PASSERINVEST GROUP slaví 25 let

Hlavní stránka » Aktuality » PASSERINVEST GROUP slaví 25 let

Do výstavby BB Centra už jeho developer, společnost PASSERINVEST GROUP, v uplynulých letech investoval zhruba 14 mld. Kč.

Podle Radima Passera, zakladatele a předsedy představenstva společnosti, je možné, že v budoucnosti investice vzroste o dalších 10 mld. Kč.

Můžete krátce zrekapitulovat historii BB Centra i PASSERINVES­T GROUP?

Začátek mého podnikání se datuje na konec roku 1991, takže těch 25 let už uplynulo. Ale chceme oslavovat, když je hezky, takže slavíme vždy následující léto. Dá se říct, že z toho čtvrtstoletí se 24 roků týká i BB Centra. Když můj tatínek objevil toto území a začala se připravovat architektonická soutěž, byl konec roku 1992. Po čtyřech letech se začala stavět první etapa. Stavební ruch tu započal před 20 lety, což je řekněme další milník. Za tu dobu bylo dokončeno 17 etap, z nichž 12 je administrativních. Jde celkem o dokončených zhruba 250 000 m2. Z toho je kolem 200 000 m2 kancelářských prostor, v nichž pracuje 13 000–15 000 lidí. Teoreticky, při velmi intenzivním zahuštění, by to mohlo být až 16 000–17 000. Vzniklo tady jakési město ve městě – a myslím, že to nejlepší má BB Centrum teprve před sebou.

Které období bylo nejsložitější?

Dá se říci, že v letech 2000–07 jsme prožívali období konjunktury, kdy se prodávalo, a dobře… Z hlediska výnosů pak přišlo období složitější, které trvalo také asi sedm let, od roku 2007 do roku 2014. Jsem Pánu Bohu vděčný, že jsme nic neprohospodařili, naopak během těchto let se nám podařilo dokončit nebo připravit další projekty, které byly pronajaty.

Takže téměř v biblickém smyslu slova: sedm let tučných sedm let hubených… Co z toho vyplynulo?

Určitě se naše firma zvětšila. Dnes jsme v situaci, kdy z devíti kancelářských budov, které jsme v minulosti prodali, jsme už čtyři koupili zpět a akvizici páté dokončujeme. Asset a property managementu přibývá, vzniká i větší tlak na právní a ekonomické záležitosti, takže jsme se trochu rozrostli. Je nás okolo 60, což na developerskou firmu podnikající v oblasti komerčního developmentu je relativně dost. Ale souvisí to s tím, o čem jsem hovořil. Kdybych se ohlédl zpátky, tak cítím obrovskou vděčnost k Pánu Bohu za to, co se až do dneška podařilo.

Vykupujete zpět budovy, které jste v minulosti prodal. Prozradíte důvod?

Na našem trhu to není úplně obvyklé. Ale vnímám to jako pozitivní signál, že důvěřujeme vlastním starším produktům, že nebyly šity horkou jehlou. Navíc to souvisí s tím, že bychom si přáli, aby byly budovy dlouhodobě udržovány v áčkovém standardu. K tomu je třeba specifičtější a „srdcařský“ přístup. Pochopitelně ve všech těchto krocích musí ekonomika hrát pozitivní roli, to je bez debaty. Chceme dát přidanou hodnotu nejen jednotlivým budovám, ale celému business parku. Důvodů je spousta, bylo tady vytvořeno mnoho nekomerčních investic, které pomáhají dotvářet atmosféru BB Centra. Dává nám smysl, když celá lokalita – i pro ni to bude užitečné – bude mít jednoho vlastníka, který bude zárukou pro nájemce a dodavatele služeb, že se věci budou odvíjet správným směrem. Pokud bude nemovitost vlastnit nějaký fond, nemá příliš prostoru pro nějakou velkorysost, protože má určitou odpovědnost ke svým akcionářům. Pochopitelně některé fondy se starají o budovy lépe, jiné hůře. Ale bez té velkorysosti nedokážete vytvořit tu správnou atmosféru a propojení služeb v rámci celého areálu. Myslím si, že fragmentové vlastnictví jednotlivých budov by BB Centru dlouhodobě neprospívalo. Naším cílem je, aby se atmosféra lokality dále zlepšovala.

