Nevidíme žádnou racionální hrozbu na realitním trhu

Hlavní stránka » Aktuality » Nevidíme žádnou racionální hrozbu na realitním trhu

Milorad Miško Miškovič je zkušený developer, který stojí za mnoha úspěšnými projekty revitalizace Karlína a Libně.

Společnost Karlin Port Real Estate, jejímž je zakladatelem a působí v ní jako jeden ze dvou akcionářů, se však navzdory svému názvu neorientuje pouze na Karlín, ale má širší záběr po celé Praze.

V jakém stadiu jsou projekty Karlin Port RE na konci roku?

Patnáctého listopadu jsme zahájili marketing a prodej projektu Mánesova 78 na Královských Vinohradech. Je to historický rohový činžovní dům, atypický mikrolokalitou i velikostí, jelikož má 3 150 m2 prodejních ploch, bytů a nebytových prostor. Jde o bytový projekt vysokého standardu, v němž vznikne 32 bytů s rozlohou od 36 do 174 m2. Dům má osm nadzemních a dvě podzemní podlaží. Ve dvorním traktu bude překrásná terasa se zahrádkou, která po dokončení bude součástí dvou přilehlých bytů. Dokončení rekonstrukce plánujeme na začátek druhého kvartálu 2020.

…a cena bytů?
=============­========

Průměrná prodejní cena je 150 000 Kč/m2 vč. DPH.

Jak probíhá rekonstrukce?

Byli jsme omezeni daným půdorysem, ale samozřejmě jsme udělali pár změn v rámci stávajícího stavebního povolení. Dům jsme totiž koupili se stavebním povolením. V přízemí a v polozapuštěném suterénu budou dvě komerční nebytové jednotky, v nichž uvítáme klidnější budoucí provoz, který dobře zapadne do historie tohoto objektu. Máme již pár klientů, kteří mají zájem o koupi těchto jednotek, a to především vzhledem k mimořádné poloze domu v rámci nejlepší části Královských Vinohrad.

Dům ale má svou, řekněme, gastronomickou historii…

Rozhodli jsme se, že nechceme restauraci ani kavárnu, přestože dům je známý tím, že v něm byla první AROMI restaurace v Praze. Velice rádi bychom zde viděli nějaké umění, něco, co by zapadlo do šarmu celého objektu a nenarušovalo do budoucna provoz. Je to výjimečný dům na výjimečném místě.

Na jaké klienty cílíte?

Domnívám se, že projekt Mánesova 78, bude určitou protiváhou, či řekněme doplňujícím projektem k projektu Churchill Square. Ti, kteří budou chtít novostavbu, mohou bydlet tam. Kdo dává přednost geniu loci starých objektů po plné rekonstrukci, přijde k nám. Máme pár kamarádů, kteří mají byty v Churchill Square, ale chtějí k nám. Je zajímavé, že Churchill chtějí pronajímat a u nás bydlet.

V minulém rozhovoru jste zmínil platformu The Prague Collection. Jaké s ní máte plány?

Vznikla začátkem tohoto roku. Naším partnerem v rámci této platformy je pan Petr Hromádka, s nímž plánujeme v rámci platformy, kde je Karlin Port akcionářem, kupovat dva až tři činžovní domy ročně. A prvním z nich byla právě Mánesova 78. Do budoucna bychom velice rádi vytvořili dvě části této platformy. Jedna by se věnovala nákupu, rekonstrukci a prodeji bytových jednotek a druhá by nakupovala domy k rekonstrukci a následnému dlouhodobému pronájmu. K tomu nám i nahrává současné dění na realitním trhu v Praze. Máme za to, že pronájem bude stále atraktivnější – nejenom, co se týká rekonstruovaných objektů, ale i novostaveb – protože je nedostatek bytových jednotek na prodej a cena za metr čtvereční je hodně vysoká. To si myslím, že bude gradovat a dostane nás do situace, že do budoucna si budou především mladí lidé ve větší míře pronajímat. Je to celosvětový trend. A samozřejmě bude přibývat těch, kteří nebudou chtít kupovat, ale budou si pronajímat luxusní byty, protože na to mají, záleží jim na tom, kde bydlí, a kapitál budou investovat do svých obchodních aktivit.

