Sázka na dlouhodobý růst stále vychází

Hlavní stránka » Aktuality » Sázka na dlouhodobý růst stále vychází

Menší byty, luxusní penthousy i vily v Praze stále nabízejí zajímavé dlouhodobé zhodnocení. Stačí vsadit na to, že česká metropole bude životní úrovní i nadále dohánět Evropu.

Jistotu nabízejí nemovitosti v nejluxusnějších lokalitách s výhledem na Pražský hrad nebo Vltavu. „Památkově chráněné historické centrum zůstane exkluzivní záležitostí,“ říká Denisa Višňovská, partner realitní kanceláře LEXXUS. Položili jsme jí i další otázky.

Jak jdou na současném pražském trhu prodeje? Také bojujete s poklesem zájmu jako všichni ostatní?

Změna trhu datovaná nejpozději do druhého pololetí roku 2018 dopadla na všechny a LEXXUS není výjimkou. Developeři bojují s rostoucími náklady, zvedají ceny a část zákazníků zkrátka na bydlení nedosáhne. Více než jindy je důležité prodávat efektivně, tedy těm správným lidem. Prodávat v časech růstu umí každý. V horších časech prodávají jen ti schopní. I přes pokles trhu existují zákazníci pro všechny kategorie od středního po luxusní segment. Jeden z luxusních projektů jsme vyprodali za dva měsíce z 60 %, jiný projekt rodinných domů zase z poloviny ještě před uvedením na trh. Což znamená, že to jde. Jen je třeba se přizpůsobit. LEXXUS to umí, a dokonce v této složitější době evidujeme nárůst klientů poptávajících konkrétní nemovitosti z naší nabídky (ve srovnání se stejným obdobím v předchozích letech).

Takže stačí najít si tu správnou realitní kancelář?

Časy, kdy stačilo jen oslovit schopné makléře s kontakty, jsou dávno pryč. Zásadní je dobrý produkt. Ani ti nejlepší nedokážou přetlačit sílu trhu. Jde spíš o to předběhnout události, prodávat rychleji, efektivněji a aktivně. Stěžováním si na trh ještě nikdo nic neprodal. A pokud někdo prodává stylem, že si přečte o průměrné ceně 100 000 Kč/m2, řekne si, že jeho projekt je nadprůměrný, posadí cenu na 125 000 Kč/m2 a pak si stěžuje, že nechodí zákazníci, měl by začít u sebe. Nelze prodávat tak, že budete čekat, až začnou klienti chodit sami od sebe. Vždy je potřeba pro to něco udělat a ušít produkt klientům na míru.

A jak v tom může pomoci realitní kancelář nebo makléř?

Před lety jsme si v LEXXUS všimli, že developeři se vrhají do projektů, nad nimiž každý kroutil hlavou – nevyhovující dispozice, nesoulad lokality a provedení stavby, nesprávná cena. Proto jsme dali dohromady analytický tým, který spolupracuje s developerem už při nastavení projektu, aby nabídka bytů odpovídala náladám klientů i požadavkům trhu a projekt v každé svojí fázi získával na hodnotě. Jsme hrdí, že naše studie a návrhy berou developeři v potaz a banky s nimi pracují při posuzování financování projektů. U dobrého produktu je výrazně jednodušší dosáhnout lepších výsledků.

A co samotní zákazníci? Lze vůbec v prodeji realit dělat něco jinak?

Je pravda, že na základním kontaktu mnoho nezměníme. Špičkový makléř je pořád základem úspěšné transakce. Makléř je vyjednavač mezi developerem a klientem, jeho schopnosti nakonec vždy rozhodují. Vždy přemýšlíme tak, aby byly spokojené obě strany, abychom za všech situací udrželi důvěru. Základem zůstává perfektní a diskrétní služba, pochopení potřeb obou stran a schopnost hledat kompromis. Zejména v luxusním segmentu se prodej řídí osobnostmi prodávajícího i kupujícího a jednoduchý recept neexistuje. To, že musíme naslouchat, rozumět a nakonec najít řešení, se v realitním byznysu nemění.

Dokáže klienty přitáhnout marketing, nebo pořád platí, že kontakty rozhodují?

