V BB Centru se plánují významné investice do veřejného prostoru

Hlavní stránka » Aktuality » V BB Centru se plánují významné investice do veřejného prostoru

Radim Passer, zakladatel a generální ředitel Passerinvest Group poskytl Development News exkluzivní rozhovor. Tématem bylo nejen 25 let působení skupiny Passerinvest na developerském trhu, ale i strategické plány do budoucna a další rozvoj pražského BB Centra.

Jak hodnotíte uplynulý rok?

Určitě byl rok 2017 úspěšný, jsem za něj Pánu Bohu nesmírně vděčný. Možná poprvé v historii pražského trhu kancelářských prostor prokazatelně rostla úroveň nominálního nájemného. Určitě i yieldy jdou správným směrem, úrokové sazby zatím zůstávají dole, což je pro náš podnikatelský sektor také důležité – myslím tím eurové úrokové sazby. A vzhledem k tomu, že se dobře daří ekonomice, je odpovídající i poptávka ze strany nájemců. Takže jediné, co je potřeba, aby naše podnikání či odvětví ekonomiky přinášelo opravdu požehnání pro celou Českou republiku, je ještě zapracovat na změnách legislativy.

Co loňský rok přinesl vaší společnosti?

Každoročně měříme tržní hodnotu firmy. Ta za rok 2017 narostla o přibližně 50 mil. eur, což je z hlediska naší velikosti a podmínek více, než jsme doufali. A to neoceňujeme naše nejlepší aktiva cenami, které jsou dnes na trhu dosažitelné. Tím, že neprodáváme, si můžeme držet určitou rezervu. Tady v BB Centru doobsazujeme ze 100 % všechna naše aktiva. Díky tomu, že jsme zde zpět odkoupili starší budovy, zůstáváme na trhu, protože máme co nabídnout po jejich rekonstrukci. A jsme rádi, že i v Ostravě, v projektu Nová Karolina Park, došlo k poměrně velkému progresu. Tam se dostáváme na úroveň pronájmu přibližně 90 %.

Měl loňský rok pro vás ještě další specifika?

V BB Centru připravujeme opravdu velké změny týkající se práce s veřejným prostorem. Máme tu připraveno kolem deseti zajímavých investic, které by se měly uskutečnit především letos a v roce 2019. Byť tyto investice nepřinášejí přímou návratnost, napomohou k dalšímu vylepšení prostředí. Vždycky jsme říkali, že BB Centrum představuje zhruba 90 % našich aktivit a aktiv. Ale vzhledem k tomu, že jsme letos zapracovali na dalším rozvoji projektu v Roztylech i rozvoji území mezi Roztyly a BB Centrem, si myslím, že se procento našich aktivit mimo BB Centrum bude v příštích letech zvyšovat.

Jak je to z pohledu investic?

Do BB Centra jsme zatím investovali přes 15 mld. Kč, ale celková suma se bude blížit až k 30 mld. Kč. Čeká nás ještě osm etap, z nichž je jedna čistě nezisková – Muzeum Bible – a ze tří rezidenčních lze jednu také řadit mezi neziskové – nájemní bydlení. Jestliže se těchto osm etap uskuteční, půjde o celkové investiční náklady jen o malinko nižší než v dosavadních 18 zrealizovaných etapách.

Budovy v BB Centru se vracejí postupně zpět pod vaši správu…

V minulosti jsme jich prodali devět a pět z nich jsme v posledních letech koupili zpátky. Nyní dokončujeme akvizici šesté, a rádi bychom letos získali ještě jednu, možná dvě další. Na pořadu dne zatím není jednání o akvizici budovy, v níž sídlí společnost ČEZ, protože ta ani její okolí, nepotřebují významné vylepšení. Takže pokud tuto budovu nekoupíme, nebude to mít na celkový chod a vzhled BB Centra podstatný vliv.

Vím, že v plánu byla i výstavba luxusního hotelu v BB Centru.

Hotelový projekt jsme v roce 2017 opustili, protože se ukázal jako příliš rizikový a jednoznačně ztrátový. Zůstalo by nám v tom několik set milionů korun, které bychom nikdy nedostali zpátky. Navíc by to pro nás vzhledem ke kontraktu s provozovatelem znamenalo obrovskou ztrátu svobody.

Jaký je tedy aktuální plán?

Nakonec jsme přišli s řešením, které zajistí ubytovací služby formou bytového domu pro dlouhodobé a krátkodobé pronájmy se zhruba 172 bytovými jednotkami od 1+kk až po 4+kk. Menší část z celkového počtu bude sloužit ke krátkodobému ubytování, ať už na jednu noc, nebo na půl roku. Nájemní bydlení bude určeno pro klienty, kteří hledají bydlení na rok a více.