Opět se tedy dostáváme k často zmiňovanému tématu nájemního bydlení…

Trh nájemního bydlení se konečně dostává i k nám a bude to velká výzva pro developerskou komunitu v Praze. Ještě se do toho nikdo nepustil pořádně, ale domnívám se, že trh pronájmů v Praze a následně v ČR bude velkou výzvou pro pár odvážnějších a vizionářských developerů a investorů. Nezapomeňme, že okolo 65 % lidí v Německu bydlí v pronájmu, zbytek ve vlastním. Ve střední a jižní Evropě přetrvává historicky vazba k půdě a k nemovitostem, to máme do určité míry stále v sobě. Myslím, že relativně brzo se naučíme, že ani pronajímat si není nic špatného.

Můžete tedy být v tomto ohledu konkrétnější?

Nemohu zatím více prozrazovat, ale v současné době jsme významně pokročili, co se týká nákupu dvou dalších činžovních domů v Praze 2 a jednoho v Praze 1. To jsou lokality, kam se chceme v tomto segmentu orientovat a každoročně nakoupit dva až tři činžovní domy.

Na jakých dalších projektech ještě pracujete?

Ve spolupráci s největší slovenskou developerskou skupinou z hlediska rezidenčního developmentu, s firmou Cresco, jsme teď ve finální fázi nákupu velmi pěkného bytového projektu v Praze 6. Budu moc rád, pokud do konce roku nebo po Novém roce budu moci tento projekt prezentovat veřejnosti. V tomto případě tzv. nastupujeme do rozjetého vlaku. Je to projekt, který má povolení, a my budeme schopni začít stavět do půl roku. I v tomto případě jde o atypický, velmi dobře připravený projekt. Už o něm jednáme zhruba šest měsíců a do konce roku by měla být dokončena akvizice. Je to výjimečná mikrolokalita v Praze 6, kde budeme realizovat asi 200 bytů. Vedle toho dokončujeme dva další nákupy. Jde o velká rozvojová území. Jedno z nich je tak důležité a velké, že by nám perfektně zapadlo do toho, co děláme s pány Luďkem Sekyrou a Tomem Samiim, myslím tím Rohanský ostrov a Smíchovské nádraží. Pak bychom jako skupina Karlín Port RE byli zapojeni do tří z pěti největších rozvojových území v Praze. Doufám, že to budeme vědět hodně brzo.

Jak probíhá v současné době vaše spolupráce na projektech Sekyra Group?

Co se týká Smíchova, chci být korektní a mluvím za sebe: Do půl roku bychom velice rádi začali stavět první etapu, ale teď nemám na mysli Českou spořitelnu. Jde o 30 000 m2 kanceláří, bytů a hotelu. V případě Rohanského ostrova projekt posouváme dál a opět pouze za sebe doufám, že na konci příštího roku budeme moci začít stavět první etapu. Pro nás je velice důležité, že Česká spořitelna od nás koupila pozemek na Smíchově, kde má vzniknout největší kancelářský objekt pro jednoho uživatele od roku 1990. Pro nás je to dobrá zpráva z hlediska marketingu celého území. Na Rohanském nábřeží bude první etapa začínat naproti budově Futurama, tedy proti stanici metra Invalidovna, a pak bude pokračovat směrem k Libeňskému mostu i na druhou stranu k River Gardens.

V jakém je stadiu mimořádný golfový projekt The Oaks Prague?

Karlin Port Real Estate v tomto případě výjimečně není akcionářem projektu, nebo participantem na profitech, ale partnerem developera, společnosti Arendon Development Company, a.s., ve smyslu bankovního financování. Očekávám, že za pár týdnů budou schopni začít stavět první, velmi důležitou bytovou etapu, kde má vzniknout 78 bytů a vil. Veškeré další bytové etapy, alespoň v následujících dvou až třech letech, bude financovat Raiffeisenbank.

