Od roku 2017 dodala společnost GRIDARCH (dříve Concens Investments) na český průmyslový trh přibližně 590 000 m² skladových a výrobních ploch nejvyšších specifikací a realizovala transakce v celkové hodnotě několika miliard korun.
Pro své industriální projekty firma vybírá prémiové lokality s vynikajícím napojením na klíčovou dopravní infrastrukturu, zejména dálniční síť, železniční koridory a v některých případech i letecké spojení. Poskytuje tak špičkové zázemí pro provoz logistických, výrobních i maloobchodních firem. Více nám prozradil Tomáš Novotný, výkonný ředitel developerské společnosti GRIDARCH.
Můžete firmu stručně představit?
GRIDARCH vznikl letos v únoru rebrandingem společnosti Concens Investments, která je na trhu od roku 2017. Zaměřoval se především na development a výstavbu průmyslových areálů na Ostravsku. Pilotní projekt se nachází v Ostravě-Mošnově, kde jsme nakoupili pozemky od Statutárního města Ostravy a od Moravskoslezského kraje. V současné době v Mošnově vlastníme přes 1 mil. m2, z nichž je nyní zastavěno zhruba 500 000 m2 a do výstavby máme připraveno dalších asi 157 000 m2. Druhým startovacím projektem bylo logistické centrum v Nošovicích vedle továrny Hyundai. Oba tyto projekty začal rozvíjet Concens Investments, a byť byly již částečně exitovány nadnárodnímu fondu Exeter, dodnes na nich GRIDARCH pracuje. Na podzim loňského roku jsme zasmluvnili výstavbu logistického centra BMW, která se 120 000 m2 představuje další fázi rozvoje našeho projektu Ostrava Airport Multimodal Park (OAMP). Věnujeme se expanzi i v dalších regionech České republiky a naším cílem je letos získat minimálně další dvě lokality.
Každá změna by měla vést k lepšímu. Jaká je vize po vzniku společnosti GRIDARCH?
Pod značkou GRIDARCH se představujeme jako developer prémiových průmyslových areálů, přičemž jedním z nich je OAMP v Mošnově. Toto území dále rozvíjíme a chtěli jsme jasně komunikovat expanzní strategii společnosti GRIDARCH, kde se OAMP stal jedním z projektů v našem portfoliu. S plánovanou expanzí roste i naše společnost. Ze dvou lidí je nás už pět a letos v březnu jsme se přestěhovali do nových kanceláří v centru Prahy. A naší vizí pod značkou GRIDARCH je další růst a expanze našeho portfolia.
Ostrava Airport Multimodal Park v Mošnově
- I. fáze – realizovaná výstavba (čtyři haly)
Developerská společnost GRIDARCH zahájila v roce 2018 výstavbu OAMP v Ostravě-Mošnově, který dnes čítá 138 000 m2 prvotřídních industriálních nemovitostí a které jsou pronajaty předním logistickým a výrobním společnostem. Součástí areálu je i železniční kontejnerový terminál o rozloze 151 000 m2. V roce 2021 byla část tohoto areálu spolu s výrobním parkem v Nošovicích prodána americkému realitnímu investičnímu fondu EQT Exeter (dnes EQT Real Estate).
- II. fáze – realizovaná výstavba (čtyři haly)
Na jaře roku 2024 zahájila GRIDARCH v Mošnově výstavbu II. fáze OAMP, která zahrnuje 120 000 m2 prvotřídních komerčních ploch třídy A. Jde o čtyři haly pro logistiku a lehkou výrobu. Výstavba byla dokončena v březnu 2025. Tři haly získal americký investor EQT Real Estate. Čtvrtá hala o rozloze 12 000 m2 je pronajata mezinárodní výrobní společnosti Brose a zůstává ve vlastnictví GRIDARCH.
- III. fáze – zahájená výstavba (tři haly)
Zahrnuje tři nové haly, které na základě desetiletého pronájmu využije jako distribuční centrum automobilka BMW Group. Dokončení výstavby se očekává v prvním čtvrtletí 2026 a provoz distribučního centra by měl být zahájen do konce roku 2026.
