V Čechách každý ostatní jen kritizuje

Hlavní stránka » Aktuality » V Čechách každý ostatní jen kritizuje

Tamir Winterstein působí na českém realitním trhu téměř 20 let. V posledních letech má za sebou mnoho developerských projektů většího rozsahu.

Zázemí má v Izraeli, kde rovněž působil v oboru developmentu. Česko, kam přišel v roce 2000 z osobních důvodů i kvůli podnikání, se stalo jeho druhým domovem. S Tamirem Wintersteinem jsme hovořili o jeho současných aktivitách.

Co to obnáší věnovat se velkým projektům?

Je to úplně jiná disciplína, než když se staví jeden bytový dům. Zvykl jsem si pracovat na větších projektech, přestože jsou v mnoha ohledech složitější, a ne vždy finančně nejvýhodnější. Je nutné mít velké zdroje ekvity, realizace trvá déle i výdělek přichází později. Výhodou bylo, že se o velké projekty zajímalo méně developerů, a daly se tak vytvořit kvalitní projekty zasahující významem do rozvoje města.

Jak byste popsal profesi developera?

Developer nese velkou zodpovědnost v mnoha oborech, počínaje finanční stránkou. Když vydělává, dívají se na něho lidé křivě, ale když nevydělává, prodělají všichni okolo – od dodavatelů až po ty, kteří si byty koupili. Není třeba vydělat mnoho, ale když se prodělá, je projekt sám o sobě handicapovaný. Mluvíme o velkých projektech, které pokračují v několika etapách, takže nespokojenost v určité fázi výstavby může projekt zničit. Další je zodpovědnost vůči okolí. Mnozí mohou považovat za aroganci, že developer hovoří o zodpovědnosti vůči okolí, ale je to tak. Je to morálně důležité; projekt může být dobrý, jen když člověk respektuje jeho okolí. Praha je krásná díky své historii. Naši otcové, praotcové, prapraotcové ji krásnou udrželi. A to i díky tomu, že na rozdíl od jiných měst tu nebyly imperiální vlivy, kdy někdo přišel a zboural, co se dalo. Praha si udržela svoji kontinuitu od začátku až dosud. Naše zodpovědnost je to nezničit. Ale to neznamená nestavět, stavět se prostě musí, protože lidé potřebují byty, školy, nemocnice, kanceláře i obchody… Zkrátka nemůžeme dále žít v jeskyních. No a pak je tu zodpovědnost developera vůči němu samému. To znamená, že musím stavět tak, abych se za to nemusel stydět, ale mohl s tím být sám spokojený. Jsem už veterán developmentu, takže musím být velmi kritický vůči sobě, vůči svému okolí, tak žiji celý život. Ale vždycky se najdou i jiní kritici. Hlavně tady v Čechách každý ostatní jen kritizuje, každý říká my versus oni. Zapomněli jsme, že i 30 let po komunismu stále říkáme: Oni jsou ti zlí, my ti dobří. Člověk potřebuje nějakou sílu, zkušenosti a sebejistotu, aby se s tím vypořádal, a to je ta zodpovědnost vůči sobě samému.

V poslední době se diskutuje, zda některé budovy zachovat pro budoucí generace, nebo zbourat…

Když jsme začali stavět v Holešovicích po povodních, byly tam budovy v dezolátním stavu. Dostali jsme na ně demoliční výměr. Byl jsem proti, protože si myslím, že ty domy jsou krásné. Kdysi se stavěly krásné budovy…. To ale neznamená, že se mezi nimi nemůže postavit něco nového. Například Praha se zpočátku – jako všechna historická města – stavěla tváří k vodě, k řece. V určité době se začalo stavět zády k řece, kolem vody byly industriální prostory. Lidé stavěli jinde, daleko od vody a nechovali se s respektem k tomu, co postavili předkové. Všude na světě to bylo tak. Bohužel ne vždy šla historie správným směrem, ale jsou věci, které se dají opravit. Respekt k historii neznamená nejít dopředu. Dneska máme globální oteplování; Praha se stavěla na konci 19. a začátku 20. století, kdy byly velké zimy, a proto se domy stavěly do uzavřených bloků. Vnitřní dvůr vytvářel klimatické prostředí, aby tam nebyl vítr, aby byty zbytečně neochlazoval. Dnes už nemá význam stavět do bloků, protože nemají nic společného s tradiční pražskou architekturou, jak někteří tvrdí. Bylo to spojeno s povětrnostními podmínkami… Totéž oslunění. Byla tuberkulóza, a tak se muselo nějakým způsobem pouštět slunce do bytů, aby lidé nebyli nemocní. Oslunění v současných vedrech se silným slunečním svitem nemá takový význam, možná zase někdy za 100 let… Dnes se mají stavět šetrné domy s klimatizací, solitéry, aby vítr mohl foukat okolo nich a chladit je. Nejen aby udržely teplo, dneska je potřeba velmi intenzivně chladit… I to souvisí s vaší otázkou.

