Stavění se nedá plánovat na čas

Hlavní stránka » Aktuality » Stavění se nedá plánovat na čas

Penta Real Estate je jako developer tak říkajíc „na ráně“. Jeho největší projekty se týkají pražského centra, jímž projde, pracuje, nebo se tu zabydlí celkem desítky tisíc lidí.

Jakou tvář městu vtiskne, jak se s ní lidé sžijí? O tom Development News hovořily s výkonným ředitelem firmy Penta Real Estate pro Českou republiku Petrem Paličkou.

Pane řediteli, mezi kolejištěm Masarykova nádraží a ulicí Na Florenci utichl stavební ruch a zeje tam jen hluboká stavební jáma. To je vyčkávání na novou stavební sezonu?

Ne, to je proto, že čekáme na stavební povolení. V loňském roce tu probíhal rozsáhlý archeologický výzkum, který přinesl zajímavé poznatky. Lidé se začali o projekt zase velmi živě zajímat, takže jsme se rozhodli, že ho více zpřístupníme veřejnosti. Proto není stavební jáma schována za plotem z vlnitého plechu, ale od Havlíčkovy ulice, poblíž vstupů do metra, lidé mohou vystoupat na pódium a podívat se prezentačním oknem, kterému říkáme „okno do budoucnosti“, jak staveniště vypadá. Jsou tady informační panely o projektu, včetně vizualizací budoucích objektů od architektky Zahy Hadid, v přilehlé historické budově Masarykova nádraží je showroom projektu s modelem celého území. Díky tomu všemu teď víme, že má projekt velice příznivou odezvu. Mrtvý kout ožil, chodí tudy tisíce lidí, řada z nich se o svůj názor s námi v showroomu nebo na facebookovém profilu podělí. Přitom naprostá většina názorů je pozitivních. Lidé většinou chtějí ten projekt, chápou, že území „za branami“, tedy historicky mezi hradbami a Žižkovem a Karlínem, nemůže zůstat v nynějším stavu, že je součástí města, které se musí vyvíjet a odrážet současnou dobu.

Jdete tomu doslova naproti. Pod Žižkovem, mezi Vysokou školou ekonomickou a hlavním nádražím, stavíte nový kus městské čtvrti…

Projekt Churchill je multifunkční, budou zde kancelářské prostory, byty i maloobchodní jednotky. Letos ho dokončíme. Prostoru v okolí Churchillova náměstí architektonicky vévodí Dům odborových svazů, na svou dobu velice moderní budova od Karla Honzíka a Josefa Havlíčka. Chtěli jsme ji koupit, ale nepodařilo se to. (Objekt získala firma Siko, pozn. red.) Projekt Churchill realizujeme společně s firmou Sudop. Bude v něm 30 100 m2 kanceláří, 3 700 m2 pro obchody a restaurace a kolem 60 bytů. Vznikne nové průchozí náměstí, které pro pěší propojí Žižkov s hlavním nádražím a se stanicí metra.

Které další projekty Penta Real Estate letos dokončí a které zajímavé zahájí?

Kompletně dokončíme projekt Waltrovka v Jinonicích, novou městskou čtvrť, kde bude rezidenční část s 650 byty v bytových a řadových rodinných domech, administrativní část – v přízemí s retailovými jednotkami a rozlehlý park k využití pro všechny. Letos otevřeme i náš menší administrativní projekt SmíchOFF poblíž Anděla, což je zhruba 12 000 m2. Zahájit bychom chtěli výstavbu bytového areálu Na Dračkách a převážně rezidenčního domu na Vítězném náměstí, obojí v Praze 6. A počítáme s tím, že na konci roku začneme stavět i na Masarykově nádraží.

Dokončování a zahajování projektů napovídá, že i v tomto roce počítáte s pozitivním vývojem na rezidenčním i kancelářském trhu?

Je pravda, že rok 2018 byl velmi příznivý, zejména zájem o kanceláře byl a zůstává i nadále silný. Přitom se to neprojevuje na prudkém zvyšování nájemného, to stoupá velmi pomalu, ale spíše se omezují dodatečné benefity. Zlepšila se však naše pozice při vyjednávání, s nájemci máme vyrovnanou pozici. Silný zájem byl po většinu roku i o byty. Na druhé straně prudce stoupla cena stavebních prací daná naplněností kapacit stavebních firem. Ty mají zřetelně menší kapacitu než dříve, takže přestože se moc nestaví, stavební kapacity jsou vyčerpané. Výsledné ceny nemovitostí dnes tedy ovlivňuje především jejich nedostatek, zmíněná vysoká cena práce i některých materiálů a také prudký růst cen pozemků. Stále trvá velmi špatná situace v povolovacím procesu, především zcela neodhadnutelné termíny vydání povolení. Důsledkem je, že stavebnictví je asi jediné odvětví národního hospodářství, kde prakticky nelze časově plánovat.

