Airbnb aneb jiná forma druhého bydlení

Hlavní stránka » Aktuality » Airbnb aneb jiná forma druhého bydlení

Tzv. druhé bydlení je v českých zemích bezpochyby fenoménem. Aktuálně se stále častěji setkáváme s jednou z jeho nových forem, tzv. Airbnb.

Ta je často považována za velkou konkurenci hotelů, dokonce do té míry, že některá světová velkoměsta přistoupila k její regulaci, či přímo zákazu. Pojďme se s touto možností užívání nemovitostí v následujících řádcích seznámit a upozornit na některá rizika s ní spojená.

Druhé bydlení – vlastnické a nájemní
Pro úplnost uveďme, že tzv. druhé vlastnické bydlení nepředstavuje z hlediska práva nic jiného než realizaci vlastnického práva, tj. uživatel nemovitosti je současně jejím vlastníkem. Jakékoli omezení užívání pak představuje omezení plynoucí z rozhodnutí vlastníka nemovitosti. Práva a povinnosti uživatele v daném případě splývají s právy a povinnostmi vlastníka, proto je tento způsob druhého bydlení veřejností preferován. Zatímco v minulosti šlo převážně o nemovitosti vybudované individuálně, resp. zrekonstruované v individuální režii vlastníka, dnešní zájemce může vybírat z široké nabídky starších i zcela nových nemovitostí: objektů pro letní rekreaci (např. u lipenské přehrady) i apartmánů v horských střediscích. Jejich výstavbu obvykle zajišťují zkušení developeři, takže kupující má zajištěn kompletní servis včetně dodávek veškerých energií a služeb.
Pokud je oprávnění užívat nemovitost dočasné, je základem obvykle nájemní, popř. pachtovní smlouva; oprávnění užívat nemovitost pak nájemci (pachtýři) vznikne zpravidla na dobu určitou. Nic nebrání tomu, aby si nájemce s pronajímatelem sjednali dobu nájmu jako neurčitou s výpovědní lhůtou, která dá oběma stranám možnost ukončit vztah v čase, který jim bude vyhovovat. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce jsou v tomto případě dána zejména uzavřenou smlouvou. Zákonná pravidla obsažená v občanském zákoníku se uplatní podpůrně, neboť nejde o chráněný nájem bytu.

Krátkodobé pronájmy a sdílené bydlení
Obě výše uvedené možnosti druhého bydlení jsou využívány převážně dlouhodobě – na celou sezonu, resp. opakovaně po několik let. Protikladem jsou krátkodobé nájmy nemovitostí, které nájemcům umožňují užívat nejen každý rok jinou nemovitost, ale třeba v jednom roce i několik různých nemovitostí na několika různých místech. Pro takové krátkodobé druhé bydlení se vžil pojem „Airbnb“ neboli sdílené bydlení. Podstatou Airbnb je krátkodobé pronajímání prázdných bytů (zahraničním) návštěvníkům, kteří tak pobývají ve zcela běžném místním prostředí, podílejí se na každodenním životě dané lokality, aniž by byli vyčleněni do jakési bubliny formované vlastníky hotelů či penzionů. Právě pro tuto neformálnost pobytu je Airbnb stále populárnější. Zejména hoteliéři jsou však velkými odpůrci tohoto způsobu pronájmu či krátkodobého bydlení; v mnoha případech je proti takovému užívání nemovitostí i místní samospráva.
Jako příklad lze uvést Berlín, který zakázal krátkodobě pronajímat prázdné byty již na počátku tohoto roku, a od 1. května platí nařízení, podle něhož za krátkodobý pronájem celého bytu hrozí vlastníkovi pokuta ve výši 100 000 eur (v přepočtu asi 2,7 mil. Kč). Podle odpůrců Airbnb totiž právě krátkodobé pronájmy stojí za zvyšujícími se cenami nájmů ve městě, což činí tamní byty cenově nedostupné pro obyčejné Berlíňany (podle Andrease Geisela, radního zodpovědného za rozvoj města, vzrostly nájmy v Berlíně v letech 2009–14 o 56 %). Navíc na službách Airbnb tratí i hoteliéři.
V následujících měsících tohoto roku o podobném kroku uvažovalo další z cestovateli velmi oblíbených měst – New York City. Důvodem pro zákaz Airbnb měla být skutečnost, že někteří obchodníci skupují byty a výhodně je krátkodobě pronajímají; z krátkodobých pronájmů na Airbnb si totiž vydělají víc, než kdyby poskytli byt obyvatelům města na delší dobu. Proto i New York přistoupil k regulaci spočívající v sankcionování pronájmu bytů na dobu kratší než 30 dnů – pro ty, kteří zákon poruší poprvé, je navržena sankce ve formě pokuty ve výši 1 000 USD, v případě opakovaného porušení se pokuta může vyšplhat až na 7 500 USD. Jakkoli má newyorský zákon mířit hlavně na firmy a obchodníky, kteří si ze služby Airbnb udělali živnost, nelze vyloučit, že to zasáhne i běžné obyvatele, kteří si chtějí přivydělat. Některé státy USA řeší situaci odlišně a přistoupily na nabídku společnosti Airbnb: zavedly dodatečnou daň (Pensylvánie, Connecticut či Rhode Island).

Rizika Airbnb
Rizika spojená s Airbnb lze rozdělit do několika skupin. První bude zahrnovat rizika spojená s vlastnictvím pronajaté nemovitosti a jejím případným poškozením. Z hlediska práva totiž Airbnb představuje pronájem nemovité věci (bytu nebo domu) za účelem krátkodobého užívání. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce se řídí především smlouvou, kterou mezi sebou uzavřou. Proto je pro pronajímatele důležité zejména smluvně sjednat řešení případů poškození nemovitosti, jejího vybavení a případných škod vzniklých na majetku třetích osob.
Jinou skupinu rizik představuje pro nájemce skutečnost, že oficiální ubytovací místa (hotely, hostely, ubytovny a jiné) jsou povinny vyhovět právním předpisům upravujícím bezpečnost a zdraví hostů, a to z hlediska vybavenosti, hygieny nebo ochrany spotřebitele. Soukromé užívání nemovitostí (formou Airbnb) těmto předpisům nepodléhá, proto je často hoteliéři či vlastníci jiných ubytovacích zařízení označují za nekalou konkurenci na trhu.
Další potenciální rizika jsou spojena spíše s veřejnými zájmy státu, a to jak z hlediska finančního, tak bezpečnostního. Únik v příjmech státu či obce má původ v neplacení oficiálních turistických tax (poplatek za pobyt, místní poplatky jako zdroj obcí přispívající k rozvoji infrastruktury, zajištění veřejných služeb aj.), resp. v nedodržování daňových povinností. Proto někdy bývá Airbnb – nepodloženě – považován za potenciální zdroj šedé ekonomiky. Zatímco hoteliéři jsou ze zákona povinni pravidelně hlásit pobyt zahraničních turistů cizinecké policii, v případě ubytování v rámci Airbnb tato povinnost neplatí. Z hlediska zájmu státu o prevenci kriminality, popř. i zabránění teroristickým útokům tedy může Airbnb představovat jisté bezpečnostní riziko.
Pro vlastníky nemovitostí umístěných v atraktivních lokalitách představuje Airbnb zajímavou možnost výdělku či přivýdělku. Dokud bude po takovém druhu ubytování či bydlení existovat poptávka, lze stěží předpokládat její ústup. Určitě však lze doporučit její adekvátní legislativní úpravu.
Mgr. Alena Srbová, Ph.D., advokátní koncipient

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.