To se ale vracíme pomalu na začátek. Jak to je s recyklací vzduchu ve starých domech na Blízkém východě?

Kdysi v Izraeli, odkud jsem přišel sem, se domy stavěly s otevřeným přízemím. Bylo to z toho důvodu, aby vítr pronikl do zastavěných čtvrtí a ochladil stavbu odspodu. Dneska se přišlo na to, že když přijde zemětřesení, tak ty domy popadají, protože jsou postavené na sloupech. Má to vždycky svá pro a proti. Samozřejmě je potřeba v zimě topit, ale je energeticky jednodušší byt vytopit než ochladit. Topení je většinou bytové a také chlad si musejí v domech vyrábět sami, je to velice neúsporné. Měli bychom hledat nějaké přirozené chlazení… Ale vraťme se do Čech. Musíme stavět domy, jejichž správa je ekonomicky udržitelná. I když nejsem zastáncem extrémně udržitelných budov. Dnes říkáme, že všechny byty musejí mít rekuperaci. Zatím jsem ještě nezaregistroval nic, podle čeho by rekuperace byla lepší než otevřít okno a vyvětrat. Vyčistí se vzduch a lidé jsou méně nemocní. Když někdo vyjde s vlajkou, nemusíme za ním hned běžet.

Jak je to se současnými cenami bytů? Kde je hranice?

Ceny velice vzrostly, protože zdražily pozemky i ceny stavebních prací. Když se na to podíváme ze širšího pohledu, pozemky a ceny prací jsou jednou z mála ekonomických sfér, v nichž má stát hodně velký vliv. Stát nebo město mohou uvolnit pozemky, urychlit stavební procesy. Pak bude širší nabídka a ceny půjdou dolů. Druhá věc je, že ceny stavebních prací vzrostly kvůli nedostatku pracovních sil. Většinu manuálních prací dnes dělají cizinci, z rozhodnutí vlády jich může dostat pracovní víza 45 000, ale to je málo. Kdyby jich sem přišlo dalších 200 000–300 000, například z Ukrajiny, demograficky by nic hrozného nezpůsobili, pracovali by a ceny by klesly. Dnes se nedá sehnat instalatér, sádrokartonář apod. A když ano, tak berou takové peníze, že to ovlivňuje ceny. Není to jen o developerech, kteří chtějí vydělat, je to o celém systému. Hlavně je nedostatečná nabídka bytů. Kdyby stoupla, tak ceny klesnou.

Měl by se tedy více angažovat stát, města a samotní úředníci? Není ale v tomto případě, kdy schvalovací procesy projektů trvají mnoho let, čtyřleté volební období neadekvátní?

Já bych to viděl trochu jinak. Jsem veterán, můžu už být netolerantní. První, druhý a třetí rok se nadává na ty předchozí a čtvrtý rok se už bojí všichni něco dělat, aby ti po nich na ně nenadávali. A to je to, co paralyzuje. V době, kdy byl na radnici Bém – nevím, jaký byl, nebo nebyl – byla nějaká kontinuita. Úředníci se nebáli rozhodnout, takže se stavělo. Po volbách tam byli stejní lidé jako předtím, plnili sliby – a stavělo se. Neříkám, že všechno bylo v ažuru, ale byla kontinuita. Pro byty a development je kontinuita velice důležitá. Když přijde na radnici někdo nový, řekne: Ti přede mnou byli zloději, blbci, nic neuměli, ale já vím, co se má dělat, já tomu rozumím a rozhodnu. Ale nové rozhodnutí trvá dlouho a paralyzuje dosavadní projekty… Kontinuita je strašně důležitá pro development, pro vývoj měst, dopravní infrastrukturu atd. Tady se nic neděje, v posledních letech to je katastrofa. Každý, kdo něco dělá, dělá i nějaké chyby, to je vždycky tak. Ale kdo nic nedělá, nic nezkazí!

