Rozhodují provozní náklady

Hlavní stránka » Aktuality » Rozhodují provozní náklady

Společnost P3 zaznamenala v roce 2015 rekordní počet nových pronájmů i prodloužených smluv a svým klientům postavila na míru více než 52 000 m2 průmyslových, skladových či distribučních hal..

Tomáše Míčka, ředitele P3 pro Českou republiku, jsme se zeptali na některé podrobnosti.

**V roce 2014 jste rozšířili portfolio prostřednictvím nových akvizic. Pokračovali jste tímto směrem i loni? **
Akvizice z předloňského října zahrnovala 11 parků s celkem 627 000 m2 pronajímatelné plochy a pozemky s možností výstavby dalších 120 000 m2. Loni se nám podařilo nové parky plně integrovat do našeho portfolia a zajistit tak zákazníkům vysoký standard služeb. A v akvizicích jsme pokračovali také v zahraničí. Získali jsme plně obsazený průmyslový park u Bukurešti s rozlohou 215 000 m2 s dalšími 150 000 m2 pro výstavbu a ve stejném roce jsme zde začali spekulativně stavět halu o 28 000 m2. V Polsku jsme získali dva parky, 175 000 m2 v Błonie u Varšavy a 77 000 m2 v Piotrkówě poblíž Lodže. I zde je potenciál pro další výstavbu.
Zmínil jste pozemky pro novou výstavbu. O jaké jde rozlohy a kde jsou?
V současné době máme v České republice 177 000 m2 pozemků s povolením, na nichž můžeme ihned zahájit výstavbu. V tom máme oproti konkurenci velkou výhodu. Asi 100 000 m2 je v P3 Prague D11. Aktuálně zde stavíme první budovu o celkové rozloze přibližně 21 000 m2, přičemž polovina je výstavba Build-To-Suit pro společnost Exiteria a.s., která je předním českým internetovým maloobchodem s nábytkem s působností také na Slovensku a v Maďarsku. Druhá polovina je poté stavěna spekulativně, což je na našem trhu zatím trochu výjimka. Dalších 30 000 m2, z nichž je již 5 000 m2 předpronajatých, je nyní ve výstavbě v Horních Počernicích, kde máme také více než 40 000 m2 ještě k dispozici pro další výstavbu. Pozemky rovněž vlastníme i u Mladé Boleslavi a u Příšovic.

Haly předáváte klientům jako shell & core, nebo vybavené?
Závisí to na dohodě s klientem. Halu pro VF Corporation, vlastníka prémiových lifestylových maloobchodních značek oblečení, jako jsou VANS, The North Face, Wrangler či Timberland, kterou jsme v P3 Prague D8 předávali asi před rokem, jsme dodali jako shell & core s topením a osvětlením, další vybavení si obstarali sami. Ale pro jiné klienty dodáváme i vnitřní vybavení, regálové systémy, kabeláže apod. Samozřejmě se to odráží i v délce nájemní doby. Standardní délka jsou tři roky, i když našim klientům vycházíme vstříc a v případě potřeby si v exponovaných obdobích mohou pronajmout další prostory jen na velmi krátkou dobu, třeba na měsíc či dva. V případě nákladnějších a speciálních vnitřních úprav je nájemní doba pět i více let, aby se to oběma stranám vyplatilo. Třeba DHL Express má u nás na D8 vnitřní vybavení – unikátní balíkové třídicí linky – za zhruba pět milionů eur. Před 10 lety bylo obvyklé postavit standardní budovu, předat ji klientovi a on si ji už vybavil, jak bylo potřeba. Dnes – a netýká se to jen nás – je trend zcela jiný, klienti chtějí budovy na klíč s veškerým vybavením a nejvíce je zajímají provozní náklady. Proto v případě VF Corporation máme i certifikaci BREEAM na úrovni „Very good“.

Obecně směřují technologie k inteligentním řešením. Odráží se to i v průmyslových budovách?
Samozřejmě. Certifikovat chceme nejen nové, ale i stávající budovy. Budova postavená v Německu pro PSA je vybavena solárními panely na ohřev vody, zařízením pro úsporu vody, nabíjecími stanicemi pro elektromobily a dalšími technologiemi. Je tam světlá výška 10 m, což vytopit znamená spoustu energie na ohřev vzduchu. Takže pokud budova nebude mít takové izolační vlastnosti, jaké jsou třeba, budou klientovy náklady na vytápění zbytečně vysoké. Tudíž je nutné vyřešit zejména tepelně izolační můstky u vjezdových bran a obálku budovy jako takovou. To je podstatné zejména v místech, kde se něco vyrábí či montuje, aby se uvnitř udržela komfortní teplota. Opět zmíním VF Corporation, která má v nové hale – té, co pro ně nyní stavíme – velmi sofistikované zařízení, které bude představovat obrovskou investici. Je to budova další generace, jaká tady zatím nebyla. Není sice největší, ale určitě je technicky nejpropracovanější, několikaúrovňová s velmi speciálním systémem vytápění, aby se podařilo dosáhnout optimální teploty ve všech podlažích v létě i v zimě.

Je rozdíl v uzavírání smluv dříve a nyní?
Před krizí, v době boomu, se smlouvy uzavíraly jak na běžícím pásu. Nyní trvají jednání minimálně čtyři až šest měsíců, s VF Corporation jsme o první hale jednali skoro dva roky. V roce 2015 uzavřela v České republice společnost P3 nové smlouvy na pronájem přes 131 000 m2 budov, což v meziročním srovnání tvoří více než stoprocentní nárůst. Mezi naše klienty pak přibyly významné firmy, např. Barvy a laky Hostivař, a.s., Wheels Logistics, s.r.o. či Sécheron Tchequie, s.r.o. Také se nám podařilo prodloužit některé stávající pronájmy – celkem byly renegociovány smlouvy na více než 153 000 m2, což svědčí o mimořádné kvalitě našich parků a vysokém standardu služeb.
ak

Box:
Sledujeme, že nemovitostní obchody se nyní uzavírají podstatně obtížněji. Developeři se snaží zvýšit kvalitu služeb a komfort pro klienty, ale současně už neustupují pod hranici svých nákladů. Obecně to souvisí se zaměřením všech firem na snižování nákladů, včetně investic. Přitom právě budoucí návratnost investic je nyní poněkud hůře předvídatelná. Setkáváme se s tím, že vyjednávání se vedou na mnoha úrovních vedení a opakovaně se tak otevírají již dojednané body. Výjimkou jsou firmy vlastněné konkrétní fyzickou osobou. Zde lze jednat přímo s člověkem s rozhodovací pravomocí a obchody se uzavírají rychleji pod heslem „peníze se nedají ušetřit, ale vydělat“.
JUDr. Jakub Lichnovský, PRK Partners, specialista na investice a dlouhodobé projekty

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.