Pro nájemce je jistě výhodnější komunikovat s jedním subjektem…

Firmy mají různé požadavky, každá z nich je specifická a jedinečná. Když máte jednu budovu, tak v podstatě nemáte šanci na mnohé z nich reagovat. V okamžiku, kdy se to řeší v rámci areálu, je to o něčem jiném.

Jaké máte další developerské plány?

Čeká nás řádově sedm dalších developerských etap. Tou nejbližší je hotel s konferenčním centrem. Jde o totálně neziskový projekt, který považujeme za přidanou hodnotu, jakousi podpůrnou službu pro celý areál. Chceme do toho dát maximálně 300 mil. Kč vlastního kapitálu, protože ten v tom zůstane hodně dlouho dobu. Máme proto zájem, aby stavba vypadala pěkně, ale abychom si současně nepočínali nehospodárně. Teď se dokončuje studie a uvidíme, jestli budeme muset přepracovávat EIA. Ale myslím, že je reálné začít do konce roku 2017 stavět. V případě dořešení majetkoprávních vztahů tu potenciálně máme tři další kancelářské etapy a rovněž tři rezidenční etapy. Jsou zajímavé polohou a jedna z nich i rozlohou, ostatní dvě jsou menší, čítající kolem stovky bytů. Samozřejmě budeme rádi, když Skanska v bývalém areálu Michelských pekáren postaví 500 bytů, protože si myslím, že tyto projekty se mohou vzájemně podporovat a budou mít jistou synergii. Dále určitě nemohu opomenout plánované Muzeum Bible, pro které máme vytipované území. Chceme v BB Centru vybudovat i další parky, protože zeleň dodává atmosféru. Chceme pracovat také s veřejným prostorem. Jednou z nejbližších investic bude náměstí před budovou Brumlovka, nový světelný přechod mezi budovami A a B směrem k Brumlovce. Celkově je naším cílem vytvořit v BB Centru takovou atmosféru, aby sem měli lidé důvod přijet i mimo pracovní dny, třeba rodiny s dětmi apod. V budoucím Parku Brumlovka proto chceme vybudovat minigolf s 18 jamkami, vodní plochu o rozloze 1 000 m2 a řadu atrakcí pro vyžití dětí. Mělo by zde vzniknout například dětské dopravní hřiště s „tramvají“, která tam bude jezdit po kolejích, a dostatečným zázemím… V roce 2017 by celá oblast BB Centra – jih měla být dotažena majetkoprávně i projektově, aby vzniklo její finální urbanistické řešení.

Jaká je podle vás na letošní rok prognóza pro komerční sektor?

Loni se na trhu moc nového neobjevilo, ale letos by měly být dokončeny některé projekty. Myslím si, že se budou i relativně dobře zaplňovat, protože poptávka je pořád patrná. Z hlediska nájemného jsme vždycky viděli Prahu na property clock, kdy dvanáctka je nahoře a šestka dole, někde na „za pět minut šest“, někdy na těch pěti. Mám pocit, že jsme se teď posunuli za šestku a že tu je určitý potenciál růstu, minimálně v solidních a dobře zavedených lokalitách.

… a pro bytový?