Čeho chcete v budoucnosti ještě dosáhnout?

Za posledních 20 let se nám toho podařilo dost. Ale jsem i sebekritický, vím, kde jsme udělali chyby. Když se podívám do budoucnosti, máme portfolio zhruba tisícovky bytů, které chceme realizovat v Holešovicích a na Smíchově. Máme také malé portfolio administrativních budov. Rád bych ještě postavil něco dalšího, ale chci se držet toho, co děláme – to jsou větší projekty. Ale vzhledem k cenám pozemků a v horizontu, o kterém uvažuji, tj. nějakých pět let, to není ekonomicky rentabilní. Kupují lidé, kteří musejí investovat, já nemusím.

Volný čas trávíte dílem na ledě při hokeji, ale i na vodě…

Stále mám na Máchově jezeře sportovní plachetnici. Jako mladý jsem byl v dorostenecké kategorii v Československu dvakrát třetí. Ale i dnes mám z jízdy stále radost a cítím se dobře. Další část volna mi samozřejmě zabírá rodina, děti a cestování.

ARNOŠT WAGNER / FOTO: ARCHIV LIGHTHOUSE

EVERYONE CRITICIZES EVERYONE ELSE IN THE CZECH REPUBLIC

Tamir Winterstein has been operating in the Czech real estate market for almost 20 years. He has lately been through many large size development projects. His background is in Israel where he also worked in the area of development. The Czech Republic, where he came in 2000 for personal reason as well as business, has become a second home to him. We discussed his current activities.

What does it take to attend to large projects?

It is an entirely different discipline than when building one housing block. I got used to working on large projects even though they are more complicated in many ways and not always more advantageous from a financial point of view. It is necessary to have large equity resources. The realization takes longer and yields arrive later. The advantage was that large projects raised the attention of a smaller number of developers, which made it possible to create quality projects with a significant impact on city development.

How would you describe a developer’s pro­fession?

Developers bear a greater responsibility in many segments, starting with finance. When making a profit, people see him as a crook but when not making a profit, everyone around him suffers a loss – from the suppliers to those who purchased the apartments. It is not necessary to earn a lot of money but when one suffers a loss, the project itself becomes handicapped. We are talking about large projects, which progress in several stages, which mean that dissatisfaction in a particular phase of construction can destroy the project. Then he also bears a responsibility to the neighbourhood. Many consider the fact when a developer speaks of responsibility to the neighbourhood arrogant but that’s how it is. it is morally important; the project can only be good if one respects its neighbourhood. Prague is beautiful with thanks to its history. Our fathers and forefathers retained and maintained it beautifully. This is also due to the fact that unlike our cities, there were no imperial impacts when someone came and demolished everything they possibly could. Prague has sustained its continuity from the beginning to the present. Our responsibility is not to ruin it. But that does not mean to stop building construction. Building must go on as people need apartments, schools, hospitals, offices and shops… We simply cannot continue living in caves. And then there is the developer’s res­ponsibility to himself. That means that I must build in such a way as to not be ashamed of it but to be satisfied with it. I am already a veteran in the development field so must be very critical of myself and to my neighbourhood. That is how I have lived my whole life. But there are always other critics. Especially here, in Czech, everyone seems to only criticize. Everyone says it’s us versus them. We forgot that it is 30 years after the communist era, and we still say: They are the bad ones, we are the good ones. One needs strength and power, experience and self-confidence to deal with it and that is a responsibility to oneself.

It has lately been discussed whether certain buildings should be retained for future generations or demolished…

When we started building in Holešovice after the floods, buildings there were in a desolate condition. We received notification for their demolition. I was against it for I think that the buildings there are beautiful. They used to build beautiful buildings in the past… Nevertheless, that doesn’t mean that nothing new can be built amongst them. Prague, for instance, was – like all historical cities – built at the beginning facing the river. At one point, they started building in reverse to the river and along the waterways were the industrial areas. People were building elsewhere, far from water and didn’t pay due respect to that which their forefathers built. This is how it worked all over the world. Unfortunately, history didn’t always progress in the right direction, but certain things can be fixed. Respect to history doesn’t mean not to progress. We are now dealing with global warming; Prague was built at the end of the 19th century and beginning of the 20th century, when winters were harsh, and buildings were, therefore, built within enclosed blocks. The inner yard formed a climatic area to keep out the wind which would cool apartments unnecessarily. Today, there is no point building the enclosed blocks as they have nothing in common with traditional Prague architecture as some would say. It was only associated with climatic conditions. The same applies to sunlight. Then was the time of tuberculosis so the sun needed to be let into the apartments somehow to prevent people from falling ill. Bringing sunlight into current sultry weather with strong sunlight doesn’t make such sense … perhaps in the next 100 years… Today, they are supposed to build environmentally friendly buildings with air-conditioning, detached buildings whereby the wind can blow and gust around and cool them down. Not only to retain heat, as it is also necessary to cool them down intensively today… That is also associated with your question.

