Kanceláře Rustonky se plní

Hlavní stránka » Aktuality » Kanceláře Rustonky se plní

J&T Real Estate, jeden z nejvýznamnějších developerů, letos v prestižní pražské čtvrti Karlín dokončil druhou budovu kancelářského projektu Rustonka a připravuje se na kolaudaci třetí.

První z budov administrativního centra Rustonka, R1, záhy po dokončení v loňském roce kompletně obsadila společnost Amazon. Druhá budova, R2, byla zkolaudována letos v dubnu. Příští rok v únoru společnost plánuje kolaudaci třetího objektu, R3; nájemcům se bude předávat v průběhu roku 2019. Adminis­trativní projekt Rustonka nabídne celkem přes 38 000 m2 kancelářských a téměř 5 000 m2 retailových ploch. Na 85 % z nich jsou buď již podepsány nájemní smlouvy, nebo se po dojednání obchodních podmínek k podpisu připravují. „Volná jsou v podstatě poslední tři patra. Myslíme si, že i o většině z těchto ploch dokončíme jednání ještě před kolaudací budovy R3,“ říká Václav Bouček, obchodní ředitel české pobočky J&T Real Estate.

ATRAKTIVNÍ PROSTŘEDÍ S DOSTATKEM ZELENĚ

Všechny tři budovy vycházejí z jednotného konceptu efektivních kanceláří, který projektu vtiskl architekt Vít Máslo a studio CMC ARCHITECTS. Budovy jsou tvarově jednoduché a přímočaré, což umožňuje maximální efektivitu a flexibilitu využití kancelářské plochy nájemci. „Nájemce může pohodlně využít celý prostor, za který platí nájemné, nevznikají žádná nevyužitelná zákoutí, oblé stěny nebo ,mrtvé‘ rohy. Na každém z kancelářských podlaží, které má přes 2 000 m2 plochy, jsou omezujícími prvky jen čtyři sloupy. Nájemcům a jejich architektům tím umožňujeme kreativně a bez omezení efektivně využít celý prostor. Každé podlaží se dá rozdělit až na osm zcela samostatných jednotek, s přímým a plnohodnotným vstupem,“ vysvětluje V. Bouček. Zůstává na nájemci, zda vnitřní dispozice připraví developer podle návrhu nájemce, nebo zda nájemce převezme prostor ve stavu shell & core a dopracuje si interiéry sám.

Projekt se navíc nachází v atraktivní části Prahy 8 – Karlíně, s velmi dobrým napojením na veřejnou dopravu. Budovy stojí v bezprostřední blízkosti stanice metra Invalidovna trasy B. Nájemcům tak nabízejí moderní, technicky vysoce vyspělé a velmi příjemné pracovní prostředí a zároveň také velmi vlídné okolí, neboť zde vzniká dostatek venkovní zeleně a odpočinkové plochy četně střešních teras na každé z budov. „Výhodou Rustonky je, že můžeme nájemcům nabídnout kromě kompaktních a velkých kancelářských ploch i nadstandardní počet parkovacích míst přímo v podzemních garážích projektu,“ doplňuje Daniel Melzer, obchodní manažer J&T Real Estate.

VÝBORNĚ NAČASOVANÝ PROJEKT

Oba manažeři připouštějí, že obchodní úspěch Rustonky je podpořen momentální situací na pražském realitním trhu. Ten v důsledku slabé výstavby a pozdržení projektů v posledních letech hospodářské recese, která Česko zastihla v období 2009–11, nabídl v letech 2015 a 2016 jen velmi málo nových kancelářských prostor, zatímco firmy již potřebovaly růst a nové do Prahy přicházely, neboť česká ekonomika již tehdy sílila. V roce 2017 přibylo na pražském trhu zhruba 170 000 m2 kancelářských ploch, letos to bude přes 180 000 m2. „Stále je však v Praze rekordně nízká míra neobsazenosti, na konci prvního pololetí letošního roku pod 7 %, v Praze 8 se dokonce blíží 6 %, takže velká část poptávky zůstává ještě neuspokojena,“ tvrdí Václav Bouček.

Navzdory tomu se výše nájemného v zásadě nemění, resp. nijak významně neroste. „Nominální nájemné jsme zvýšili za poslední rok hned dvakrát, byť na trhu se z pravidla vyjednává spíše o pobídkách než o výši nominálního nájemného. Našim klientům nabízíme možnost pronájmu více parkovacích míst nebo například participaci na obrovské kapacitě našich záložních dieselagregátů apod.,“ upřesňuje D. Melzer.

