Technologické centrum AREAL SLATINA v Brně nabízí nájemcům vybavení na klíč

Hlavní stránka » Aktuality » Technologické centrum AREAL SLATINA v Brně nabízí nájemcům vybavení na klíč

Firma AREAL SLATINA, a.s., vznikla v roce 1929 v prostoru původní industriální zóny. Po roce 1999 došlo k zásadní změně. Právě otevřený kancelářský projekt v lokalitě u průmyslové zóny Černovická terasa nám v rozhovoru představil Ing. Luděk Beneš, člen představenstva AREAL SLATINA, a.s.

Proč padla volba na Slatinu ve stejnojmenné části Brna, jaký k tomu byl důvod?

Do firmy jsem vstoupil v roce 1996 a postupně jsem utlumil veškeré původní ztrátové nebo technologicky zaostalé výrobní procesy. Podle původní představy zde mělo vzniknout logistické centrum. Bodem zlomu byl vznik největší průmyslové zóny v Brně – Černovické terasy, primárně určené pro firmy s vysokým podílem technologicky vyspělé výroby spojené se špičkovým vývojem. Zóna vznikala za podpory města Brna a fondů rozvoje EU. V roce 2004 nastal definitivní odklon od logistiky a padlo rozhodnutí, že vytvoříme centrum poskytující pronájem komerčních, administrativních a skladových prostor včetně zajišťování komplexních služeb nájemcům. Máme zde dva pozemky, jeden má 18 ha a druhý na Švédských valech 5,3 ha. Brno v současné době nedisponuje tak velkou ucelenou plochou pod stavebním povolením, která umožňuje okamžitou výstavbu rozsáhlých investičních celků.

Jak jste postupovali?

Objekty v areálu byly původně průmyslové, ale na základě změny územního plánu a po kolaudaci, se z nich staly administrativní budovy našeho Technologického centra. Celý areál byl původně brownfield. Územní plán stanoví určité zásady, např. počet parkovacích míst, množství zeleně apod. V naší lokalitě je umožněno stavět parkovací plochy na povrchu. V projektu je tedy naplánováno 4 000 parkovacích míst plus dalších 1 000 jako rezerva. Vycházeli jsme z toho, že na 20 m2 je třeba jedno parkovací místo. V roce 2004 byly postaveny části naplánované z hlediska logistiky. Celý projekt má vydáno stavební povolení na výstavbu celkem 90 000 m2 administrativních budov. Hlavním důvodem je, aby potenciální nájemci získali jistotu, že se v dané lokalitě mohou rozvíjet i na dalších plochách. Navíc Černovická terasa v té době ještě zdaleka nebyla zaplněná, a byl předpoklad, že budou vznikat další požadavky na dopravní obslužnost, inženýrské sítě apod. Takže jsem šel tou cestou trnitější, ale máme územní rozhodnutí a stavební povolení na dva projekty na pozemcích o celkové výměře 23,3 ha.

Kde jste hledali inspiraci?

Projel jsem celou Evropu. Nejvíce mě ovlivnil Londýn, jižní Švédsko a Hamburk. Musím říci, že tyto lokality byly pro mne stěžejní v rozhodování, jakou cestou se vydat. Takže začátek projektu je řádově deset let starý. Výsledkem je zprovozněná první nízkoenergetická budova Technologického centra o výměře 15 360 m2 s označením GREEN BUILDING. Koeficient podlahové plochy z hlediska zastavěné a využitelné je zde 92,6 %. Dosažení tohoto koeficientu je pro investora velice důležité, samozřejmě za předpokladu, že budovu naplníte. Dlouhodobě jsme nad 98 % obsazenosti našeho areálu, s výjimkou loňského roku, kdy jsme otevřeli právě tento velký kancelářský objekt.

Jaká je dostupnost zóny Černovické terasy?

