Cílem je dobrý výnos a minimální riziko

Hlavní stránka » Aktuality » Cílem je dobrý výnos a minimální riziko

REICO IS ČS, investiční společnost České spořitelny, existuje již od roku 2006. Ve svém vlastnictví má nyní 16 nemovitostí s celkovou pronajímatelnou plochou 431 902 m2.

Aktuální hodnota portfolia činila na počátku června 30,544 mld. Kč a počet podílníků byl 79 445. O více informací jsme požádali Tomáše Jandíka, člena představenstva REICO IS ČS.

V posledních dvou letech byl ČS nemovitostní fond mimořádně aktivní, uspěl v konkurenci mezinárodních investorů a v České republice získal prémiové nemovitostí typu Metronom Business Center v Praze nebo Forum Nová Karolina v Ostravě. Jak byste shrnul dosavadní investiční strategii?

Za poslední tři roky se ČS nemovitostní fond výrazně posunul, co se týče diverzifikace sektorů a geografií. Akvizice Fora Nová Karolina v Ostravě a Galerie Sloneczna v polské Radomi nám zajistily zaměření na maloobchodní segment. Akvizice projektů Proximo I (2016) a Proximo II (2018) nám pak zajistilo alokaci na varšavský kancelářský trh. Diverzifikace bylo možné dosáhnout výraznými přítoky likvidity, která nám od roku 2015 skokově vzrostla. V tomto ohledu jsme splnili naši misi, když jsme rok 2019 začínali s maximální možnou 80% mírou zainvestovanosti, kterou nám povoluje zákon. V omezené míře se nám podařilo zajistit i alokaci logistickou. Co se týká hlavních nákupních tříd, zde je nabídka omezená a konkurence extrémní, ale přesto se chceme o tento typ nemovitostí zajímat.

Jaké nemovitosti vás zajímají především?

REICO se zaměřuje na prémiové nemovitosti napříč sektory (kanceláře, maloobchod, logistika a hlavní nákupní třídy) a zeměmi (Česká republika, Slovensko, Polsko). Všechny sektory i země přicházejí víceméně v potaz a je otázka, kde uvidíme tu nejlepší příležitost. Hledáme dobrý výnos s minimálním rizikem.

Které nemovitosti v portfoliu patří k nejvýznamnějším?

Většina nemovitostí má v našem portfoliu jasnou úlohu a svůj význam. City Tower je pražská dominanta, Melantrich je stabilní kotva co do hodnoty, Forum Nová Karolina má obrovský potenciál, Forum Business Center nebo Industrial Park Dubnica zase zajišťují nadstandardně dlouhé příjmy od kvalitních společností. Největší radost mám z akvizic obou fází projektu Proximo, který v Polsku mnozí hodnotí jako nejlepší nákup na varšavském kancelářském trhu za minulý rok, hlavně díky sázce na správnou lokalitu a načasování trhu.

Jakou máte exitovou strategii? Uvažujete o divestici některých nemovitostí?

Naší výhodou je, že nemusíme prodávat v předem určených termínech a při případném prodeji můžeme do velké míry časovat trh. Budovy se snažíme držet dlouhou dobu a prodáváme je, pouze pokud nemovitost nezapadá do portfolia. Kandidáty na případný prodej jsou starší a menší nemovitosti, které již splnily svou úlohu.

Jaké technické parametry sledujete při zvažování nákupu konkrétní nemovitosti?

Z investičního pohledu jsou pro nás nejdůležitější lokalita, délka příjmu a kredibilita nájemce. Technické parametry budovy jsou jednou z mnoha věcí, která se při akvizici vyhodnocuje. V této oblasti je pro nás nejdůležitější tvar a velikost typického podlaží, způsob chlazení, topení a odklon slunečního záření. Materiálové provedení fasády a společných částí by mělo být nadčasové a promyšlené z pohledu údržby. Technologické inovace jsou samozřejmě důležité, a proto se snažíme kupovat převážně nové budovy.

Zvažujete v rámci správy svých nemovitostí o investicích do proptech inovací typu digitalizovaná správa či aplikace pro nájemce?

Ano, toto téma rezonuje celým trhem, poptávka nájemníků po těchto službách roste a tématem se intenzivně zabýváme. Problematika aplikací má ale svá úskalí a něco jiného je B2B aplikace v kancelářské budově a B2C aplikace v nákupním středisku. V kancelářských budovách už aplikace fungují, pro nákupní střediska ještě nebyla nalezena definice nákladově optimální aplikace. Nejde o to ji vyvinout, ale především ji udržovat obsahově zajímavou. Na to je třeba jasná strategie a tým, který obsah neustále optimalizuje.