„Zvýšení nominálního nájemného v áčkových projektech však neznamená, že se lépe pronajímají (či budou pronajímat) kancelářské plochy nižší kategorie, tzv. béčkové kanceláře. Nájemci (zaměstnavatelé) si to ,nedovolí‘. Spíše je v současné době trápí, jak sehnat nové zaměstnance, resp. udržet si ty stávající. Ve většině případů není tak zásadní rozdíl mezi výší nájemného v kvalitních a velmi dobře dopravně dostupných projektech oproti kvalitativně a lokalitně rozdílným projektům. Právě podle lokality, kvality projektu a poskytovaných služeb si společnosti nyní vybírají kanceláře. Lákají lidi do příjemného prostředí, do příjemných a prestižních lokalit se zajištěním kvalitních služeb. Na výběr kanceláří mají silný vliv i oddělení human resources, což v minulosti nebylo. Rustonka se svým pojetím do této doby perfektně trefila,“ dodává V. Bouček.

Podstatnou zásluhu na tom má developer i tím, že všechny objekty jsou certifikovány na stupeň LEED Gold. „Naši klienti se nepotřebují zajímat úplně dopodrobna, jak projekt technologicky funguje, vědí, že máme certifikaci, a tím jsme jak šetrní k životnímu prostředí, tak i úsporní v komerční rovině,“ uvádí Daniel Melzer a vypočítává: „Máme kromě jiného i rezervoár na dešťovou vodu, kterou zavlažujeme rostliny a používáme ji na splachování toalet, máme vlastní vrt pro doplňování rezervoáru, abychom nezatěžovali obecní vodovod s pitnou vodou, třídíme odpad… Jsem si jist, že kdybychom neměli certifikát, s některými zájemci bychom se ani nepotkali.“

NA ŘADU PŘICHÁZÍ BRNO

Společnost J&T Real Estate hodlá v Praze pokračovat v developmentu i rezidenčními projekty. V procesu přípravy jsou malé i větší projekty v Praze 6 a 9. „Uvažujeme také o projektu studentského bydlení. Bude to náš první projekt tohoto typu,“ svěřuje se V. Bouček. Načasování realizace projektů si ale nyní netroufá komentovat: „Příprava projektů může být i velmi zdlouhavá. „Administrativa je nejsložitější a nejhůře předvídatelnou fází přípravy.“

Mimo hlavní město je nyní společnost aktivní v Hradci Králové, krajském městě s téměř 100 000 obyvateli a s plánovaným retail parkem. Postupně se rýsují i plány v jihomoravské metropoli Brně, kde J&T Real Estate vlastní zajímavé pozemky v atraktivních lokalitách. „Brno se veze na vlně celoevropského boomu rozvoje regionů. Sledujeme, jak tam mezinárodní firmy zakládají svá sídla, pobočky nebo back-office centra. V Brně také mírně stoupá nájemné a rozdíl proti Praze se pomalu začíná stírat. Realitní poradenské firmy a agentury tam zakládají své pobočky a velmi se jim tam daří. Začínáme se s Brnem důvěrně seznamovat…“ uzavírá V. Bouček.

JF

RUSTONKA OFFICES ARE FILLING UP

J&T Real Estate, one of the most significant real estate developers, completed the second building of the administrative project Rustonka in the prestigious Prague district of Karlín this year and are getting ready for fina l building approval of the third stage.

The first building of the Rustonka administrative centre, the R1 building, was completely taken by Amazon immediately after it was completed last year. The second building, R2, underwent final building approval this April. As for the third building, R3, the company is planning final building approval next February; handover to clients will take place during 2019. The Rustonka administrative project will offer a total of more than 38,000 sq m of administrative and almost 5,000 sq m of retail premises. They already have tenancy agreements signed for 85% of the premises and are preparing to sign up once business terms and conditions are agreed upon. “Basically, there are only the last three storeys vacant. We will complete negotiations regarding the majority of these premises prior to final building approval of the R3 building,” says Václav Bouček, business director at the Czech branch of J&T Real Estate.