Jsme ve východní okrajové části města, kde nikdy nic podobného nebylo. Nemáme špatnou návaznost na dálnici D1 a do centra Brna. A budeme mít lepší. Dneska máme exit 201, ale je naplánován nový sjezd přímo vedle nás, na ulici Tuřanka. Začátek výstavby se plánuje v roce 2018–19. Bez přímého napojení na dálniční síť se zóna Černovické terasy nemůže dál výrazně rozvíjet.

Jaké jsou nyní přednosti areálu?

Prvním je dostatek parkovacích míst (nyní 700 + 800 ve výstavbě). Máme jich dost a můžeme splnit vysoké nároky na počet parkovacích míst pro naše zákazníky. Vždycky je to o požadavku klienta. Dalším faktorem je, že podobné komerční areály nemyslí na menší firmy. Díky tomu, že jsme vznikali řekněme extenzivně, takové klienty máme a tvoří nedílnou součást našeho portfolia. Jsme schopni v některých budovách pronajmout 17 m2 jako samostatnou kancelář s vlastním měřením, sítěmi a to bez zvýšených nákladů.

Jak jsou nastaveny provozní náklady?

Máme energeticky nízkonákladovou budovu v kategorii A podle současné legislativy. My proto garantujeme částku 0,30 eura/m2/měsíc za topení, chlazení a větrání pronajatých prostor. Neznám nikoho jiného, kdo to dělá. Takže jdeme cestou nízkoenergetických nákladů v celém rozsahu ve prospěch zákazníka.

Když to tedy shrneme…

Nízkoenergetická náročnost budov, dostatek parkovacích míst a flexibilita při pronájmu prostor jsou faktory, jimiž chceme oslovovat klienty a chceme tím vyvážit, že nejsme třeba v lokalitách středu města.

Jaké nájemce oslovujete?

Máme dlouhodobě vysokou obsazenost, jsme místní hráč. Sami si děláme facility management, jsme k zákazníkovi blízko. Nemám rád komplikované vztahy, vycházím z toho, že náš zákazník, náš pán. Věci se řeší okamžitě, přímočaře, telefonem, emailem, osobně. Zákazníci to oceňují. Zhruba 80 % nových nájmů tvoří buď vlastní zákazníci, nebo jimi doporučeni.

Jaké jsou podmínky pro nájemce?

Je to odstupňované podle velikosti pronajaté plochy. Top nájemci s několika podlažími se dostanou pod 7,9 eura/m2 za měsíc. Jsme schopni změřit energie, nic se neprůměruje. Jsme schopni nainstalovat různá zařízení i z hlediska technického řešení, serveroven a jiných specifických záležitostí. Jsme schopni přivést nezávislou optiku, až osm providerů k jednomu zákazníkovi. S ohledem na nájemce, call centra, která sbírají data z celého světa, máme nezávislé zdroje energie, což řešíme prostřednictvím bateriových systémů. Šetříme vodou, máme nádrž na 1 000 m3, protože stahujeme vodu ze střech k dalšímu využití.

Máte pro nájemce ještě nějaký bonbonek?

Nabízíme kompletní řešení na klíč včetně všech doplňků, nábytku atd. Nájemce může v rámci pronájmu získat kompletně vybavenou kancelář včetně stolů, židlí, ale i ledničky, myčky, mikrovlnky apod.

Jaká je aktuální obsazenost nové budovy?

Máme podepsané smlouvy s klienty, kteří se budou stěhovat v rozmezí prvního a druhého čtvrtletí, a to na 50 % ploch budovy. Prvních pět podlaží je obsazeno např. společnostmi AZ Klima, My Interior service, Bossard aj. Obsazenost 75 % bychom měli mít k do konce 2017. Zatím to vypadá, že by to mohlo vyjít. Máme připravenou další budovu o výměře 15 360 m2, kterou jsme schopni dodat na trh do devíti měsíců od podpisu nájemní smlouvy. Dále připravujeme otevření řady služeb z oblasti občanské vybavenosti.

O jakých službách hovoříte?

