Developerům doporučujeme navýšit počty investičních bytů

Hlavní stránka » Aktuality » Developerům doporučujeme navýšit počty investičních bytů

Aktuální poptávka po bytech je v Praze a jejím okolí navzdory stále rostoucím cenám rekordní. Velký zájem je především o byty v luxusním, prémiovém a středním segmentu, které mizí rychlým tempem.

Karel Bor, generální ředitel realitní společnosti LEXXUS Group, říká v rozhovoru o budoucnosti českého trhu a fenoménu investičních nákupů, že luxusní Rezidence Churchill je po dvou měsících na trhu vyprodána takřka z 60 %, ale i příměstský projekt Zahrady Roztoky V s nejlevnějšími domy s cenou těsně pod 8 mil. Kč byl z poloviny vyprodán ještě před uvedením na trh.

Centrální banka se už delší dobu snaží ztížit přístup k hypotékám. Podaří se jí podle vás dosáhnout kýženého cíle, tedy zastavit neustálý růst cen bytů?

Regulace, kterou zavádí ČNB, cenu bytů primárně neovlivňuje, ovlivňuje spíš sekundárně úvahy a plány developerů při tvorbě produktů a koncových cen. Motorem poptávky po nových bytech všech segmentů jsou totiž v současnosti investoři. Aktuální situace v námi nabízených projektech je taková, že investoři nakoupí čtvrtinu až polovinu bytů. Jen část z nich pak okamžitě pronajímají, další část je využívána sezonně. Jsou ale i tací, kteří byty nakupují do zásoby.

Je vůbec realistické spoléhat na to, že se jim finance, za něž nyní byty kupují, jednou zhodnotí?

Investory obvykle zajímá zhodnocení v horizontu jednoho či dvou desetiletí a počítají s tím, že v tomto období dojde minimálně k jedné silnější korekci. Sázejí ale na dlouhodobé bohatnutí Prahy, a tedy i na nevyhnutelný růst cen nemovitostí.

Jak vypadají projekty určené pro tento typ prodeje? Jaké byty investoři nakupují a jak se liší od těch, které jsou určeny koncovým uživatelům?

Typicky jde o projekty, které mají od 50 bytů výše, přičemž větší část tvoří byty od 30 do 50 m2 s dispozicí 1+kk či 2+kk. Při této velikosti si nájemné na trhu udrží konkurenceschop­nost. Roli však samozřejmě hraje i dostupnost autem či MHD a existence garážového stání. Část developerů ale investiční projekty vůbec nestaví a soustředí se na projekty pro koncové uživatele. Ty jsou charakteristické komornější atmosférou, luxusním standardem a byty s dispozicemi od 2+kk po 5+kk. Výhodou, kterou zde kupci oceňují, je úzká komunita stálých vlastníků. Příkladem takového projektu je například pražská rezidence Sámova 12. Developeři těchto projektů jsou obvykle smířeni s poněkud delším časem prodeje.

Jak dnes investoři řeší správu svých bytů?

Ti, kdo spravují jen jeden či dva byty, na to často stačí vlastními silami. Jelikož výrazně upřednostňují dlouhodobé pronájmy, nestojí je to tolik času. Jiná situace je v případě investorů, kteří nakupují pravidelně. Těm správu často zajišťuje přímo LEXXUS. Specializovaný tým se stará nejen o právní servis spojený s pronájmem, ale také s vyhledáváním nových nájemců. Takový náš klient je pak velmi blízko ideálu pasivního příjmu.

Domníváte se, že projektů zaměřených na investiční byty bude přibývat?

Předpokládám, že ano. Aktuálně registrujeme rostoucí poptávku investorů a je zřejmé, že v krátkodobém až střednědobém horizontu není trh nasycen. Sami developerům doporučujeme mírně navýšit počet investičních bytů v projektech a realizovat projekty odpovídající poptávce. Velkou výhodu jim skýtá velmi častá situace, kdy investoři vykoupí až polovinu bytů ve fázi předprodejů, tedy ještě před samotným zahájením výstavby. Nikdy jim ale nedoporučujeme stavět čistě investiční projekty sestavené výhradně z bytů s dispozicemi 1+kk a 2+kk. Z dlouhodobého hlediska je totiž ideální kombinace stálých obyvatel a menšího počtu dlouhodobých pronájmů. Jedině takový projekt totiž dokáže svou hodnotu zvyšovat v dlouhodobém horizontu.

Mezi časté stížnosti nyní patří, že prakticky není co prodávat a trh s byty se zmenšuje. Co je příčinou?

Za nejdůležitější příčiny toho, že trh neroste, jak by mohl, považuji velmi zmatečnou politiku města, která se projevuje v neúnosné délce stavebního řízení, a obavy úředníků rozhodnout ve prospěch developera. Pro úředníka je mnohdy výhodnější nerozhodnout, jinak by čelil obvinění, že jde developerům na ruku. V kombinaci s politikou ČNB, jejímž primárním cílem je chránit stabilitu finančního sektoru, vzniká situace, která není v zájmu občanů. Nejde snad hlavně o nedostupnost vlastnického bydlení, to může být pouze naše lokální zvyklost, má to nicméně vliv i na rostoucí výši tržního nájemného; je s podivem, že si málokdo uvědomuje, že politika, kterou zastupitelé města deklarují, není v zájmu občanů. Jejich aktivita naopak vytváří situaci, kdy se lidem zvyšují životní náklady. Je otázkou, kde bude míra únosnosti. Nemohu ale souhlasit s tím, že není co prodávat. V rámci LEXXUS a Lexxus Norton nyní nabízíme devět nových, velmi slibných projektů, a ještě toto léto počítáme s dalšími třemi. Současný trh nám přináší značný růst prodejů. I to byl jeden z důvodů, proč jsme se právě přestěhovali do větších, velmi reprezentativních prostor na adresu Na Poříčí 2.