- IV. fáze – připravovaná výstavba (jedna hala)
Na pozemku o rozloze 155 000 m2 se plánuje výstavba industriální haly o ploše 85 000 m2, která má stavební povolení k realizaci. Celková plocha areálu OAMP může v nejbližších letech přesáhnout rozlohu 550 000 m2 pronajímatelných komerčních ploch.Zdroj: GRIDARCH, srpen 2025
Jaké pozemky nebo příležitosti vyhledáváte?
Větší projekty rámcově od 20 ha výše v lokalitách v blízkosti dálnic v okolí Brna či Prahy. Sledujeme i menší projekty, které pro nás mohou představovat takovou jednorázovou akci, jako například projekty Built-to-Own (BTO – navrženo a postaveno pro vlastníka), ale jen pokud je to pro nás finančně zajímavé. Návratnost hraje v této chvíli prim. Jsme totiž společnost, která operuje s českým kapitálem, a to je alfa a omega naší činnosti. To také určuje naše očekávání co do návratnosti investic. Rozhodnutí, zda do projektů jdeme, nebo ne, se stoprocentně řídí ekonomikou a výnosy. A v případě větších projektů to pak funguje lépe. S investicí do průmyslových parků se pojí výstavba infrastruktury, povolování apod. Projekty pak běží nějakou dobu a investice není přímo úměrná velikosti, protože i malé projekty vyžadují vyšší počáteční investici. Proto nás zajímají spíše větší strategické projekty.
Sledujete i příležitosti v zahraničí?
Myšlenka být aktivní v zahraničí u nás v tuto chvíli nerezonuje. Chceme mít projekty pod kontrolou a pokusy jít do Polska nebo na Slovensko vždy skončí na týmu, který tam je, jak je člověk blízko svým projektům a nakolik je dokáže řídit. Ale my chceme mít o našich investicích přehled, a proto se zatím soustředíme na domácí trh. Z hlediska ekonomiky je poměrně zajímavý Blízký východ, ale jsou to zatím jen takové počáteční myšlenky.
Jaká je současná situace na trhu? Míra neobsazenosti je podle analýz okolo 4 %, nájmy zůstávají stabilní…
Z mého pohledu je toto číslo poněkud zavádějící a hned vysvětlím proč. Dokonce i realitní agenti začali uvádět míru neobsazenosti ve fázi shell and core, což znamená, že mnoho developerů dodává na trh neobsazené budovy, které jsou ve fázi hrubé stavby před dokončením. Dříve nebyly tyto budovy zahrnovány mezi dokončené, a proto byla neobsazenost relativně nízká. Dnes stoupla někam ke 4 %, ale pokud započteme neobsazené prostory ve fázi shell and core, dostaneme se na 6 % a 6,5 %. Z toho plyne, že je na trhu více volných prostor, které mohou být dokončeny během tří čtyř měsíců, než říkají čísla o průměrné neobsazenosti.
Co z toho vyplývá?
Myslím si, že trh je relativně zdravý, konkurence tady je, stabilizoval se nájem, který z výšin, kde se pohyboval, pomalu začíná klesat na normální úroveň. Pro nás jako developera to pochopitelně nemusí být úplně příznivé, ale na druhou stranu to přináší vhodné prostředí pro byznys. Znamená to, že v Praze už málokdy dáváme do kalkulace nájem kolem 8 EUR/m2/měsíc. Je to spíše 7 EUR i méně. Vidíme, že jsou lokality, například Liberec, které jsou zajímavé. Také zde došlo ke stabilizaci nájmu. Poptávka je dnes o něco slabší, což vnímáme jako mírný propad, smlouvy jsou pomaleji potvrzovány, některé projekty jsou rušeny. Musíte udělat relativně hodně práce s nejistým výsledkem. Ale to je důsledek toho, že konkurenční prostředí se stabilizovalo na určitou zdravou úroveň.
Jakou roli v tom hrají ceny pozemků?
