Zhruba před rokem jsme se setkali s Rastislavem Čačkem, nyní jedním ze dvou majitelů developerské společnosti KLM. Tehdy jsme hovořili o plánované větší expanzi do Česka, zejména s retaily Klokan. Značka i „nákupy na skok“ se mezi lidmi ujaly.
Nyní má za sebou developer KLM real estate a. s. dva velké obchody a mnoho dalších projektů – některé dokončené, jiné v běhu a na příští rok se již plánují další. Po loňském úmrtí jednoho ze tří zakladatelů a jednatelů firma mírně upravila svou strategii. Nyní se chce zaměřit na retailové parky o ploše minimálně 7 000 m2. Na to, co nového se v KLM real estate děje, jsme se opět zeptali Rastislava Čačka.
Naposledy jsme se setkali loni na jaře. Došlo od té doby k nějakým změnám ve struktuře společnosti KLM?
Ve struktuře společnosti nedošlo k žádným změnám, ale jeden z nás tří zakladatelů v létě zemřel. Takže jsme zůstali jen dva společníci. Manželka zesnulého kamaráda a společníka v menší míře také pomáhá ve firmě, současně se starostí o rodinu. Museli jsme lehce upravit strukturu společnosti, zejména co se týká hierarchie rozhodování.
Přijali jste tedy nějaké nové lidi?
Přijali jsme nového ředitele pro Slovensko, máme trochu jinak upravenou skladbu projektových manažerů, ale vlastnicky jsme zůstali beze změny. Dvacet let jsme byli ve třech, teď jsme dva. To je zásadní změna, jsou ale ještě dvě další: finance nám spravuje externí firma, nerozšiřujeme naši fondovou strukturu ani neexpandujeme do malých měst jako dříve. Zaměřujeme se tedy nyní zejména na koupi větších pozemků, minimálně 2–5 ha.
Strategie vaší společnosti tedy zůstala stejná?
Velmi mírně jsme změnili i strategii, co se týká fondů. Náš partner a kamarád zodpovídal hlavně za finance a fondy a samozřejmě se podílel také na všech těch důležitých rozhodnutích, která jsme dělali společně. Všichni jsme rozhodovali o expanzi firmy i o jejím řízení. Museli jsme přijmout lidi, kteří se zabývají bankovním financováním a fondovou strukturou. Ustoupili jsme také od dalšího budování našeho investičního fondu KLM, do něhož se vkládaly nemovitosti. Část fondu byla prodána externímu kupujícímu, což byla Patria Finance, investiční společnost, člen skupiny ČSOB, a letos jsme prodali část portfolia 365.bank. Když náš společník zemřel, byli jsme dva měsíce před uzavřením tohoto obchodu, takže to nebyla žádná náhlá změna strategie. Prostě jsme pochopili, že vlastní fond není ta správná cesta a dále se budeme věnovat čistě developmentu.
Obchod s bankou je tedy obrovský úspěch. Proč vlastně banky skupují retail?
365.bance jsme letos prodali několik retail parků na Slovensku, což byl obchod zhruba ve stejném rozsahu, jako byl objem prodaný ČSOB, tedy Patria Finance. Obchod se týkal retailových parků nebo Klokanů Komárno 1 a 2, Piešťany, Šaľa, Banská Bystrica, Senica a Chorvátsky Grob. Pro bankovní fond je z hlediska property managementu často velmi obtížné vlastnit složitou strukturu typu nákupní centrum s mnoha nájemci. Retail park je tak ve vlastnictví a property i facility management je pak jednodušší. Máte 
stabilní příjem, všichni nájemci mají smlouvy, inflační klauzule postavené tak, aby nájem rostl stejně jako inflace. Takže jsou to velmi dobře uložené peníze.
Chcete prodávat všechen retailový majetek?
Vždy se rozhodujeme podle nabídky, ceny a doby, kdy je to pro trh nejvhodnější.
Jak se vám daří expanze na český trh? Asi je trochu odlišný než slovenský.