PR

WE RECOMMEND DEVELOPERS TO INCREASE NUMBER OF INVESTMENT APARTMENTS

Despite constantly increasing prices, current demand for an apartment in Prague and its surrounding area is still at a record breaking level. Most interest is shown in apartments situated within the luxury, premium and middle class segment and are disappearing fast.

Karel Bor, Managing Director of the real estate LEXXUS Group, says in an interview on the future of the Czech market and the phenomenon of investment purchases that almost 60% of the luxury Churchill Residence is sold out, having been on the market for two months, and the suburban project Zahrady Roztoky V, which offers the lowest value apartments with the price being just under CZK 8 million, was half sold prior to being put onto the market.

The central bank has been, for some time, attempting to make mortgages less accessible. Do you think they will achieve their aim, that being to halt the constant increase in apartment prices?

The regulation, which is being introduced by the Czech National Bank, does not primarily influence the price of apartments but rather secondarily influences developers’ reflections and plans when creating products and final prices. The demanding drive for new apartments in all segments is currently investors. The current situation with regards to the projects we offer is that investors buy up a quarter or half the number of apartments. They then only lease some of them immediately and the other part is utilized in season. But there are also those who purchase apartments only for stock.

Is it at all realistic to count on the return of investment they now utilize for purchasing the apartments?

Investors are interested in an investment return within a horizon of one to two decades and count on at least one strong correction to occur during this period. However, they also bet on Prague becoming more wealthy over the long term, this therefore leading to an inevitable increase in property prices.

What do projects that are intended for this sort of sale look like? What apartments are the investors buying and how do they differ from those intended for final users?

These are typically projects with 50 and more apartments, with sizes ranging from 30 to 50 sq m and a layout of bedsit + kitchenette to a one-bedroom apartment with kitchenette. With this size, the rent can hold its grip on to its competitive strength in the market. What is also important is access by car and public transport and the existence of garage parking. Nevertheless, some developers do not build investment projects at all and focus on projects for final users. These are characteristic with a more intimate atmosphere, luxurious standard and layouts ranging from one-bedroom to four-bedroom apartments with kitchenette. The advantage that a buyer appreciates here is the settle community of secure owners. Such a project is, for instance, the residence Sámova 12 in Prague. Developers of such projects are usually reconciled with a longer time for a sale.

How do investors nowadays deal with facility management regarding their apartments?

Those who only manage one or two apartments often do it themselves. As they prefer long-term leases it doesn’t take up so much of their time. The situation is, however, different for investors who purchase regularly. There, facility management is arranged directly by LEXXUS. A specialized team looks after legal services connected with the lease as well as searching for new tenants. Such a client is then very near the ideal of passive income.

Do you think the number of projects that focus on investment apartments will increase?

I presume so. We are currently noting investors’ increased demand and it is evident that the market is not, within a short-term and middle-term horizon, saturated. We ourselves recommend developers to slightly increase the number of investment apartments in their projects and realize projects that correspond with demand. What is of significant advantage to them is often the situation whereby investors buy up to half the number of apartments in the pre-sale phase that is prior to the commencement of the development. However, we never recommend them to only build purely investment projects that would only comprise apartments with the layout of a bedsit + kitchenette and one-bedroom apartments. From a long term point of view, it is ideal to combine existing residents and a small number of longer term leases. Only such a project can keep on increasing its value over a long-term horizon.

Frequent complaints also include the fact that there is practically nothing to sell and that the market with apartments is being reduced. What is the reason for that?

I believe the most important reason for the market not growing is the city’s confusing policies, which show up in the unbearable length of building proceedings and officials’ concern to make a decision that may benefit the developer. It is often much easier for an official to not make a decision otherwise he would well be open to the accusation that he was playing into developers’ hands. Combined with the policy of the Czech National Bank, whose prime aim is to protect the stability of the financial market, the situation that is occurring is not in a citizens’ best interest. It is not primarily about private housing being unaffordable. That may only be a local habit. But it has an influence on increasing rents; it is surprising therefore that hardly anybody realises that the policy the city representatives declare is not in the citizens’ interest. Their activity, on the other hand, creates a situation that increases citizens’ living costs. The question is what the level of acceptability is to be. But I cannot agree that there is nothing to sell. Within LEXXUS and Lexxus Norton, we are currently offering nine new very promising projects and are accounting with three more for this summer. The current market brings us a considerable increase in sales. That was also one of the reasons for us moving into larger and very representative premises at Na Poříčí 2.

PR

Můj účet

  • Přihlášení
  • Registrace
  • Moje předplatné
  • Zapomenuté heslo

Sledujte nás

Copyright © 2015 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.