AN ATTRACTIVE ENVIRONMENT WITH ABUNDANT GREENERY

All three buildings stem from the unified concept of effective offices given to the project by architect Vít Máslo and the studio CMC ARCHITECTS. The building shapes are simple and straightforward, which allows for maximal effectiveness and the flexibility of tenant utilization of the administrative premises. “Tenants can utilize the total area they pay rent for. There are no unutilized nooks, rounded walls or ‘dead’ corners. The only restricting features on each of the administrative storeys, which has over 2,000 sq m, are four pillars. Therefore, we allow both tenants and their architects to utilize the whole area creatively and without any restrictions. Each floor can be divided into eight individual units with direct and fully-fledged entrances,” explains Mr. Bouček. It is up to the tenant whether the layout is to be prepared on the basis of a tenant’s requ­irements by the developer or whether the tenant will take the premises over in a shell & core condition and work on the interior themselves.

The project is, moreover, situated in the attractive part of Prague 8 – Karlín with very good connections to public transport. The buildings are located within the immediate vicinity of the Invalidovna underground station on the B line. It therefore provides tenants with a modern, technically highly advanced and very pleasant working environment and also a very hospitable neighbourhood as there will be an abundance of outdoor greenery and relaxation zones, including roof terraces on each building. “The advantage that Rustonka has lies in the fact that we can provide tenants with compact and large administrative premises as well as an above standard number of parking places in underground garages,” adds Daniel Melzer, business manager at J&T Real Estate.

PERFECTLY TIMED PROJECT

Both managers admit that Rustonka’s business success is supported by the current situation in the Prague real estate market, which offered, due to the weak level of development and delay of projects in the last years of the economic recession that the Czech Republic experienced in 2009–11, only a few new administrative premises in 2015 and 2016, whilst companies already needed to grow and new ones were coming to Prague as the Czech economy was already strengthening. In 2017, there were approximately 170,000 sq m more administrative premises in Prague’s market. This year it will be more than 180,000 sq m. “Still, the rate of unoccupied offices in Prague is still at a record-breaking low. At the end of the first half of this year it was below 7%, in Prague 8 it was even close to 6% which means that the majority of demand remains dissatisfied,” says Václav Bouček.

Despite that, the level of rent remains unchanged, or shall we say it doesn’t increase that much. “We have increased nominal rents twice in the past year even though the market is usually involved in negotiations regarding incentives rather than the level of nominal rent. We provide our clients with the possibility to lease more parking places or, for instance, participation in the huge capacity of our alternate diesel aggregate machines etc.,” adds D. Melzer.

“Increasing nominal rent in A class projects however doesn’t mean that it is easier to lease (or will be easier to lease) administrative premises of a lower category, the so called B offices. Employers cannot ‘afford’ that. They are nowadays more likely concerned with finding new employees or even retaining existing ones. The difference between the level of rent in quality and well accessible projects isn’t that much different from other projects regarding quality and location. And it is location, quality of project and provided services that play the main role for companies selecting their offices. They attract people to a pleasant environment and pleasant and prestigious locations with quality services. Human resource departments also have considerable influence on the choice of offices, which wasn’t the case in the past. Rustonka timed it just right with their concept perfectly,” adds Mr. Bouček.

The developer also has a very significant plus there as all the buildings are certified with the LEED Gold level. “Our clients don’t need to be interested in the details as how the project functions technologically. They know that we hold the certification and are thus environmentally friendly as well as economical at a commercial level,” says Daniel Melzer and calculates: “We also have a reservoir for rainwater, which we use for irrigation and flushing toilets, we own a bore hole for supplying the reservoir so that we don’t create a burden on the municipal mains drinking water, we recycle… I am convinced that we wouldn’t even get to meet certain tenants if it wasn’t for the certification.”

IT’S BRNO’S TURN NOW

J&T Real Estate intends to continue in development as well as residential projects in Prague. They are preparing both small and larger projects in Prague 6 and 9. “We are also considering a project for student housing. It will be the first project of this type for us,” says Mr. Bouček. Nevertheless, he doesn’t dare comment on the timing of realization for the projects just yet: “Project preparation can be very lengthy. Administration is the most difficult and least predictable phase of preparation.”

The company is now also active outside the capital city, in particular Hradec Králové, a regional town with almost 100,000 employees, with a planned retail park. The plans for the South Moravian metropolis, Brno, where J&T Real Estate own particularly interesting land in attractive locations, are also shaping up. “Brno surfs the wave of a Europe wide boom in regional development. We see how international companies found their headquarters, branches or administration centres there. Rents in Brno are also slightly on the increase whereby the difference between Brno and Prague is slowly evening out. Real estate consultancy companies and agencies have their branches there and are doing really well. We can say that we are becoming familiar with Brno…” concludes Mr. Bouček.

JF

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.