V budově GREEN BUILDING bude v přízemí restaurace o výměře 600 m2, která otevírá od května 2017. Dále jsou podepsány nájemní smlouvy s provozovatelem myčky, fitness, jednáme s Českou poštou o nové pobočce. Do budoucna plánujeme nákupní centrum včetně supermarketu a dalších volnočasových aktivit.

Jak spolupracujete s municipalitou?

Rozdělil bych to na dvě části: město a městskou část. S městem byla spolupráce vždy velmi korektní, protože náš projekt díky jeho velikosti město schvalovalo. Musím říci, že jsme vždycky měli i výbornou spolupráci s městkou částí, vzájemně jsme si vycházeli vstříc. Teď má městská část má problém s poštou, protože ta stávající kapacitně nestačí – v průmyslové zóně pracuje 7 000 lidí, takže vypomůžeme.

Plánujete další projekty, třeba i mimo Brno?

Ne. Tady máme přes 23 ha pod stavebním povolením. Dohromady máme naplánovaných 135 000 m2 podlahové plochy. Na poměry Brna je to velký projekt, možná na 20 let. Takže máme neustále co dělat.
Arnošt Wagner / Foto: archiv Areal Slatina a.s.

Technology center Areal Slatina provides its tenants with turnkey equipment

AREAL SLATINA, a.s., was founded in 1929 within an original industrial zone. Fundamental changes occurred after 1999.

We were introduced to the administrative project at the location of the industrial zone Černovická terasa in an interview with Ing. Luboš Beneš, Chairman of the Board of AREAL SLATINA, a.s.

Why did you choose Slatina, which is situated in Brno’s part of the same name? What was the reason?

I joined the company in 1996 and have gradually supressed all the original loss making and technologically old-fashioned production processes. Originally, there was supposed to be a logistics centre. The break point came with the construction of the largest industrial zone in Brno – Černovická terasa, which was primarily designated for companies with a high share of technologically advanced production associated and connected with first class development. The zone was established with the support of the town of Brno and EU Development Funds. In 2004, we completely diverted from logistics and arrived at the decision to create a centre that would provide rental of commercial, administrative and storage premises, including arranging for the tenants’ comprehensive services. We have two plots there. One is 18 ha and the other one, which is situated in Švédské valy, 5.3 ha. Brno does not currently own such a large compact area with a building permit, which would allow for the immediate construction of large investment complexes.

How did you proceed?

The buildings within the complex were originally of an industrial character but have been, due to a change of outline plan and after final building approval, turned to the administrative buildings of our Technology Centre. The whole complex was originally a brownfield. The outline plan is to set some principles, such as the number of parking places, amount of greenery and others. Our location allows for the construction of a parking area on the surface. That means that the project accounts with 4,000 parking places plus another 1,000 places as backup. We stemmed from the fact that it is necessary to have 20 sq m per one parking place. The parts planned from a logistics point of view were built in 2004. The whole project has a building permit for the construction of a total of 90,000 sq m of administrative buildings. The main reason is for potential tenants to gain the security that they can also continue developing on other plots within the particular location. Moreover, Černovická terasa was, at that time, far from fully occupied and there was an assumption that there would be more requirements for transport services, utility services and others. So, I went the thornier way but we have a planning permit and a building one for two projects intended for land with an area of 23.3 ha.

Where did you look for inspiration?

I have travelled Europe and have mostly been inspired by London, southern Sweden and Hamburg. I must say that these locations were principal for me with regards to making a decision as to which way to head. That means that the project alone originated some ten years ago. The result of that is the first low-energy building of the Technology Centre with 15,360 sq m and title of a GREEN BUILDING. The floor space ratio from the point of view of building on and utilised area is 92.6%. Achieving this ratio is very important for the investor, of course providing he/she is to fill the building. We have, in the long term, been enjoying 98% occupancy in our complex, apart from last year when we opened this large administrative building.

What is accessibility of the Černovická terasa zone like?