Ceny pozemků – ať rezidenčních, nebo industriálních – jsou dnes velkým otazníkem. Z mé zkušenosti si téměř každý majitel myslí, že sedí na zlatém vejci a že prodá bez stavebního povolení za ohromné peníze. Při jednání je nutné vysvětlovat, že ekonomika nefunguje podle jejich přání. Zásadní problém při dodávání projektů na trh vidím v tom, že tzv. land bank (zásoba pozemků) se pomalu snižuje, a když projekty jsou, tak jsou buď drahé, nebo hodně komplikované.
Působíte i v Praze?
Několikrát jsme se pokoušeli o akvizice pozemků přímo v Praze a v jejím okolí, ale většinou jsme narazili na nereálná cenová očekávání, nebo na nepřijatelné podmínky obchodu. Majitelé nejraději prodávají pozemky bez jakýchkoli povolení a ve stavu, v jakém jsou. V lepším případě zde existuje územní plán. Vzhledem k tomu, že používáme soukromý kapitál, tak výše naší ekvity takový projekt neumožní, pokud ji vložíme do pozemků, které budou v Praze ležet třeba pět let, než projekt získá povolení. Jsme schopni prodávajícím za pozemky dobře zaplatit, ale je třeba, aby si uvědomili, že pozemky musejí mít potřebná povolení, a teprve tato skutečnost podpoří jimi poptávanou cenovou hladinu. Jinak jsou jejich stávající ceny nereálné.
Stavíte spíše spekulativně, nebo pro konkrétního klienta?
Čistě spekulativnímu developmentu se nevěnujeme. I když letos na jaře jsme v rámci našeho areálu OAMP dokončili transakci, kdy jsme postavili 110 000 m2 ve třech halách na spekulativní bázi, tj. bez předem sjednaného nájemce. Šlo spíše o výjimku, kdy jsme usoudili, že nové haly jsou umístěny tak dobře, že je prodáme ještě před dokončením. Což se opravdu povedlo. Nemovitosti jsme letos v únoru zkolaudovali a ještě prázdné jsme je na základě smlouvy o prodeji převedli na zahraničního investora – nadnárodní fond EQT Exeter. Zde se potkalo jejich očekávání a potřeba strategicky investovat s naší schopností dodat prémiový projekt v reálném čase. My neseme riziko povolování a výstavby, oni kupují produkt, který si sami obsadí. Ale jak říkám, šlo o výjimku. Že bychom dokázali spekulativně postavit bez jasného exitu, to ne. V Ostravě máme 85 000 m2 GLA pod stavebním povolením. Pokud získáme klienta na 20 000 m2, zvážíme možnost stejnou plochu postavit spekulativně. Zariskujeme a budeme věřit, že za osm měsíců, než dokončíme výstavbu, najdeme dalšího klienta.
Jak řídíte projekty například v Ostravě?
Máme lokální tým přímo na stavbě v Ostravě, ale pronájem, finance a dozorování staveb, co se týká projektového managementu, to zajišťujeme z Prahy. Nicméně v Ostravě-Mošnově se cítíme jako doma…
Prioritou pro GRIDARCH jsou nájemci nebo se nabízejí i další možnosti?
Co se týká Ostravy, máme ihned k výstavbě 85 000 m2, což je jedna z největších hal se stavebním povolením v České republice. V současné době jsme dokončili akvizici dalších 500 000 m2 od Statutárního města Ostravy. Nakoupili jsme pozemky a postavit můžeme i do vlastnictví, nejen na pronájem. Dokážeme profinancovat výstavbu do vlastnictví a pak ji klientovi předat. V současné době máme několik otevřených jednání pro mošnovskou zónu. Spolupráce se silným pozemkovým partnerem, jako je město Ostrava, je model, který můžeme realizovat i v dalších lokalitách napříč celou Českou republikou, kde to bude ekonomicky zajímavé. Jsme schopni tam náš tým poslat, stavbu odřídit a profinancovat, což je určitá nadstavba developmentu, který děláme interně. Pokud takového partnera najdeme, jsme připraveni nastartovat nový development v daném území. Může to být municipalita nebo soukromý subjekt, který má pozemky vhodné pro výstavbu, a ideálně také zájem stavět a své území tak zhodnotit ať je motivátorem rozvoj, nebo soukromé finance.
Arnošt Wagner
Foto: Archiv GRIDARCH