V současnosti dramaticky narůstá problém s nedostatkem bytů…

Reálná poptávka je uspokojena z jedné třetiny toho, co by bylo zdravé pro vývoj a rozvoj Prahy. Nikdo z tradičních politiků neřekl nikdy tuto důležitou věc: Česká republika by měla být v příštích 20 letech plánována jako země pro 15 milionů obyvatel. Napříč všemi výrobními obory chybějí lidé; firmy by mohly vyrábět a prodávat mnohem víc, kdyby měly ruce, které udělají práci. Robotizace možná něco vyřeší, ale určitě ne všechno. Země navíc potřebuje zcela jinou dopravní infrastrukturu. To, co tu máme, co stavíme, bylo plánováno ještě za bolševika, a přesto to není ani dokončeno. Loni jsme připravili novou vizi dopravní infrastruktury České republiky. Pokud o ni politici projeví zájem, předáme jim koncept zdarma, aby se ho ujal a realizoval někdo kompetentní.

Co se stane, pokud to politici nepochopí?

Pak promarníme další příležitost, abychom životní úrovní doháněli západní Evropu. S tím souvisí i to, o čem se tady bavíme. Praha by měla být plánována jako město pro minimálně dva miliony obyvatel – a bez nutnosti ji rozšiřovat za její stávající hranice. Praha je podle počtu obyvatel na hektar nezastavěná. To, že je město krásné, je zásluhou generací dřívějších, počínaje dobou Karla IV. Velmi zajímavý rozvoj nastal na přelomu 19. a 20. století, ale to, co se tady děje po revoluci, je šílenství. Vznikly tu i pěkné projekty, díky Pánu Bohu za ně. To nejhorší byly pro město zkorumpované generace politiků ODS, kterou jsem i já žel v minulosti volil. Poté, co korupce dosáhla za primátora Béma obludného rozměru, vznikl protipól, když se na mnohých radnicích dostali k moci extremisté, kteří říkají, že už by se Praha neměla rozvíjet vůbec! Jeden extrém horší, než druhý…

Na začátku roku vstoupila v platnost úprava povolovacích procesů. Jak ji hodnotíte?

Touto problematikou jsme se také zabývali a v roce 2017 jsme si u PwC objednali zmapování situace v Německu, Rakousku a Polsku z hlediska schvalovacích procesů i účasti veřejnosti na nich. V novele stavebního zákona se podařilo prosadit, aby se veřejnost mohla vyjádřit jen jednou, a to v procesu EIA, jak je to v normálněji fungujících zemích běžné a prospěšné. Jsou to první malé vlaštovky, které by mohly procesy zjednodušit.

Co nové Pražské stavební předpisy?

Když předpisy vznikaly, jejich tvůrci se ptali na názory stavitelů a developerů. Tehdy jsem jim řekl: „Pokud podle nich postavíte Vinohrady, tak jste udělali dobrou práci. Pokud je podle nich nepostavíte, tak je to k ničemu.“ Myslím si, že je třeba zapracovat na tom, aby se normy pro osvětlení, oslunění i přetrvávající stupidní hlukové předpisy dostaly na takovou úroveň, jaká funguje v rozvinutých zemích, kde se dá normálním způsobem stavět. Německo a Rakousko mají určitě lepší životní úroveň než my, přesto sami sebe v této oblasti tak stupidně netrestají, jak to děláme my Češi.

Jaká máte předsevzetí pro letošní rok?

Ve vánočním čase obvykle dělám update tzv. desetiletého plánu, protože developeři musejí být trpěliví, projekty jsou dlouhodobé, časové horizonty 7–10 let. Mám z toho dobrý pocit a radost. Samozřejmě řada věcí bude záviset na tom, jak se budou vyvíjet podmínky, které nemáme šanci ovlivnit. V každém případě by rok měl být ve znamení investic do BB Centra. Dokončujeme výraznou rekonstrukci budovy A, navázat by na ni měla komplexní rekonstrukce budovy B, budeme řešit náměstí před Brumlovkou a dalších 8–10 veřejných prostor v rámci BB Centra. Do veřejného prostoru budeme investovat částku, která se bude v letech 2018–19 blížit 200 mil. Kč. Těšíme se na zajímavé vylepšování Balance Clubu Brumlovka – zde jde o investici v řádech jednotlivých desítek milionů korun; začali jsme v roce 2017 a budeme pokračovat i letos. Samozřejmě plánujeme akvizice, o nichž jsem už mluvil. Potřebujeme dotáhnout i některé další, jako jsou pozemky ŘSD, o které usilujeme už 20. rokem – opravdu nežertuji. Každý rok – už 20 let – věřím tomu, že už by tato akvizice mohla být dokončena…

… a co se týká již zmiňovaných projektů?