Now we slowly get to the genesis. What is the situation with air recovery in old buildings in the Middle East?

Buildings in Israel, where I came from, used to be built with an open ground floor. It was quite within order to let wind through into built up areas, and cool the building from the bottom. Now, they have come up with the fact that if there is an earthquake then buildings will collapse because they are built on pillars. It always has pros and cons. It is necessary to heat in winter certainly but it is easier, from an energy point of view, to heat the apartment than to cool it. The heating is usually as per an apartment and residents must also produce coolness within the buildings themselves. It is very uneconomical. We should be looking for some natural cooling… Let’s get back to Czech, though. We must build houses whose management is economically sustainable. Even though I am not a supporter of extremely sustainable buildings. We say that all apartments must, nowadays, come with heat recovery. So far, I haven’t registered anything that would claim that heat recovery is better than opening a window for ventilation. The air is clear and people are less ill. When someone walks out with a flag, we don’t have to follow him straight away.

How are current prices for apartments? Where is the boundary?

Prices increased considerably due to the increase in the prices of land and building work. When we look at it from a broader point of view, land and work prices are one of the few economic spheres where the state has a big influence. The state or the town can release land and speed up the building process. The offer will then be broader and prices will go down. Secondly, building work prices increased due to a lack of labour. Most manual work is nowadays done by foreigners whereby 45,000 of them can get a work permit on governmental decision but that is not enough. If 200,000–300,000 more came here, for instance from Ukraine, they wouldn’t cause anything dreadful to happen from a demographic point of view. They would work well and prices would go down. Today, it is difficult to find a good plumber, plasterboard specialist etc. And when you find one, they ask such high prices that it influences the price considerably. It is not about developers who want to earn from it. It is about the whole system. And it is mainly the supply of apartments that is insufficient. If it increased, prices would fall.

Does it mean that the state, towns and clerks should alone participate more? Isn’t the four-year electoral period too short in this case whereby the approval process of a project can take many years?

I view it differently I suppose. I am a veteran and can thus afford to be intolerant. The first, second and third year, they curse and complain about the previous ones and in the fourth year, everyone is afraid to do anything so that those to accede don’t complain about them. And that is exactly the thing that is paralysing. In times when the Mayor Bém was there – I don’t know what he was like – there was some continuity. Officials didn’t worry about making a decision and development proceeded. After the election, there were the same people as before and who kept to their promises – and development went on. I am not saying that everything was perfect but there was some continuity and continuity is very important for both apartments and development. When someone new comes to the council and says: Those before me were thieves and idiots and didn’t know anything but I know what needs to be done; I understand it and will make a decision. But the new decision takes a long time and paralyses existing projects… Continuity is very important for development, for city development, transport infrastructure, etc. Nothing is happening here now. The last years have been a catastrophe. Anyone who does anything also makes some mistakes. That’s how it always is. But those who don’t do anything cannot ruin anything!

What else would you like to achieve in the future?

We have managed a lot in the past 20 years but I am self-critical and know what mistakes we made. When I look into the future, our portfolio comprises approximately one thousand apartments, which we want to realize in Holešovice and at Smíchov. We also have a small portfolio of administrative buildings. I would like to build something else but I want to keep to what we do and those are larger projects. But with regards to prices of land and within the horizon I am thinking about, that is some five years, it is not economically profitable. Those buying are people who have to invest and I don’t have to.

You spend your spare time on the ice playing hockey as well as on the water…

I still have a sports yacht on Máchovo Lake. When I was young, I twice gained third place in the junior category for Czechoslovakia. But I still enjoy sailing today and feel good. The rest of my spare time is naturally taken up by family, children and travelling.

ARNOŠT WAGNER / PHOTO: LIGHTHOUSE ARCHIVE

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.