Skvělé kontakty pomohou vždy, ale ty považuji u špičkové realitní kanceláře za samozřejmost. Marketing poskytuje na dnešním trhu velkou výhodu. Začít od vytipování zákazníka, pokračovat jeho oslovením přes všechny kanály od dopisu přes online marketing až po dobře zvládnuté PR, dokáže projekt vyprodat rychle a za zlomek nákladů, které developeři běžně kalkulují. Ale jak jsem již zmiňovala, zásadní je dobrý produkt a důvěra zákazníka. Tyto dvě výhody má chytrý marketing doplnit, ne nahradit.

Pojďme se podívat na trendy. Co teď hýbe pražským trhem?

Jednoznačně investiční nemovitosti všech standardů. Do metropole přichází velký počet lidí, kteří potřebují bydlet a na vlastní nemovitost nedosáhnou. Investoři nyní skupují čtvrtinu až polovinu bytů v námi nabízených projektech. Hledají zhodnocení v horizontu jednoho či dvou desetiletí a počítají s tím, že v tomto období dojde minimálně k jedné silnější korekci. Sázejí ale na dlouhodobé bohatnutí Prahy, a tedy i na nevyhnutelný růst cen.

Jak vypadají projekty určené pro investory? Co nakupují? Mají jiné preference než běžný rezidenční klient?

Menší investoři se soustředí na byty od 30 do 50 m2 a s dispozicí 1+kk či 2+kk. Při této velikosti si nájemné na trhu udrží konkurenceschop­nost. Aktuálně máme v nabídce typický investiční projekt – Byty u Hvězdy – s malometrážními byty za velmi zajímavé ceny a v Praze 6. Tato lokalita má ohromný potenciál růstu ceny. Roli samozřejmě hraje i dostupnost autem či MHD a existence garážového stání. Větší investoři jdou napříč trhem a hledají vše od malých bytů přes luxusní penthousy až po vily. Zkrátka jdou po každé příležitosti, která má potenciál atraktivního zisku.

Vidíte na trhu nějaký prostor pro zlevňování?

Vzhledem k cenám stavebních prací i materiálů žádný hromadný pokles čekat nelze. Navíc v Praze chybějí tisíce bytů a obyvatel stále přibývá. Postupně zlevňují špatně naceněné projekty, ale kvalitní stavby si cenu udrží a dlouhodobě zvýší. Platí, že ke korekci dříve či později dojde, ale vzpomeňme, co přinesla krize z roku 2008. Dočasný pád cen přebitý jejich bezprecedentním růstem.

Pohybujete se ve středním i luxusním segmentu. Co v Praze znamená luxus?

Nejvyšší segment má mnoho podob. Od jedinečných historických staveb až po nové, výjimečné projekty navržené předními architekty. Jedno ale mají společné. Důraz na nejvyšší kvalitu ve všech ohledech. Lokalita, prostor, vybavení i služby musí dosahovat nejvyšší úrovně. Ideální nemovitost má výhled na Pražský hrad, na Vltavu a částečně také do zeleně. Nezanedbatelnou hodnotu má také historie místa. Pokud adresu proslavila významná osobnost nebo historická událost, atraktivita roste.

Jaké lokality patří v Praze k tomu nejlepšímu?

K nejprestižnějším adresám patří Malá Strana, Staré Město, Josefov, ulice Nerudova, Ke Hradu a další velmi známé lokality; mimo historické centrum pak Bubeneč, části Vinohrad, Janáčkovo nábřeží a nově také navazující oblasti širšího centra.

PR

BETTING ON LONG-TERM GROWTH IS STILL TURNING OUT WELL

Smaller apartments, luxurious penthouses and villas in Prague are still offering interesting investment returns over the long term. One only needs to bet on the fact that the Czech metropolis will continue catching up on Europe with its living standards. Certainty is represented by properties situated in the most luxurious locations with a view of Prague Castle and the Vltava River. “The listed historic centre will remain an exclusive issue,” says Denisa Višňovská, a Partner at the real estate office LEXXUSe as we asked her more questions.

How are sales in the current Prague market doing? Are you also battling with reduced interest as are all the others?

Changes to the market, which dates back to the second half of 2018, affected everyone and LEXXUS is no exception. Developers are fighting against increasing costs, increased prices and a number of clients basically cannot afford their own housing. It is now important to sell effectively, that is to the right people, more than ever before. Everyone can sell in times of growth but only the capable ones at worst times. Despite the decline in the market, there are clients for all categories, from a medium standard to the luxury segment. We sold 60% of one of the most luxurious projects in two months and another project was 50% sold prior to being put onto the market. That means that it is certainly possible. LEXXUS can do it and we have registered an increased number of clients who require particular properties from our listings even in these more difficult times (in comparison with the same period in previous years).