We are located in the eastern peripheral part of town where there has never been anything similar. Our connection to the D1 motorway and Brno centre is not bad. And it will be even better. Now we have exit 201 to use but there is a plan for another exit, which is to be situated directly next to us, at Tuřanka Street. The construction is scheduled to commence in 2018–19. The zone of Černovická terasa cannot continue further with significant development without direct connection to the motorway network.

What now are the complex’ advanzages?

The first is its sufficient number of parking places (currently 700 + 800 under construction). We have plenty of them and we can meet high demands with regards to the number of parking places for our clients. It is always about the client’s requ­irement. Another factor is that similar commercial complexes do not consider smaller companies. Thanks to the fact that our project was established, let’s say extensively, we do have such clients and these form a component part of our portfolio. In some buildings we are able to lease 17 sq m as an independent office with its own meters, services and without any increased costs.

How are operational costs set up?

Based on current legislation, it is an energy efficient low cost building of the A category. Therefore, we guarantee an amount of 0.30 EUR/sq m/month for heating, cooling and venting of the leased premises. I don’t know anybody else who does that. That means that we lead the way for low energy costs within the whole extent to the benefit of our client.

When summarised…

The energy efficiency of buildings, sufficient number of parking places and flexibility with regards to the leasing of the premises are the factors to approach our clients with and we want to use this for balancing the fact that we are not situated within locations in the city centre, for instance.

To which tenants do you address?

We have enjoyed high occupancy rates over the long term. We are a local player. We do our own facility management and are close to the client. I don’t like complicated relationships. I stem from the fact that the client is our bread and butter. We deal with issues immediately, straightforwardly, by phone, email, in person. Clients appreciate that. Approximately 80% of new leases are our own clients or those via recommendation.

What are the terms and conditions for tenants?

These are graded by the size of the leased area. Those tenants leasing several storeys are able to get below 7.9 EUR/sq m per month. We are able to measure energy consumption. We do not average out anything. We are able to install various equipment from the point of view of technical solutions for data centres and other specific matters. We are able to bring in independent optics with up to eight providers for one client. With respect to our tenants, call centres, which collect data from the whole world, we have independent energy sources, which we deal with via battery-powered systems. We preserve water, we have a tank for 1,000 cc m because we collect water from the roofs for further utilisation.

Do you have any other sweeteners for the tenants?

We offer a comprehensive turn-key solution, including all accessories, furniture etc. Tenants can, within the framework of their lease, get completely fitted offices, including desks and tables, chairs as well as a fridge, dishwasher, microwave and other items.

What is the current occupancy rate of the building?

We have signed tenancy agreements with clients who are to move in between the first and second quarters, this being with regards to 50% of the building’s pre­mises. For example, the first five storeys are occupied by AZ Klima, My Interior service, Bossard and others. By the end of 2017, we should have 75% occupied. So far it seems that it will work out well. We have another building with 15,360 sq m prepared and are able to put this onto the market within nine months from the signing of the tenancy agreement. We are then preparing to open up a number of services from within the area of civic amenities.

Which services are you referring to?

On the ground floor in the GREEN BUILDING there will be a 600 sq m restaurant which is to open in May 2017. We have also signed agreements with a car wash operator, fitness centre and are negotiating a new branch for Czech Post. As for the future, we are planning a shopping centre including supermarket, and other leisure activities.

How do you co-operate with the municipality?

I would divide this into two: the town and town district. Co-operation with the town council has always been very correct as the town approved our project due to its size. I must say that we have always also had good co-operation with the district council and have accommodated one another. The town district now has a problem with the post office as it does not fulfil existing capacity – there are 7,000 people employed within the industrial zone, so we can certainly help out there.

Are you planning other projects, maybe outside Brno?

No, we are not. We have more than 23 ha with a building permit here. In total, we are planning to construct premises with 135,000 sq m of floor space. It may be a large project for Brno, but it is for maybe 20 years. So, we still have plenty to do.

Arnošt Wagner / Photo: archive AREAL SLATINA, a.s.

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.