Správa nemovitostí ovlivňuje spokojenost nájemců

Hlavní stránka » Aktuality » Správa nemovitostí ovlivňuje spokojenost nájemců

Oddělení správy nemovitostí je jednou ze základních složek společnosti Cushman & Wakefield. Jeho služby jsou do značné míry přizpůsobeny provozním požadavkům a finančním cílům klientů.

Oddělení správy nemovitostí a aktiv společnosti Cushman & Wakefield pomáhá institucionálním i individuálním vlastníkům maximalizovat návratnost investic do nemovitostí a přináší jim přidanou hodnotu. Uplatňuje přístup založený na zásadě „správy aktiv“, který přímo sleduje finanční a provozní cíle vlastnictví nemovitosti. Ondřej Fukal, partner pražské kanceláře Cushman & Wakefield, vede tým odborníků zabývajících se všemi aspekty správy nemovitostí, což zahrnuje správu nájemních smluv, reporting, účetnictví aj.

Jak se vám dařilo v loňském roce? Jaký podíl má vaše oddělení na obratu firmy?

Správa nemovitostí tvoří zhruba 20 % obratu firmy. Mohu říci, že rok 2018 pro nás byl úspěšný. Klienti, pro které pracujeme, s námi zůstávají, protože jsou s naší prací spokojeni, navíc jsme získali nové klienty nebo další projekty od těch stávajících. Loni se nám podařilo vysoutěžit 13 nových zakázek – tři obchodní centra (Korso Karviná, Forum Ústí nad Labem a pražská Novodvorská Plaza), šest kancelářských budov, nějaké retail parky a jeden hotel. S tím samozřejmě přichází i to, že o projekty se musíme starat, převzít je do správy. Je to náročný proces, zejména s ohledem na současný stav trhu pracovních sil. Naštěstí náš tým v Cushman & Wakefield zůstává stabilní. Je však zapotřebí získávat další kolegy na nové projekty. To klade určité nároky i na seniorní pracovníky, kteří je musejí vést, aby si osvojili naše postupy a standardy. Když přebíráme do správy nový objekt, třeba obchodní centrum, po dohodě s klientem přebíráme i tým, který na projektu pracuje – tedy pokud pro nás tito lidé chtějí pracovat a jsou ochotni dodržovat naše standardy. Klient si nás vybírá právě pro naše znalosti, zkušenosti a postupy. Dáváme mu jistotu velké firmy, která vyžaduje určitou kvalitu práce. Na druhou stranu musíme jako zaměstnavatel nabídnout novým kolegům takové podmínky, aby pro nás chtěli pracovat. Nejde pouze o peníze a další benefity, ale i o mezilidské vztahy. Máme snahu se s lidmi dohodnout a spolupracovat, protože většinou mají historickou znalost projektu a na tom se dá samozřejmě stavět.

Kolik je zaměstnanců v oddělení správy nemovitostí? Jaká je celková plocha objektů, které spravujete?

Je nás celkem 120, přičemž polovina je v Praze v centrále a druhá polovina je přímo na jednotlivých projektech po republice. Celková plocha spravovaných objektů je přes 1 mil. m2 a užívá je na 1 800 smluvních nájemců. Největší na výměru jsou pochopitelně logistické areály, ale nejvíc nájemců v jednom projektu mají obchodní centra.

Klienty získáváte převážně na základě výběrových řízení. Jaké výhody jim nabízíte?

Tady je několik rovin. Cushman & Wakefield je společnost, která pracuje v oboru komerčních nemovitostí v mnoha segmentech. I ve správě nemovitostí využíváme zkušenosti a informace kolegů z ostatních oddělení, jsme provázaní. Třeba při správě obchodních center je zásadní spolupráce s kolegy z oddělení pronájmů retailových ploch. V mnoha výběrových řízeních jsme z tohoto důvodu ve výhodě. Ale naprosto stejně důležitá je i spolupráce s kolegy z oddělení pronájmu kancelářských prostor, z logistiky nebo z oddělení průzkumu trhu. V tom je naše výhoda oproti běžným firmám z oboru facility managementu – chápeme, proč klient budovu kupuje, jaké faktory ho zajímají. Na základě toho jsme schopni stanovit strategii, jak se o objekt starat, a navrhnout ji klientovi. Ten když zjistí, že přemýšlíme podobně jako on, tak si nás vybere. Spravujeme projekty jak pro soukromé vlastníky, tak pro velké institucionální investory. Ti vnímají fakt, že jsme velká nadnárodní společnost jako určitou jistotu.