Nejvíce stížností na povolovací procesy se týká rezidenční výstavby. Znamená to, že kanceláře se stavějí snáze?

Určitě ne. Odpor části veřejnosti je i tady značný, možná silnější. Jen ve srovnání s bytovou výstavbou se administrativními projekty nezabývá tolik developerů a tím je méně i přímo dotčených lidí. Takže jejich hlas je méně slyšet, ale není o nic méně důrazný.

Jak probíhají úřední jednání s Prahou a městskými částmi? Zástupci hlavního města si nedávno celkem pochvalovali, jak s developery nacházejí společnou řeč…

Loni v listopadu vše skončilo a začínáme znovu. Po volbách se kompletně změnilo vedení hlavního města a ještě nebyl čas začít s ním jednat. Jak ale sledujeme, přetrvala snaha veřejně pojmenovávat hlavní problémy města, kde mezi nejvážnější patří doprava a bytová výstavba. Hledá se řešení, to je jistě dobrý signál. Znepokojivé by ovšem bylo, kdyby se měly znovu otevírat již odsouhlasené záležitosti – především v systému městské dopravy.

Když jste si s předchozím vedením města odsouhlasili nějaké postupy, plány a projekty, tak o tom nejsou žádné dokumenty, memoranda nebo jiné typy dohod?

Ale ano, jsou. Například Penta má uzavřeno několik memorand o porozumění. Ale jejich závaznost je slabá, nezabrání novému otevření nejrůznějších diskusí.

V čem vidíte největší úskalí?

V Praze je 57 městských částí a působí zde 22 stavebních úřadů. Lokální politici velice často nerespektují celoměstské vize a plány. Řekněme si otevřeně, že zastupitelé městských částí, nebo dokonce jeden každý zastupitel, má vlastní představy, cíle a motivace. Sliby, které dal voličům. Ty se od městských záměrů mohou zásadně lišit, mohou jít i proti nim. Z tohoto pohledu je město strašně špatně řiditelné. Některé komplexní, rozsáhlé projekty vyžadují velmi silné a kompetentní úřady. A jsou takové na všech městských částech? Myslím po stránce administrativní a odborné. A navíc je tady ta podjatost…

Ministryně pro místní rozvoj, respektive všechny, jak se postupně střídaly, stavebníkům hodně slibovaly zlepšení díky novele stavebního zákona, sepsáním a přijetím zákona nového. Co si od toho slibujete vy?

Poslední novela je v platnosti a ještě uběhlo málo času, abychom všechny změny, které přinesla, mohli využít a zhodnotit. Novely obecně mají problém, že neřeší dané procesy komplexně. Při dílčích úpravách nelze domyslet všechny dopady. A negativní dopady existují. Věc je třeba řešit komplexně. Nyní ale probíhá příprava komplexní rekodifikace, a my doufáme, že se její příprava zkrátí a že by nový stavební zákon mohl být připraven už v roce 2023, možná ještě o rok dříve. To by mohla být nová, a pro všechny příznivá situace.

THE TIMING OF BUILDING CANNOT ASCERTAIN

Penta Real Estate, as a developer, is the prime target. Their largest projects relate to the Prague centre where many thousand people walk, work or reside. What image will it bestow upon the city? How will people get accustomed to it? Development News discussed this matter with the CEO of Penta Real Estate Czech Republic, Petr Palička.

Mr. Palička, the construction hustle and bustle between the rails of Masaryk Station and Na Florenci Street have quietened down leaving behind a deep pit. Does this signal waiting for the new building season?

No, this happened because we are waiting for a building permit. An extensive archaeological research was carried out there last year, bringing with it interesting pieces of information. People started showing a lot of interest in the project yet again so we decided to make it more accessible to the general public. That is the reason why the building pit is not concealed behind a fence of corrugated iron. They can physically view it when stepping up on the stage near the underground station in Havlíčkova Street and see what the building site looks like through a presentation window, which we call the ‘window to the future’. There are information panels about the project, including a visualization of the future buildings by the architect Zaha Hadid and in the adjacent historical building of Masaryk Station there is a showroom for the project with a model of the entire area. Thanks to that, we now know that the project evokes a very positive response. The lifeless area came alive and is being passed by thousands of people whereby many of them share their opinion with us either in the showroom or on Facebook. The overwhelming majority of opinions are positive. People generally agree with the project and are aware of the fact that the area ‘behind the gates’, that is historically between the city walls and Žižkov and Karlín, cannot remain in its existing condition and is a part of the city which needs to be developed and reflect present times.