Neřekl bych, že je odlišný. Nákupní chování je podobné, mentalita je podobná. Expandéři, kteří pracují pro jednotlivé značky, jsou většinou stejní pro Čechy i Slovensko. Někde jsou samozřejmě rozdíly, hlavně v sektoru potravin, tam má většinou každá země své vlastní dodavatele, stejně v drogerii, ale pro většinu značek je to stejné a strategie je velmi podobná. Možná, že v Čechách se retail objevuje i v trochu menších městech, ale i to se už po covidu změnilo.
Dříve jste usilovali dostat retail právě do malých měst…
Už nechceme expandovat do úplně malých míst, takže pod pojmem malá regionální města rozumíme ta s 20 000–50 000 obyvateli. Naposledy jsme otevřeli Úpici a Bystřici pod Hostýnem, což jsou nejspíš poslední malá města, kde působíme. Teď se snažíme zaměřovat na ta větší. Původně jsme stavěli retailové parky s prodejní plochou 3 000–5 000 m2, ale teď chceme dělat minimálně 7 000–10 000 m2 ve městech typu Mladá Boleslav, Karlovy Vary a na Slovensku v Bratislavě, Senci aj. Nyní připravujeme právě Mladou Boleslav s plochou kolem 11 000 m2. Máme rozpracované i další projekty, ale ještě o nich nechci úplně mluvit – necháme je uzrát.
Jak si vybíráte lokality?
Trh retail parků v Čechách i na Slovensku známe – a pokud mají nájemci zájem expandovat, hledáme vhodný pozemek. Vždy ale s ohledem na stávající nabídku v daném městě. Z nezávislého pohledu se trh možná jeví trh přesycený, ale jsou města, která jsou ještě neobsazená, respektive nemají kompletní nabídku.
Do malých míst a měst jdou hlavně potraviny, není to tak?
Ano, tam jdou opravdu spíše potravináři, drogerie a pár jiných nájemců, takže ta centra si jsou velice podobná. Snažíme se, aby tam vždy byl prodejce potravin a k tomu klasické značky, jako jsou PEPCO, Sinsay, SUPER ZOO, DM, Rossmann, KiK apod. – takových nájemců je dost.
Takže sázíte na nájemce, s nimiž spolupracujete dlouhodobě?
Ano. Máme s nimi dobré vztahy a diskutujeme o tom, ve kterých městech ještě nejsou, co tam chybí, kam by se měli a chtěli dostat. A také podle toho vybíráme města. Za těch 20 let máme zkušenost, kde je na trhu ještě prostor a kde je to už příliš přeplněné. To, co jsme se naučili na Slovensku, aplikujeme v Čechách, protože trh je opravdu velmi podobný.
Daří se vám expanze podle plánu?
Myslím, že ano. Po zavedení značky Klokan jsme si ani nemysleli, že to půjde tak rychle. Ale asi je to i tím, že jsme měli hodně věcí předpřipravených, inženýrské i jiné procesy se v důsledku pandemie covidu zdržovaly, všechno šlo pomalu. Měli jsme hodně připraveného zhruba v letech 2019–21. Proto jsme nabrali zpoždění a v posledních dvou letech všechno doháníme a stavíme. Jenže dříve jsme stavební povolení získali za rok či dva, zatímco teď je to za tři až pět let. Všechno se posunulo a nahromadilo se hodně staveb. Právě proto jsme za poslední dva roky otevřeli tolik nových parků a ještě nějaké otevírat budeme. První projekty jsme v Čechách koupili od místního developera – čtyři najednou. Byly ve fázi projektů a před získáním povolení, takže nebyly úplně „naše“, ale umožnily nám rychlý vstup na trh. Další projekty už vycházejí z našich standardů a vkládáme do nich naše know-how.
Které z vašich projektů jsou momentálně v běhu, které jsou rozpracované?
Momentálně se staví v Česku Uničov, na Slovensku pak Žilina – Ľavobrežná, která bude mít rozlohu 11 000 m2, bude tam KFC a třeba Starbucks Drive – první na Slovensku. Na podzim budeme zahajovat výstavbu ve Svidníku, v Rimavské Sobotě, v Nitře – Dolných Krškanoch, připravujeme rozšíření Chorvátského Grobu, což je v podstatě předměstí Bratislavy, chystáme Žilinu – jih.