Jak celkově hodnotíte trh realitních investic?

Trhy komerčních nemovitostí jsou vesměs ve zdravé kondici: Poptávka je velká a nabídka vzhledem k velké byrokracii v Praze omezená. To zvýhodňuje vlastníky na úkor nájemců a prodávající na úkor kupujících. A ceny rostou. Hodnoty v České republice vnímám jako vysoké, ale ne ve smyslu vrcholu trhu, ale určité úrovně, která může panovat velmi dlouhou dobu. Větší potenciál pro další růst vidím na varšavském kancelářském trhu, na Slovensku a v Maďarsku. Opatrnost panuje nad maloobchodními prostory – hlavně v polských regionech – kvůli jejich snížené likviditě a také v Bratislavě kvůli vysoké saturaci tamějšího trhu maloobchodních center. Na druhou stranu to však otevírá velké příležitosti pro specialisty na daný sektor. Osobně nejvíce věřím varšavskému kancelářskému trhu, kde prémiové výnosy momentálně dohánějí Prahu. A myslím si, že na rozdíl od těch našich bude mít ve Varšavě komprese yieldů větší setrvačnost a z dlouhodobého hlediska se významně přiblíží vyspělým trhům v Německu a ve Francii. Ve Varšavě se na rozdíl od Prahy hodně staví, nájemníci absorbují více ploch, než se postaví, trh roste a investoři berou Varšavu v potaz v globálním, nejen v evropském měřítku.

Co by podle vás pražskému realitnímu trhu pomohlo, aby udržel krok s Varšavou?

Obávám se, že tento boj už jsme dávno prohráli. V současné době je ve Varšavě ve výstavbě 750 000 m2 kancelářských ploch a ohromná čistá absorpce téměř 400 000 m2 ročně řadí polské hlavní město na druhé místo v Evropě – hned za Paříž, a dokonce před Londýn. Varšava rychle spěje k městu globálního významu, a to jak na trhu nájemním, tak investičním. Při korporátních expanzích Praha často prohrává i s polskými regionálními městy, jako je Krakov, Vratislav nebo Poznaň. Zde má ještě cenu zabojovat. Aby mohla Praha nabídnout více, tak musí zájemce přesvědčit o třech věcech: (1) expandující společnost si dokáže vybrat ze seznamu projektů, (2) developer dokáže projekt zrealizovat v termínu a (3) nájemce zde najde zaměstnance. Praha by měla aktivně podporovat rozvoj města a rozvojových území, výrazně zredukovat byrokracii v povolovacím řízení a společně s vládou řídit přistěhovaleckou politiku s podporou zahraničních zájemců o vybrané profese.

Mají Češi zájem o investování do nemovitostí? Zvyšuje se počet podílníků v ČS nemovitostním fondu? Pokud ano, čím je to dáno?

Ano, počet podílníků trvale roste a dnes máme již kolem 80 000 klientů. Finanční přítoky do fondu jsou od roku 2015 relativně stabilní. Vysoký zájem o náš produkt je dán širokou distribuční sítí České spořitelny. Částečně nám také pomáhá fakt, že nemovitostních fondů s tak nízkým rizikovým profilem, jako máme my, je na současném trhu jen velmi málo. Akciové fondy trpí velkou volatilitou a dluhopisovým fondům se za poslední roky příliš nedařilo, což opět nahrává konzervativně laděnému nemovitostnímu fon­du.

RED

FOCUS ON GOOD YIELD AT MINIMAL RISK

REICO IS ČS, the investment company of Česká spořitelna, has been in existence since 2006. On behalf of ČS nemovitostní fond, they now manage 16 properties with a total rentable area of 431,902 sq m. Current value of the portfolio was CZK 30.544 billion at the beginning of June and the number of shareholders was 79,445. We asked Tomáš Jandík, member of the Board of Directors at REICO IS ČS, for more information.

The ČS nemovitostní fond has been exceptionally active over the past two years, has succeeded in the competition of international investors and has acquired premium type properties such as the Metronom Business Centre in Prague and Forum Nová Karolina in Ostrava. How would you summarize your current investment strategy?

The ČS nemovitostní fond has progressed considerably with regards to diversification of sectors and geographies in the past three years. Through acquisition of the Forum Nová Karolina in Ostrava and Galeria Sloneczna in Radom, Poland, we secured a dominant regional retail allocation. The acquisition of the Proximo I (2016) and Proximo II (2018) projects represented allocation in the Warsaw office market. This diversification push was achieved thanks to significant periodic liquidity inflows, which have increased considerably in 2015. From this point of view, we fulfilled our mission when we entered 2019 with the maximum allowable 80% invested ratio. To a certain extent we also managed to secure our logistics allocation. As for high street assets, the supply there is limited and competition extreme but we are still opened to review investment opportunities in this segment.