Otázka na závěr: Jaký je váš osobní názor na realitní krizi?

Budu se vyjadřovat jen k pražskému trhu nemovitostí. Máme za sebou tři roky rychlého růstu. Kdyby to trvalo ještě dva tři roky, tak bychom všichni byli super spokojení. Hovoříme o tom se všemi partnery, bankami, investičními fondy… Nevidíme na horizontu žádnou zásadní hrozbu, pokud nenastane nějaký celoevropský či celosvětový problém. V Praze máme deficit přes 50 000 bytů, takže není důvod, aby tu vznikla jakákoli bublina. Ročně se dostavějí asi 4 000 bytů, příští rok možná 5 000 bytů. Zároveň bych řekl, že paradoxně pro mne – protože mám rád development kanceláří – je dnes je nedostatek kancelářských projektů. Developeři, kteří se zabývají jen kancelářemi, mají obrovský problém koupit pozemek, dokonce i bez povolení, kde do budoucna budou moci realizovat kancelářskou budovu.

ARNOŠT WAGNER / FOTO: ARCHIV KARLIN PORT RE

WE DON’T SEE ANY RATIONAL THREAT IN THE REAL ESTATE MARKET

Milorad Miško Miškovič is an experienced developer who is behind many successful projects for the revitalization of Karlín and Libeň. Karlin Port Real Estate, whose founder he is and where he works as one of the two shareholders, does not, despite its name, only focus on Karlín but covers broader areas throughout Prague.

At what stage are the Karlin Port RE projects now we are heading towards the end of the year?

On 15th November, we commenced the marketing and sale of the Mánesova 78 project in Královské Vinohrady. It is a historical corner townhouse, atypical for its micro-location and size, as it has 3,150 sq m of retail premises, apartments and commercial premises. It is a high standard residential project where there will be 32 apartments with sizes ranging from 36 to 174 sq m. The building has eight above ground and two underground floors. In the courtyard, there will be a beautiful terrace with garden, which will, once completed, be part of two adjacent apartments. Completion of the reconstruction is planned for the beginning of the second quarter of 2020.

…and the apartment price?

Average selling price is 150,000 CZK/sq m including VAT.

How does reconstruction proceed?

We were restricted with the given ground plan but we have certainly made several changes within the framework of the existing building permit, as we purchased the building with a building permit. On the ground floor with a partially sunken basement, there will be two commercial units where we will welcome a quieter future operation, which will fit within the history of this building well. We already have several clients interested in the purchasing of these units, this being mainly due to the building’s ex­ceptional location within the framework of the best part of Královské Vinohrady.

The building has its own, shall we say gastronomic history…

We decided that we didn’t want a restaurant or café there, even though the building is known for housing the first AROMI restaurant in Prague before. We would like to see some art. Something that would fit into the charm of the whole complex and wouldn’t disturb its operation in future. It is an exceptional building in an exceptional location.

Which clients are you aiming for?

I believe the Mánesova 78 project will represent a certain counterpart or let’s say a complementing project for the Churcill Square project. Those who want a new building can live there. Those who prefer the genius loci of the old buildings after comprehensive reconstruction will come to us. We have a few friends who have apartments in Churchill Square but they want to come to us. It is interesting that they want to rent Churchill and live in our place.

In the last interview you mentioned the The Prague Collection platform. What are your plans with it?

It emerged at the beginning of this year. Our partner within the framework of this platform is Petr Hromádka, with whom we are, within the framework of the platform where Karlin Port is a shareholder, planning to buy two to three townhouses a year. And the first was Mánesova 78. In the future, we would like to create two parts for this platform. One would attend to purchase, reconstruction and the sale of residential units and the second would purchase buildings after reconstruction and subsequently long term lease. That is also where the current division within the real estate market in Prague plays into our hands. We believe that leasing will be more and more attractive – not only when it comes to reconstructed buildings but also to those newly built – as there is a lack of residential units for sale and the price per square meter is very high. I think that it will culminate and will get us into a situation whereby mainly young people will be able to lease to a greater extent. It is a global trend. And there certainly will be more of those who will not want to purchase but will want to lease luxurious apartments as they can afford it, care about where they live and invest capital in their business activities.