Myslím si, že růst cen o 15–20 %, o němž se hovoří v rámci Prahy, nic zdravého není. Chápu, že mohou být určité výkyvy v tom, co se v daném roce dostane na trh, ale dvouciferná čísla věstí vždycky určitý extrém. Z pohledu bytové výstavby se tedy nacházíme v extrémní situaci, a s tím by Praha a developeři měli něco dělat. Developeři v tom smyslu, že by se měli chovat jinak než dříve, především za žádných okolností nepodporovat korupci a za druhé přijmout zodpovědnost za veřejný prostor, což je věc, která se nás developerů týká. Samozřejmě je třeba i zde hledat společnou řeč s městem, nastavit nějaká pokud možno předem kalkulovatelná a předvídatelná pravidla. Chápu, že ten, kdo staví 50 bytů, asi těžko může vedle postavit školu nebo školku. Ale každý může přispět nějakou předem danou částkou za metr čtvereční do společné kasy, aby se tato infrastruktura i z těchto příspěvků mohla budovat. Byla by to jakási komunální tripartita. My známe tu státní, tedy vládu, zaměstnavatele a zaměstnance. V komunální tripartitě vidím město, investora a veřejnost. Po pravdě řečeno, nám také došlo až před několika lety, že musíme (i když se snažíme přistupovat k rozvoji BB Centra zodpovědně) s veřejností komunikovat a informovat ji. Protože když to neuděláme my, udělá to někdo jiný – a bude informovat nějak zkresleně. Myslím si, že pro každého developera je klíčové, aby to pochopil a věnoval úsilí a čas komunikaci s městem i s dotčenou veřejností.
Arnošt Wagner

PASSERINVEST GROUP celebrates their 25th anniversary

Developer of the BB Centrum, PASSERINVEST GROUP, has already invested approximately CZK 14 billion over these past years.

It is possible, according to Radim Passer, founder and Chairman of the Board at PASSERINVEST GROUP, that investment will increase in future by a further CZK 10 billion.

Can you summarize the history of the BB Centrum and the PASSERINVEST GROUP?

The beginnings of my business activities date back to the end of 1991, which means that 25 years have already passed. However, we want to celebrate when the weather is nice and are therefore planning celebrations for the following summer. One can say that 24 years from the quarter of a century of our operations also refers to the BB Centrum. When my father discovered this area and preparations for the architectural tender were commenced it was at the end of 1992. Construction of the first stage commenced four years later. The building ‘hustle and bustle’ commenced 20 years ago, which, let’s say, represents yet another milestone. Since then, there have been 17 stages completed whereby 12 of them are administrative. There are approximately 250,000 sq m already completed. 200,000 sq m of these cover administrative premises providing workplaces for 13,000–15,000 people. In theory, this could go up to 16,000–17,000 sq m if these were intensively utilised. There is a sort of town in town – and I think the best is still to come for the BB Centrum.

Which period was the most difficult?

It could be said that between 2000–07 where there was the boom period when sales went exceptionally well… From the point of view of yield, there came a more difficult period, which also took about seven years, from 2007 to 2014. I am grateful to Our Lord that we didn’t waste anything. On the contrary, during these years we managed to complete and prepare other projects that were subsequently leased.

In biblical terms: seven rich years and seven poor years… What was the result of these?

Our company has certainly expanded. We are now finding ourselves in a position where we have already re-purchased four out of the nine administrative building we had sold in the past and are currently finalising the fifth acquisition. There is more and more property asset management and therefore also more pressure on legal and economic issues, so we have expanded a little. There are about 60 of us, which is relatively a considerable number for a development company involved in the commercial development arena. However, this is associated with what I said. When I look back, I feel really grateful to Our Lord for what we have achieved to this day.

You are re-purchasing buildings you sold in the past. Are you able to divulge the reason of this?

It is not an entirely common process in our market but I see it as a positive signal that we believe in our own older products and that they were not jerry built. Moreover, it is also associated with the fact that we would like the buildings to be maintained over the longer term at the A standard. There you need a more specific and ‘hearty’ approach. The economy must, naturally, play a positive role in all these steps. That is without question. We want to add value to the individual buildings as well as the whole business park. There are many reasons. There are now many non-commercial investments that help us complement the atmosphere of the BB Centrum. It makes sense to us when the whole location – and it will be useful as well – has one owner who guarantees the tenants as well as suppliers of services that things are heading in the right direction. If it is a fund that owns the property, it does not have much room for generosity as it owes responsibility to its shareholders. Some funds naturally look after the buildings better, some worse. Nevertheless, you cannot create the right atmosphere and interconnect services within the whole complex without such generosity. I think that fragmented ownership of the individual buildings would not be beneficial to the BB Centrum in the long term. Our aim is for the atmosphere of the location to continue improving.