Plánujeme zahájit dvě nové etapy rezidenční včetně apart hotelu. Vzhledem ke změně záměru jsme celý projekt s našimi architekty dělali znovu a dva nevzhledné paneláky jsou nyní v demolici a pozemek se bude připravovat pro stavbu. Ve čtvrtém čtvrtletí bychom chtěli zahájit výstavbu. Další rezidenční objekt s pavilonem mateřské školky a zázemím pro nově vytvářený park Brumlovka bychom chtěli začít stavět někdy na přelomu listopadu a prosince v závislosti na schvalovacích procesech. Rovněž budeme dále pracovat na urbanistickém dokončování BB Centra.

A jaké máte plány mimo lokalitu BB Centra?

Ostravský projekt Nová Karolina Park bychom chtěli celý pronajmout a rozhodneme se, zda ho prodáme. Je to logická úvaha, protože v současné době neprodáváme nic v BB Centru. Zároveň to svědčí o tom, kam chceme koncentrovat své síly. V této chvíli o prodeji neuvažujeme, ale jsme připraveni v nejbližších měsících přijmout rozhodnutí. Co se týká dalších lokalit, jde především o Roztyly, kde už přes deset let řešíme dílčí změnu územního plánu, která by už snad letos měla být dokončena. Díky dalším akvizicím plánujeme nyní v Roztylech dvě administrativní budovy a jednu rezidenční etapu. Navíc připravujeme několik dalších akvizic, o nichž si, jak věřím, budeme moci popovídat za rok!
Arnošt Wagner / Foto: Alena Kamas

SIGNIFICANT INVESTMENT PLANS IN PUBLIC AREAS IN THE BB CENTRUM

Radim Passer, founder and managing director at Passerinvest Group provided Development News with an exclusive interview. The topic was Passerinvest Group’s 25-year operation in the development market as well as strategic plans for the future and other developments for the BB Centrum in Prague.

How would you assess last year?

2017 was certainly a successful year and I am very grateful to the Almighty for that. It was perhaps the first time in the history of the Prague market of administrative premises that the level of nominal rent was demonstrably rising. Yields are definitely also heading in the right direction and interest rates remain on the bottom for now, which is also very important for our business sector – there I am talking about Euro-based interest rates. And as the economy is doing well, demand from tenants corresponds with it. So, the only thing necessary for our business and the economy segment to really bring blessings for the whole of the Czech Republic is to work harder on changes in legislation.

What did last year bring to your company?

We gauge the market value of the company every year. In 2017, this increased by approximately EUR 50 million, which is, with regards to our size and conditions, certainly more than we were hoping for. And there, we do not evaluate our best assets with prices that are now available in the market. As we are not selling, we are able to maintain a reserve. At the BB Centrum, we lease all our assets 100%. Thanks to the fact that we have repurchased the older buildings, we are able to remain in the market as we have enough to offer once reconstructed. And we are glad to see that significant progress also occurred in Ostrava with the project of Nová Karolina Park. There, we have achieved a lease rate level of approximately 90%.

Did last year have any other specifics for you?

We are preparing vast changes related to work with public areas at the BB Centrum. We have around ten interesting investments prepared. These should be realized both this year and also 2019. Even though these investments do not provide any direct return, they will assist in further improvements to the environment. We have always said that the BB Centrum represents approximately 90% of our activities and assets. However, as we worked hard on the further development of our project in Roztyly, as well as the development area between Roztyly and the BB Centrum, I believe that the percentage of our activities outside the BB Centrum will increase in years to come.

How are things from an investment point of view?

We have so far invested more than CZK 15 billion in the BB Centrum but the total sum will be around CZK 30 billion. We still have eight stages ahead of us and one of them is purely non-profitable – the Museum of the Bible. One of the three residential ones can also be classified as a non-profitable stage as it is for rental housing. If all eight stages are realized, then total investment costs will be just slightly lower than in the 18 already realized stages.

Buildings in the BB Centrum are slowly returning to your administration…

In the past, we sold nine of them and in past years we have repurchased five of them. Currently, we are completing the acquisition of the sixth and we would like to acquire one, maybe two more this year. Negotiations for the acquisition of the building leased by ČEZ is not an issue just yet as this building, or its surrounding area, does not require any significant improvement. So, if we don’t purchase this building, it will not have any fundamental influence on the overall operation and appearance of the BB Centrum.

I know that you were also planning the construction of a luxury hotel at the BB Centrum.

We withdrew from the hotel project in 2017 as it showed to be too risky and clearly unprofitable. We would have invested several hundred million crowns there, which we would never have got back. Moreover, with regards to the contract with the operator, it would have represented a significant loss of freedom for us.

What is your current plan then?

We have finally come up with a solution that is to secure accommodation services in the way of an apartment building offering approximately 172 residential units with layouts ranging from bedsit – kitchenette to three-bedroom apartment + kitchenette for both long term and short term lease. The smaller part of the total number will be utilised for short term accommodation, which can range from one night to half a year. Rental housing is intended for clients staying one year and longer.