You literally go to meet it halfway. You are building a new part of a city district below Žižkov, between the University of Economics and the Main Railway Station…

The Churchill project is a multifunctional project where there will be administrative premises, apartments and retail units. We will complete it this year. The area surrounding Churchill Square is architecturally dominated by The Trade Union House, for its time a very modern building by Karel Honzík and Josef Havlíček. We wanted to purchase it but we didn’t manage to. (The Siko company bought it, editor’s note). We are doing the Churchill project together with the company Sudop. There will be 30,100 sq m for offices, 3,700 sq m for shops and restaurants and about 60 apartments. There will also be a new pedestrian thoroughfare square, which will interconnect Žižkov with the Main Railway Station and an underground station.

What other projects will Penta Real Estate complete this year and which interesting projects will they commence?

We will finish the Waltrovka project in Jinonice, a new city district where there will be a residential part with 650 apartments in housing blocks and terraced houses, an administrative part – on the ground floor with retail units, and an extensive park open for all to enjoy. This year, we will also open the smaller administrative project SmíchOFF, which is situated near Anděl and offers approximately 12,000 sq m. We would like to commence construction of the residential complex Na Dračkách and primarily the residential building at Vítězné Square, both situated in Prague 6. And we can also account with the commencement of work on Masaryk Station by the end of the year.

Does the completing and commencing of projects suggest that you see positive development in the residential and administrative markets as well this year?

The truth is that 2018 was very positive, especially with regards to interest in offices which remains strong. Still, this does not show up in an abrupt increase in rents as they increase very slowly and it is rather additional benefits that become restricted. Our negotiating position has improved and our position with tenants is well balanced. Strong interest also applied for most of the year to apartments. On the other hand, prices for building work increased, this being given by the level of building companies’ capacity, which is considerably smaller than before so, even though there is not much building going on, capacity is exhausted. Resulting prices for real estate are nowadays mainly influenced by a lack of them, the aforementioned high cost of work and certain materials and also the abrupt increase in land prices. The approval process situation remains very bad, especially the non-estimable dates for the issuing of the permit. This results in the fact that the building industry is probably the only segment of the national economy where it is practically impossible to plan timing for anything.

Most objections regarding the approval process refers to residential development. Does it mean that it is easier to build offices?

Certainly not. Opposition on the part of the public is considerable, perhaps even stronger. In comparison with residential development, there are not that many developers involved in administrative projects so therefore there are also less directly involved people and that is why they are not that audible nor any less important.

How do meetings with Prague and the city district proceed? Representatives of the capital city have recently been speaking positively of finding common ground with developers…

Everything finished last November and we are starting from the beginning. Leadership of the capital changed completely after the elections and there was no time to start negotiating with them. However, as we can see, the effort to identify the city’s main issues remained, the most serious being transportation and residential development. A solution is being sought and that is certainly a good signal. What would be of concern though would be if already approved matters were to be re-opened again – especially with regards to the system of city transportation.

When you approved certain processes, plans and projects with the previous city council, are there no documents, memorandums or other types of agreements there?

Certainly there are. For instance, Penta concluded several memorandums of understanding but their obligatory effect is too weak and will not prevent the re-opening of various discussions.

Where do you see most difficulties?

In Prague, there are 57 city districts and 22 building councils. Local politicians often don’t respect citywide visions and plans. Let’s be open and say that representatives of the city districts, or even each representative, has his/her own ideas, goals and motivations. The promises he/she made to the voters. Those can differ from the council’s inten­tions and can even be against them. From this point of view, the city is very difficult to manage. Certain comprehensive and extensive projects require very firm and competent offices. And are there such offices in all city districts? I mean from administrative and professional point of view. Moreover, there is bias here…

Ministers for Regional Development, all those that had changed overtime, were promising developers improvements due to the new amendment to the building law and concluding and approving the new law. What do you expect from it?

The last amendment is already effective and there has so far been only little time for us to utilize and assess all the changes that came with it. Amendments generally bring forth problems for they do not apply to particular projects comprehensively. Not all impacts can be thought out thoroughly during partial modifications. And negative impacts are there. The issues need to be dealt with comprehensively. The preparation of comprehensive recodification is now in process and we hope that its preparation will be shortened and that the new building law might even be ready in 2023, perhaps even a year earlier. That would represent a new and positive situation for everyone.

JAN FERENC

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.