It is certainly more advantageous for tenants to communicate with one entity only…

Companies have different requirements whereby each is specific and unique. When you have one building, you have basically no chance to respond to too many of those. If the issue is being dealt with within the framework of the whole complex though, it is then a very different matter.

What are your other development plans?

There are seven other development stages ahead of us. The nearest represents an hotel with conference centre. It is an entirely non-profit project which we consider added value, a sort of support service for the whole complex. We want to invest a maximum of CZK 300 million of our own capital as it is to remain there for a long time. Therefore, we are interested that the building looks nice but also not to act uneconomically. The study is currently being completed and we will see if we will need to rework the EIA. But I think it would be realistic to commence construction before the end of 2017. Providing ownership relations are resolved, there is potential for three further administrative stages and also three residential ones. They are particularly interesting for their location and one of them also for its size. The other two are smaller and comprise about one hundred apartments. We will naturally be glad if Skanska builds 500 apartments in the former complex of Michelská Bakery as I believe that these projects can support one another and will have a distinct synergy. Therefore I cannot leave out the planned Bible Museum, for which we have already selected a plot. We want to create more parks within the BB Centrum as the greenery bestows its atmosphere. We also want to work with public areas. One of the closest investments to be carried out is the square situated in front of the Brumlovka building and new pedestrian crossing with traffic lights between the A and B buildings on Brumlovka. Our aim is to create such an atmosphere that would give people a reason to also come here on days other than workdays, these being, for instance, families with children and others. That is why we want the future Brumlovka Park to have mini-golf with 18 holes, a 1,000 sq m water area and many places for children’s en­tertainment. There will be a children’s traffic playground with a ‘tram’ that is to run on rails and sufficient background facilities… The whole area of the BB Centrum – south should be, in 2017, finalised from both a proprietary and project point of view allowing for execution of the final urban plan.

What do you consider is the prognoses for the commercial sector this year?

Not many new things appeared in the market last year but some projects should be completed this year. I also think that they will be taken up quite quickly as demand is still evident. From the rental point of view, we always viewed Prague as being on the ‘property clock’, when twelve is on the top and six is on the bottom, somewhere ‘five to six’, sometimes five. I feel that we have moved on to six now and that there is some growth potential, at least in respectable and well established locations.

… and for residential?

I think the 15–20% increase in prices that is being spoken of within the framework of Prague is not healthy. I understand that there might be some fluctuation in what gets onto the market in a particular year but a two-digit number always predicts something extreme. From the point of view of residential development, we find ourselves in an extreme situation and Prague and developers should do something about that. The developers from the point of view that they should behave differently than they did, especially not to support, under any circumstances, corruption and to accept responsibility for public areas, which is something that concerns us developers. It is also necessary to find the same rapport with the city and if possible to pre-set some well calculated and predictable regulations. I understand that those building 50 apartments can hardly build a school or nursery school next door. Still, everyone can contribute with some previously set amount per square meter to a common cash fund so that this infrastructure can also be realised with these contributions. It would be a sort of communal tripartite organisation. We know the state that is the government, the employer and the employee. As for the communal tripartite, I see a city, an investor and the general public. The truth is that it wasn’t until some years ago that we also realised that we have to communicate with the general public and also to keep them informed (even though we were trying to approach development of the BB Centrum responsibly). If we don’t, somebody else will – and will inform in a distorted fashion. I believe the key thing for every developer is to understand that and put some effort and time into communication with the city and an involved public.

Arnošt Wagner

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.