Rok 2026 přinese developerům, stavebním firmám i soukromým stavebníkům legislativní změny, které značně ovlivní přípravu i realizaci projektů.
Některé z nich jim usnadní práci, jiné naopak přidají povinnosti. Připravili jsme přehled těch nejdůležitějších, včetně doporučení, jak se na ně můžete připravit.
Kontaktní centra pro bydlení
Od ledna 2026 vznikne ve 132 obcích s rozšířenou působností síť Kontaktních center pro bydlení. Jde o zcela novou instituci v českém prostředí – dosud nic podobného plošně neexistovalo.
Centra budou poskytovat informace o státní finanční podpoře dostupného bydlení a vysvětlovat možnosti zjednodušeného povolování staveb podle stavebního zákona.
V praxi kontaktní centra představují příležitost prezentovat projekty dostupného bydlení – ať už soukromým developerům ve spolupráci s obcí nebo přímo obcím.
BIM – digitální revoluce pro velké projekty
Větší developery, stavební firmy a projekční kanceláře čeká zavedení tzv. Building Information Modeling (BIM) neboli informačního modelu stavby na základě nového zákona o správě informací o stavbě a vystavěném prostředí, který vstoupí v účinnost v roce 2027. Povinně se bude týkat pouze staveb v rámci nadlimitních veřejných zakázek.
Projektová dokumentace se tak místo výkresů a textových dokumentů bude skládat z komplexního digitálního modelu celého záměru, který v sobě bude obsahovat mnohem přesnější informace o stavebním záměru a jeho okolí.
Větší práva u soudu – pro developery i sousedy
Od ledna 2026 se výrazně změní soudní přezkum povolovacích řízení a dalších správních řízení. Novelou soudního řádu správního dostanou tzv. osoby zúčastněné na řízení obdobná práva jako účastníci řízení. Soudy je od nového roku budou muset informovat o postupu v řízení (což v současné době není automatické), získají možnost se seznámit se všemi podklady a vyjádřit se ke všemu, co se soudního řízení týká.
Rozšíří se také možnost obrany proti stanoviskům dotčených orgánů – dosud bylo možné bránit se proti nim jen omezeně, především žalobou až proti finálnímu rozhodnutí, pro něž byla stanoviska podkladem. Nyní se proti nim lze bránit po jejich vydání.
Developeři získávají větší možnost obrany při přípravě záměrů. Stejná práva však dostanou i sousedé projektů a další osoby zúčastněné na řízení. Na jednu stranu lze počítat s možným nárůstem žalob už v přípravné fázi, nejen proti samotným rozhodnutím, ale už proti stanoviskům vydaným v rané fázi přípravy. Zároveň s ohledem na novelizaci tohoto zákona by i osoby zúčastněné na řízení mohly mít právo na náhradu nákladů řízení, což by naopak mohlo vést ke snížení různých šikanózních návrhů ze strany odpůrců výstavby.
Dřevostavby nad 12 m – od roku 2026 v praxi
Rok 2026 bude pro český stavební trh zlomový. Poprvé v praxi uvidíme povolování vyšších dřevostaveb podle nových pravidel, která platí teprve od druhé poloviny letošního roku. Národní předpisy požární bezpečnosti staveb se nově sjednotily s mezinárodními standardy. Dosavadní výškový limit 12 m je zrušen.
V roce 2026 tak můžete projektovat a povolovat:
- Čistě dřevěné stavby, a to až do výšky 18 m (čtyři nadzemní podlaží). Celá nosná konstrukce může být ze dřeva.
- Kombinované stavby lze vystavět až do výšky 22,5 m. Spodní část z nehořlavého materiálu (minimálně 7,5 m), na ni navazující horní část ze dřeva (maximálně 15 m).
Tato nová právní úprava umožní bezpečné bydlení s využitím místního dřeva a při správné aplikaci ochrany před dřevokazným houbami a hmyzem i bydlení dlouhodobé a hygienické podle aktuálních standardů.
Nové povinnosti pro developery a stavební firmy
Ne všechny změny znamenají pouze rozšíření práv a zjednodušení procesů. Developerům i stavebním firmám přibude také několik nových povinností.
Větších i menších developerů se dotkne zpřísnění podmínek pro vrácení DPH bezdůvodně zaplacené dodavateli. Tato pravidla byla součástí velké novely DPH z roku 2025, která se týkala i činností v developmentu, novela platí pro plnění, u kterých vznikl nárok na odpočet po 1. lednu 2025.
Velkou neznámou pro všechny, kdo povolují stavby, zůstává možná celostátní reorganizace struktury stavebních úřadů, kterou se opětovně zabývá vítěz voleb, hnutí ANO. Působnost by mohla přejít ze stavebních úřadů obcí na státní centrální stavební úřad a jeho regionální pracoviště na úrovni okresů. Konkrétní podoba této uvažované struktury zatím není známa.
Legislativní změny v roce 2026 ovlivní všechny fáze developmentu – od přípravy přes povolování až po realizaci. Některé usnadní práci, jiné přidají povinnosti. Developeři, kteří se na ně připraví dopředu, budou mít jasnou výhodu.
Advokátní kancelář Endors / foto:Freepik.com
Advokátní kancelář endors založil před devíti lety JUDr. Vít Kučera, MBA. S pobočkami na Praze 1, Praze 4 a v Hradci Králové dnes sdružuje tým přes 40 právníků, který pokrývá řadu specializací od kapitálových trhů, fúzí a akvizic, soudního a rozhodčího řízení přes korporátní a pracovní právo až po stavebnictví a nemovitosti.
Kancelář endors staví na osobním přístupu, hlubokém porozumění potřebám klientů a praktických řešeních. Každému klientovi je přidělen advokát, který detailně zná jeho odvětví i specifické požadavky. I proto se kancelář řídí dle hesla: „Váš příběh si zaslouží pozornost. Dopřejte si advokáty, kteří vám ji dají.“
Vít Kučera, řídicí partner. Garant národních i mezinárodních transakcí zasmluvnil již 50+ milionových až miliardových dealů po celém světě. Jako zkušený vyjednavač má za sebou přes stovku úspěšně vyřešených soudních i mimosoudních sporů. Vít je také aktivní sportovec – úspěšně dokončil osm triatlonů ze série Ironman.
Martin Tůma, vedoucí týmu stavebního práva. Zkušeným stavařům pomáhá s realizací stavebních projektů. Mezi jeho hlavní úspěchy patří dovedení 25+ developerských projektů k pravomocnému povolení. Jako nadšenec do práva náhrady škody, stavebnictví a odpovědnosti statutárů nedávno dokončil i Ph.D. studium na Univerzitě Karlově v Praze.