There we get to the often mentioned topic of rental housing again…

The market of rental housing is finally arriving to our country as well and will represent a significant challenge for the development community in Prague. No one has yet got into it properly but I believe that the rental market in Prague and consequently in the Czech Republic will represent a real challenge for the few brave and visionary developers and investors. Let’s not forget that about 65% of people in Germany live in leased accommodation and the rest in their own. In Central and Southern Europe there historically prevails a bond to land and real estate. It is, to a certain extent, within us. I think that we will soon learn that there is nothing wrong with renting.

Can you be more precise?

I cannot disclose more than that at the moment but we have currently progressed significantly when it comes to the purchase of two other townhouses, one in Prague 2 and one in Prague 1. Those are locations we would like to focus on within this segment and purchase two to three townhouses a year.

What other projects are you working on?

With regards to co-operation with the largest Slovak development group for residential development, the Cresco company, we are in the final phase of a purchasing of a very nice residential project in Prague 6. I will be very happy if I  can introduce this project to the public before the end of the year or in the New Year. In this case we are sort of boarding a moving train. It is a project with permit and we will be able to commence construction within half a year. In this case, it is an atypical and very well prepared project. We have already been in negotiations for approximately six months and the acquisition should be completed before the end of the year. It is an exceptional micro-location in Prague 6, where we will realize approximately 200 apartments. Apart from that, we are completing two other purchases of extensive development areas. One of them is particularly important and so large that it would fit perfectly into what we are doing with Luděk Sekyra and Tom Samii – by there I mean Rohanský ostrov and Smíchov Station. Then we, as the Karlin Port RE group, would be included in three out of the five largest development areas in Prague. I hope that we will know very soon.

How does your co-operation with Sekyra Group’s projects proceed at this time?

As for Smíchov, I want to be specific and I am talking just for myself: In half a year, we would really like to commence construction of the first stage and I am not talking about Česká spořitelna now. It is a project of 30,000 sq m of offices, apartments and a hotel. As for Rohanský ostrov, we will progress further with the project and, speaking for myself yet again, I hope that we will be able to commence construction of the first stage at the end of next year. What is very important for us is that Česká spořitelna purchased land from us in Smíchov, where there is – since 1990 – to be the largest administrative building built for one exclusive user. That is good news for us from the point of marketing the whole area. The first stage at Rohanské nábřeží will be commenced opposite the Futurama building, that is opposite Invalidovna underground station, and will continue in the direction of Libeň Bridge and the other side to River Gardens.

What stage is the exceptional golf project The Oaks Prague at?

Karlin Port Real Estate is not, this time, the shareholder of the project, nor a participant in profits. They are partner to the developer, Arendon Development Company, a.s., in the way of bank finance. I expect that in a few weeks’ time they will be able to commence construction of the first very important residential stage where there will be 78 apartments and villas. All other residential stages will be financed by Raiffeisenbank in the next two to three years.

A question at the end: What is your personal opinion on the real estate crisis?

I will only speak about Prague’s real estate market. We have been through three years of quick growth. If it takes two or three more years, we all will be extremely satisfied. We talk about this with all partners, banks, investment funds… We can’t see any fundamental threat within the horizon unless some Europe wide or global problem occurs. We have a deficit of more than 50,000 apartments in Prague, so there is no reason to expect a bubble developing there. There are some 4,000 apartments completed every year and next year will maybe bring 5,000 apartments. I would also like to say that, paradoxically for me – as I like office development – there is a lack of class-A office projects today. Developers who only attend to offices are facing a big problem in purchasing land, even without a permit, where they would be able to realise an administrative building in future.

ARNOŠT WAGNER / PHOTO: ARCHIVE KARLIN PORT RE

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.