Je pro klienta lepší outsourcovat služby správy budov, nebo je realizovat vlastními silami?

Kdysi jsme pro jednoho klienta zpracovávali analýzu, co je v jakém případě lepší. Došli jsme k tomu, že při správě kancelářských budov je rozhodující tzv. critical mass, tedy když má klient určitý počet objektů, pak si už může vytvořit vlastní tým správy budov a zajišťovat denní rutinu vlastními lidmi. Samozřejmě záleží na tom, kolik lidí zde zaměstná, protože v období dovolených najednou lidé chybějí… V našem týmu o 120 členech opravdu funguje princip zastupitelnosti, je to tedy pochopitelně je to o něčem jiném, než když je tým o šesti lidech. Trochu jiné to je v segmentu obchodních center. Tam ani více budov v portfoliu nezaručuje, že vlastník bude schopen získávat od nájemců dostatek relevantních informací o nastupujících trendech, zda se vůbec dostane ke značkám, které mají zájem se stát potenciálními nájemci… V tom si myslím, že je síla globální společnosti, která tyto informace může klientovi dodat, protože spolupracujeme s kolegy ve Francii, v Itálii, Anglii. Navíc je zde synergie s oddělením průzkumu trhu, přístup k velkým datům apod. Ono to sice vypadá, že správa budovy je pořád stejná, ať je to kancelářský objekt, nebo obchodní centrum. Ale filozofie v pozadí je trošku jiná. Nájemci administrativních budov se zajímají především o komfort, zatímco nájemce obchodních center zajímá především výkonnost projektu . V kancelářské budově, pokud vše ideálně funguje, nájemce v denním provozu v zásadě ani nevnímá, že budova má správce. Naproti tomu v obchodních centrech je marketing, který zajišťuje správa budovy, naprosto klíčový pro to, jak se bude dařit nájemcům.

Ve svém portfoliu máte také jeden hotel. Jaký je rozdíl mezi správou hotelu a kancelářské budovy?

Dost zásadní, protože denní správu hotelu řídí jeho provozovatel. My zastupujeme majitele objektu a s provozovatelem řešíme spíše záležitosti strategického charakteru, třeba rekonstrukce apod. V administrativní budově je naše práce mnohem intenzivnější, tam řešíme i každodenní provozní záležitosti, jako je úklid či ostraha, ale jsme v kontaktu i s nájemci. Naším cílem je, aby byli spokojení a chtěli – v období, kdy jim končí nájemní smlouva – setrvat v budově. Protože když jsou spokojení nájemci, jsou spokojení i naši klienti.

Jaká je tedy přesně vaše úloha ve správě hotelů?

Především zastupujeme zájmy vlastníka, který často nemá v hotelovém sektoru potřebnou expertizu. To platí hlavně s nárůstem institucionálních investorů. Ve spolupráci s kolegy z hotelového týmu vlastníkovi objektu radíme s analýzou výsledků, které mu operátor předkládá, s analýzou smluv s dalšími stranami, ale také s čistě strategickými otázkami. Hotelový trh se mění poměrně rychle, což ovlivňují především měnící se spotřební preference. Zkušený asset manager musí tedy nejen rozumět provozu, ale také hotelovému a investičnímu trhu obecně, což se nám ve spojení s dalšími odděleními výborně daří a klient z této synergie může maximálně těžit.

AK

ASSET MANAGEMENT HAS AN INFLUENCE ON TENANT SATISFACTION

The asset management department is just one of the basic bodies of Cushman & Wakefield. Their services are, to a certain extent, adjusted to clients’ operational requirements and financial goals.

The Asset Management Department at Cushman & Wakefield helps institutional as well as individual property owners to maximise the investment return for their properties and bestows them with added value. They apply an approach based on ‘asset management’, which directly monitors the financial and operational goals of property ownership. Ondřej Fukal, partner at the Prague office of Cushman & Wakefield, runs a team of specialists that deals with all the aspects of asset management, which includes the administration of tenancy agreements, reporting, accounting and others.

How did you do last year? What is your department’s share of the company’s turnover?