What properties are you mostly interested in?

REICO focuses on prime properties across sectors (offices, retail, logistics and high street) and countries (the Czech Republic, Slovakia and Poland). All sectors and countries are more or less considered and the question is where we see the best specific opportunity. We look for high risk-adjusted returns which, for us, means good yield at minimal risk.

Which of the properties in your portfolio belong to the most significant?

Most properties have a clearly defined role and significance in our portfolio. City Tower is the dominant of Prague, Melantrich is a stable anchor with regards to its value, Forum Nová Karolina has great potential, Forum Business Centre and the Industrial Park Dubnica secure above standard long-term income from high quality occupiers. I am mostly pleased with the acquisition of the two phases of the Proximo project, which is assessed by many in Poland, as the best acquisition in Warsaw’s office market last year, especially due to betting on the right location and timing of the market.

What is your exit strategy? Are you considering divestment of some properties?

Our advantage is that we don’t need to sell in predefined dates and we can time the market to a greater extent when it comes to the disposal decision. We hold our buildings long term and only sell when a property no longer fits in our portfolio. Candidates for possible sale are the older and smaller properties, which have already fulfilled their role in our portfolio.

What technical parameters do you monitor when considering the acquisition of a particular property?

The most important factor from investment point of view is still the location, average lease length and credibility of the tenant. Technical parameters of the building are one of many other things that are assessed during acquisition. There we focus mainly on the shape and size of a typical floor plate (the method of cooling, heating and protection from sunlight). The material used in the construction of the façade and common areas should be timeless and thought-through from a maintenance point of view. Technological innovations are of course important which is why we focus primarily on acquisitions of newly or recently completed buildings.

Are you considering investment into proptech innovations such as the digitized property management and tenant applications?

Yes, this resonates throughout the market and tenants’ demand for these services increases which is why we actively address this topic. The issue of applications has its difficulties, though, and the B2B application in an administrative building is different from a B2C application in a shopping centre. Applications in office buildings are already working but I don’t think that the market has defined a cost-effective application for shopping centres as yet. It is not just about developing it but mainly also about keeping it interesting from a content point of view. For that, there needs to be a clear strategy set and a team in place which constantly optimizes the content.

How do you assess the real estate investment market in general?

The commercial property markets are generally in a good condition: demand is high and supply limited thanks to high bureaucracy in Prague. This puts owners to a more favourable position to the detriment of tenants and sellers to the detriment of buyers. And prices are growing. Property prices in the Czech Republic are high but not in the sense of a market peak but in the sense of a certain plateau, which can stay for long period of time. More potential for further growth I see in Warsaw office market and in Slovakia and Hungary in general. Caution prevails over retail investments – especially in Polish regions – due to their reduced liquidity and also in Bratislava due to high saturation of retail market there. This, on the other hand, opens room for retail specialists. Personally, I am a big believer in the Warsaw office market, where prime yields are currently catching up with Prague and will retain, in my view, much higher momentum in further compression towards more advanced markets such as Germany or France. Unlike in Prague, the construction activity in Warsaw is high, tenants absorb more premises than is being built, the market is growing and investors take Warsaw into consideration on a global and not only a European level.

What do you think would help Prague real estate market in order to keep up with Warsaw?

I am afraid that we have already lost this battle. Warsaw currently has 750,000 sq m of offices under construction and an enormous net absorption of almost 400,000 sq m annually which ranks the Polish capital second in Europe – straight after Paris and even before London. Warsaw is quickly heading to be a city of global significance in the office rental as well as investment markets. Prague often loses out in the case of corporate expansions even with Polish regional cities such as Krakow, Wroclaw and Poznan. But there is still a way to compete there. In order for Prague to offer more, it should ensure occupiers three things: (1) an expanding company can choose from a list of projects, (2) the developer can realise the project within a reasonable deadline and (3) the tenant can find suitable staff here. Hence, the City of Prague should actively support key development zones, significantly reduce bureaucracy in the approval procedures and together with the national government manage the immigration policy supporting foreigners in selected professions.

Are the Czechs interested in investing in real estate? Is the number of shareholders in the ČS nemovitostní fond increasing? If so, what is the reason for that?

Yes, the number of unitholders grows constantly and we already have about 80,000 clients today. Financial inflows into the fund have been relatively stable since 2015. Successful sales of our product are enabled by the wide distribution network of Česká spořitelna. What also helps is that there are only very few property funds, if any, with such a low risk profile as ours. Furthermore, stock funds suffer high volatility and bond funds haven’t been doing that well over the past years which again benefits a conservatively oriented property fund.

RED

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.