Všechny tyto projekty připravujete současně?
Ano, všechny najednou. A příští rok se bude stavět zmíněná Mladá Boleslav, Senec, velký projekt v Bratislavě a ještě v jednom městě, ale to zatím nechci prozrazovat. Bude to velký projekt.
V oboru podnikáte už 20 let. Za tu dobu jste zaznamenali velkou proměnu trhu. Který z vašich retailových projektů je pro vás opravdu zásadní?
Takovým významným milníkem byl Zvolen. Postavili jsme tam toho více, ale podstatný byl první Klokan. A právě ve Zvolenu jsme poprvé aplikovali všechna naše ekologická opatření v rozsahu, jaký je pro nás od té doby standardní. Byla to velká změna, protože jsme opravdu všude instalovali zelené střechy, tepelná čerpadla, opatření pro zadržování vody nebo retenční dlažbu. A vyplatilo se nám to.
Při výstavbě retailu není úplně obvyklé kupovat pozemky a být i investorem.
Ano, zabýváme se kompletními službami od začátku do konce. Hledáme pozemky, připravujeme kompletní projekty – každý obchodní prostor, parkoviště, kde má být jaký strom, prostě opravdu všechno. Pak realizujeme projekty prostřednictvím externí stavební firmy až do stadia, kdy je park otevřen.
Máte většinou stabilní dodavatele, spolupracujete stále se stejnými týmy? Takže máte zavedený okruh, nebo do každého projektu přizvete i někoho nového?
Máme dva hlavní dodavatele stavebních materiálů, společnosti KERAMING a HSF. Ale protože máme dost stavebních zakázek, nebráníme se ani dalším. I nyní připravujeme několik tendrů, v nichž jsou i další firmy, takže uvidíme, jakou se jim podaří nabídnout cenu. Vždy se snažíme oslovit renomované firmy, které nemají problémy se stavbou.
Máte s tím špatnou zkušenost?
Ano, měli jsme určitý problém s jedním projektem v Čechách a neradi bychom se dostali do stejné situace znovu. Trh ví, kdo způsobil chybu a škodu. Jednu stavbu nám zkazili, ale pak ji převzala HSF a dokončila ji tak, jak si to představujeme.
Kolik dodavatelů máte na jeden projekt?
Jsou to desítky subdodavatelů, ale ty si koordinuje stavební firma. Pro nás je klíčový generální dodavatel. My si samozřejmě kontrolujeme subdodávky, vybíráme si vzduchotechniku, elektroinstalace, ale už po dohodě s generálním dodavatelem.
Jak vlastně stanovujete počet obchodních jednotek v retail parcích?
Počet jednotek se liší podle rozlohy pozemku a poptávky v dané lokalitě. Každý nájemce má většinou své standardy. SUPER ZOO, BILLA, PEPCO, prostě každý z nich má svou knihu o 30, 50 nebo 100 stranách. Náš projekťák to vezme a všechno musí být navržené podle požadavků. I do chladničky dáme vodu, když chtějí… Můžeme připravit vše do posledního puntíku, ale třeba potravinovým řetězcům vytvoříme jen hrubý prostor, příčky, zázemí, přivedeme elektřinu, základ pro vzduchotechniku a oni si už vše rozvádějí sami, dělají si vlastní osvětlení, někde i podlahu. Vše se dojednává pro konkrétní projekt.
Kristina Vacková
Foto: Archiv KLM real estate
Proč právě Klokan?
Název je srozumitelný ve slovenštině i češtině, navozuje příjemný pocit, je to slovo blízké i rodinám, evokuje i to, k čemu retail park slouží, tj. k rychlým nákupům. Takže „nákupy na skok“ jsou krásný slogan, který souvisí s názvem. „Jsme rádi, že název Klokan se v obou zemích dobře uchytil, dokonce ještě lépe, než jsme čekali. Chtěli jsme, aby to bylo dobré, viditelné a snadno zapamatovatelné,“ komentuje volbu jména retail parků Rastislav Čačko.