Is it just about finding the right real estate office then?

The time when one could only approach capable brokers with contacts have long gone. What is fundamental is a quality product. Not even the best ones can defeat market strength. It is more about surpassing relevant issues and selling faster, more effectively and actively. Nobody has ever sold anything by complaining about the market. And if someone is trying to sell in such a way where they read about average prices of 100,000 CZK/sq m and tell themselves that their project is above average quality and thus puts the price up to 125,000 CZK/sq m and then complains that there are no clients should look closely at himself/herself. One cannot sell by waiting for the clients to start coming themselves. It is always necessary to do something about it and tailor-make the product for clients.

How can the real estate office or broker help there?

Years ago, we, in LEXXUS, noted that developers got into projects that everyone shook their heads about – unsuitable layouts, discord of location and realization of the construction and incorrect price. That is the reason for putting together an analytic team, which co-operates with the developer at the setting up of the project so that the offer of apartments corresponds with clients’ temperament and market’s requ­irement and the projects gain in value at each of its phases. We are proud that developers take our studies and proposals into consideration and that the banks work with them when assessing project funding. It is much easier to achieve better results with a good product.

And what about the clients? Is it at all possible to do something differently in the area of real estate sales?

The truth is that we cannot change much on a basic contact. A top class broker still represents the basic issues for a successful transaction. The broker is the negotiator between a developer and a client and it is his abilities that are determinative. We always think in such a way as to keep both parties happy in order to retain confidence in all situations. A perfect and discreet service, understanding the needs of both parties and an ability to search for compromise remain the base. Especially in the luxury segment where the sale abides by the personality of the seller and buyer and there is no easy recipe. The fact that we must listen, understand and eventually find a solution does not change in the real estate business.

Can marketing attract clients or are the contacts still determinative?

Good contacts can always help but I consider these a matter of course for a first class real estate office. Marketing provides a considerable advantage in today’s market. Starting with mapping out a client, carrying on with approaching one via all possible channels, from a letter through online marketing to well-realized PR, can sell a project faster and for a fraction of costs that developers usually calculate. But as I have already mentioned, what is fundamental is a good product and a client’s trust. Marketing is to complement these two advantages and not replace it.

Let’s look at trends. What is moving the market now?

Clearly investment properties in all standards… There are many people who come to the metropolis and need to live but cannot afford their own property. Investors are currently buying out one quarter to half of all apartments in the projects we offer. They are looking for investment returns within a horizon of one to two decades with the fact that there will be at least one stronger correction within this period. However, they bet on Prague getting richer over the long term therefore commanding an inevitable increase in prices.

What do the projects that are intended for investors look like? What do they buy? Are their preferences different from those of an ordinary residential client?

Smaller investors focus on apartments from 30 to 50 sq m and layouts ranging from bedsit + kitchenette to one-bedroom apartments. With this size, the rent can retain its competitive strength within the market. We are currently offering a typical investment project – Apartments by the Star – with small size apartments for very interesting prices and in Prague 6. This location has great potential with regards to price increases. Accessibility by car and public transport and the existence of garage parking naturally also plays its role. Larger investors search the market and look for everything from small apartments through luxurious penthouses to villas. They simply look for any opportunity that has the potential of attractive profits.

Do you see any room for price reductions in the market?

With regards to prices for building materials, we cannot expect any mass reduction. Moreover, there are thousands of apartments lacking in Prague and still the number of citizens and residents increase. Badly priced projects are gradually being reduced but quality developments retain their prices and will even increase those over the long term. The fact that a correction will, sooner or later, arrive, still applies but let’s remember what the 2008 crisis brought. A temporary price fall outbid by unprecedented growth.

You deal in the medium and luxury segment. What does luxury really mean in Prague?

The top segment comes in many forms. From unique historical buildings to new, exceptional projects designed by renowned architects. But they have one thing in common. An emphasis put on quality in all aspects. Location, space, equipment and services must be of the highest level. An ideal property comes with a view of Prague Castle, the Vltava River and greenery. History of the location also represents important value. If the address was brought to fame by a significant person or historic event, then its attractiveness increases.

What locations in Prague belong to the best?

The most prestigious addresses are Malá Strana, Old Town, Josefov, such streets as Nerudova or Ke Hradu Street and other well-known locations; apart from the historical centre, there are the areas of Bubeneč, parts of Vinohrady, Janáčkovo Embankment and also the newly connecting areas of the broader centre.

PR

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.