The problem with a lack of apartments is currently increasing drastically…

Realistic demand is accommodated from one third of what was healthy for Prague’s deve­lopment. None of the traditional politicians have ever said this one vital thing: The Czech Republic should plan to be, within the next 20 years, as a country accommodating 15 million people. The labour force is lacking throughout all production segments; companies might be able to produce and sell much more if they just had the hands to do it. Robotic automation might solve something but not everything. On top of that, the country needs an entirely different road infrastructure. What we have here and what we are building is what was planned under the Bolsheviks and which is still not completed. Last year we prepared a new vision for the road infrastructure of the Czech Republic. If the politicians show interest in it, we are happy to hand the concept to them free of charge so that someone competent can take it over and realize it.

What will happen if politicians don’t comprehend it?

Then we will lose yet another opportunity to catch up with Western Europe’s lifestyle. That is also associated with what we are talking about now. Prague should be planned as a city for at least two million people – without the need to expand beyond its existing boundaries. Prague is, based on the capita-hectare ratio, underdeveloped. The fact that it is a beautiful city is to the credit of previous generations, starting at the time of Charles IV. A very interesting development occurred at the turn of the 19th and 20th centuries but what has been happening here since the revolution is crazy. Thank the Lord there were also pleasant projects built here. What was worse for the city were the corrupt generations of ODS politicians, which even I voted for in the past. Once this corruption achieved monstrous dimensions at the office of Mayor Bém, a contrary situation arose when power at many councils was ceased by extremists who used to say that Prague should not be developing anymore at all! One extreme worse than the other…

An alteration to the permission procedures came into force at the beginning of this year. How do you view that?

We were also dealing with this issue and in 2017 we requested a ‘mapped out’ situation in Germany, Austria and Poland from the point of view of permission procedures and public participation in the market from PwC. The amendment to the building law has managed to enforce the situation whereby the public can only express their opinion once, this applying to the EIA process, as is common and beneficial in normally functioning countries. These are the first small buds of spring that might make permission procedures easier.

What about the new Prague Building Regulations?

When these regulations were originating, their creators were asking the opinions of contractors and developers. I told them: “If you build Vinohrady in accordance with those, you will have done a grand job. If not, they are useless.” I think it is necessary to work on norms for lighting, natural sunlight and the persistent stupid anti-noise regulations to get to such a level that works in developed countries where one can build normally. Germany and Austria definitely have a better lifestyle than we do and yet they are not punishing themselves as stupidly as we Czechs are in this area.

What is your resolution for this year?

At Christmas time I usually update the ten-year plan as developers need to be patient. Projects are a long term issue and the horizon is between 7 and 10 years. I have a good and pleasant feeling about it. A lot of things will naturally depend on how conditions that we cannot influence are developing. By all means, this year should proceed under the sign of investment at the BB Centrum. We are completing the considerable reconstruction of the A building, which should be followed by the comprehensive reconstruction of the B building. We will attend to the square in front of Brumlovka and some 8 or 10 other public areas within the BB Centrum. We will invest in the public area an amount that will, between 2018 and 2019, come near the level of CZK 200 million. We look forward to interesting improvements at the Balance Club Brumlovka – it represents an investment of dozens of millions of Czech crowns; we commenced in 2017 and will continue this year. We are planning the acquisitions I have already mentioned. We also need to complete some other ones, such as land owned by the Road and Motorway Infrastructure, for which we have been endeavouring for 20 years – I am not joking. Every year – already 20 years – I believe this acquisition may well be completed…

… and as for aforementioned projects?

We are planning the commencement of two new residential stages, including an apart hotel. With regards to the change of plans, we have reworked them with our architects and two unsightly panel houses are currently under demolition and the land will be prepared for development. We would like to commence construction in the fourth quarter. Then, we would like to commence the construction of another residential building with a nursery school pavilion and background facilities for Brumlovka Park sometime around the turn of November and December, depending on approval procedures. We will also continue working on the urban completion of the BB Centrum.

And what are your plans outside the BB Centrum location?

We would like to lease the whole project of Nová Karolina Park in Ostrava and need to decide whether to sell it or not. It is logical thinking as we are currently selling nothing at the BB Centrum. This also demonstrates where we want to focus our strength. We are currently not thinking of selling but are prepared to make a decision in the near future. As for other locations, there is the area of Roztyly, where we have been dealing with the change of the outline plan for ten years. This is hopefully to be completed this year. Thanks to other acquisitions, we are now planning two administrative buildings and one residential stage in Roztyly. Moreover, we are preparing several other acquisitions which we can discuss in a year’s time!

Arnošt Wagner / Photo: Alena Kamas

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.