Asset management forms approximately 20% of the company’s turnover. I can say that the year 2018 was successful for us. Those existing clients we work for remain with us for they are pleased with our work and we have also gained new clients and projects from the existing ones. Last year, we managed to tender 13 new procurements – three shopping centres (Korso Karviná, Forum Ústí nad Labem and Novodvorská Plaza in Prague), six administrative buildings, some retail parks and one hotel. Naturally this comes with the fact that we have to take care of the projects and place them under our own management. It is a demanding process, especially with consideration given to the current situation in the labour market. Fortunately, our team at Cushman & Wakefield remains stable. However, it is still necessary to gain new colleagues and projects. This puts certain demands on the senior members of staff who must organize them in order to master our processes and standards. When we take a new building under management, for instance a shopping centre, after agreement with the client, we also take over the team that has been working on the project – that is if the people want to work for us and are able to maintain our standards. The client selects us particularly for our experience, knowledge and processes. We provide him with the security of a large company, which requires a certain quality of work. On the other hand, as an employer we must provide new colleagues with such conditions to make them want to work for us. It is not just about money and other benefits but also about interpersonal relations. We attempt to come to an agreement with people and to co-operate as they usually come with an historical knowledge of the project which one can build on.

How many employees are there in the asset management department? What is the total area of the buildings you manage?

There are 120 of us in total, whereby one half is based at the headquarters in Prague and the other half is directly involved with individual projects throughout the country. The overall area of managed buildings exceeds 1 million sq m, which are leased by some 1,800 contracted tenants. The largest with regards to square meterage are naturally logistics complexes but the highest number of tenants per one project goes to shopping centres.

You mostly obtain clients on the basis of tenders. What benefits do you offer them?

There are several levels there. Cushman & Wakefield is a company which works in the area of commercial real estate within many segments. In the area of asset management, we also utilize experience and information from colleagues from other departments. We are interlaced. What is necessary when it comes to the management of shopping centres, for instance, is co-operation with our colleagues from the department for retail leasing. That is why we often have the advantage in many of the tenders. But what is just as important is our co-operation with colleagues from the department of administrative premises, logistics and market research. That is where our advantage lies in comparison with other companies from the asset management field – we understand why the client purchases the building and which sector he is interested in. Thanks to that, we are able to determine a strategy on how to take care of the building and then suggest this to the client. When he finds out that you are thinking along the same lines as him, he chooses us. We manage buildings for private owners as well as for large institutional investors. These can view the fact that we are a large transnational company as a form of security.

Is it better for a client to outsource the services of asset management or to realize them internally?

Once we executed, for one of our clients, an analysis of what is better in whichever case. We came to the conclusion that what is important when managing administrative building is the so called critical mass that means that when the client has a certain number of buildings, he can create his own asset management team and secure the daily routine via his own people. What is critically important is how many people he employs as during holiday times, there is suddenly a lack of staff… In our 120-member team, we maintain a principle of replacement, so it is naturally different than when having a team of six people. The situation in the segment of shopping centres is slightly different. In this case, not even the higher number of buildings in one’s portfolio secures the fact that they will be able to get, from the tenants, enough relevant information regarding oncoming trends and whether he will be able at all get to those brands that are interested in becoming potential tenants… There, I think, it is the strength of a global company which can provide the client with this information for we co-operate with colleagues in France, Italy and England. Moreover, there is a synergy with the market research department, access to a large range of data and others. It seems that asset management is the same all the time, whether it is an administrative building or a shopping centre, but the background philosophy is different. Tenants in administrative buildings are mainly interested in comfort whilst tenants in shopping centres are mainly interested in project performance. If everything works ideally in an administrative building, the tenant basically doesn’t even feel in the daily operation that the building has an asset manager. In the case of shopping centres, marketing, which asset management secures, is, on the other hand, completely a key issue on how the tenants will do there.

You also have one hotel in your portfolio. What is the difference between asset management of an hotel and an administrative building?

Quite fundamental as a hotel’s daily management is done by its operator. We represent the owner of the building and only deal with the operator with regards to matters of a strategic nature or reconstruction, for instance. Our work in an administrative building is much more intensive as we deal with everyday operational issues such as cleaning and security but we are also in touch with the tenants. Our aim is for them to be satisfied and want to remain in the building at the time their tenancy agreement is expiring so when the tenants are happy, our clients are happy as well.

What exactly is your role with regards to the asset management of hotels?

We primarily represent the interests of the owner, who often doesn’t have the necessary expertise within the hotel sector. This mainly applies to the increased number of institutional investors. In co-operation with colleagues from the hotel team, we advise the owner of the building on the analysis of the results that the operator presents, and with an analysis of contracts with other parties as well as purely strategic issues. The hotel market changes relatively quickly, which is mainly influenced by changing consumer preferences. An experienced asset manager must therefore understand the operation as well as the hotel and investment market in general, which we are able to, in connection with other departments, manage perfectly and the client can then maximally draw from this synergy.

AK

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.