V průběhu nadcházejících dvou let, respektive do konce roku 2028, developerská společnost JRD plánuje zahájit výstavbu rezidenčních projektů, které na pražský trh přinesou zhruba 1 600 nových bytů. To je v podstatě stejný počet, jaký vybudovala za celou dobu 23 let své existence.
Na území hlavního města Prahy JRD aktuálně buduje tři rozsáhlé rezidenční projekty, dalších pět k nim přidá ještě do konce letošního roku. Které novinky v oblasti zdravého bydlení pro nejbližší období připravuje a jak náročné je udržet si pozici lídra na poli udržitelné výstavby? A s jakými očekávání skupina JRD na trh loni uvedla fond kvalifikovaných investorů? Na to jsme se zeptali Jana Řežába, zakladatele a majitele JRD.
Jakými změnami v řízení projektů musela či bude muset společnost JRD projít, aby v určitém časovém období zvládla výstavbu a prodej bezmála dvou tisíc bytů?
Množství našich projektů se vyvíjí postupně a v posledních deseti letech je jejich počet víceméně podobný. Nicméně jejich viditelnost nastává až s blížícím se stavebním povolením, kdy spouštíme prodej a výstavbu. Projekty, jejichž budování a prodej chceme v nadcházejících dvou letech zahájit, připravujeme již velmi dlouho. Vždyť jen jejich povolování nám v Praze obvykle zabere pět až sedm let. To, co ale musíme v současné době významně podpořit, je naše schopnost prodávat tak velké množství bytů, a to nejen z pohledu obchodu, ale i marketingu a dalších podpůrných procesů.
Společnost JRD je dlouhodobě vnímána jako regenerativní developer. Výstavba energeticky pasivních domů je samozřejmostí v podstatě po celou dobu existence firmy. Jak se vám daří udržovat pozici lídra v oboru?
V rámci naší firmy má vysokou důležitost „oddělení řízení produktu“, jeho nastavení jak v obecné rovině, tak v environmentální oblasti, kde se snažíme být lídrem a vlajkonošem oboru. Což je jedno ze základních zadání, která jako majitel firmě a managementu dávám. Cesta to není vždycky jednoduchá, a to nejen v období krizí, kterými trh jako takový čas od času prochází. Nicméně úspěch JRD stojí na námi vybudovaném a trvale rozvíjeném know-how a tkví i v jeho důsledném předávání kolegyním a kolegům, kteří do firmy nově přicházejí.
Krédem JRD je tvořit zdravé a energeticky úsporné domovy. Ve všech nových rezidenčních projektech jako standard nabízíte například chlazení bytů. Vnímáte to jako nutnou reakci na klimatickou změnu, nebo tento přístup vyplynul z požadavků nové generace kupujících?
Chlazení či přichlazování bytových prostor je jedna z největších technických výzev stavařů. Je samozřejmě vyvolána i postupující klimatickou změnou. Nám se to daří realizovat již na několikátém projektu prostřednictvím tzv. aktivovaného betonového jádra, tedy stropního či podlahového topení/dochlazování. Z našeho pohledu je tento způsob dochlazování přínosnější pro zdraví. Zaručuje kvalitní spánek i v horkých letních nocích, nikde nic nefouká, nehučí.
Co vás vedlo k tomu, že jste do bytového projektu zakomponovali technologii, která je běžná spíš u prémiových kanceláří?
Je za tím moje zadání pro celou skupinu JRD, pro všechny divize a projekty, pro všechny ředitele a projektové manažery – neustále posouvat obory, ve kterých působíme, kupředu.
Použití aktivace betonového jádra buďto do stropu, nebo podlahy je asi nejkomfortnější řešení pro využití nízkoteplotního topení, ale zejména chlazení v bytových prostorech. Obrovská výhoda uvedeného řešení spočívá v tom, že potřebujete velmi malý gradient, tedy rozdíl teploty přiváděného média do této soustavy oproti teplotě v interiéru pouze o několik stupňů Celsia. Uvědomíte si to zejména u chlazení, kdy na vás nic nefouká. Interiér má tu teplotu, kterou si s přesností na 0,5 °C nastavíte v každé místnosti.
Jedním z projektů, na kterých aktuálně pracujete, je Terra Barrandov. Součástí tohoto bytového domu bude mokřadní střecha pro čištění šedé vody. Jedná se o experiment, nebo cestu, kterou se bude JRD ubírat u všech budoucích projektů?
Mokřadní střechu v projektu Terra Barrandov vnímáme jako reálnou cestu k úspoře vody, ne jako jednorázový experiment. V dalším z našich připravovaných projektů počítáme také s kořenovou čističkou. Vždy ale zvažujeme, zda inovativní technologie přinášejí skutečný užitek – v bytové výstavbě záleží na velikosti projektu, množství vyprodukované šedé vody i dalších technických parametrech. Pokud splní smysluplné podmínky, chceme je dále rozvíjet.
Mezi pražskými urbanisty, architekty i developery je velkým tématem zahušťování metropole a město krátkých vzdáleností. Jak velkou roli hraje tento parametr při vašem rozhodování o akvizici pozemků pro novou výstavbu?
Samozřejmě velký. Perfektním příkladem je náš projekt chystaný na nové trase tramvaje u stanice metra D, Déčko Libuš. Nebo další projekt, Viadukt Smíchov v Praze 5, v rámci něhož bychom rádi prodloužili a obnovili cyklistické trasy vedoucí v jeho blízkosti. JRD jako bytový developer již několik let realizuje desítky velkých rezidenčních staveb, kdy mnoho z nich zahrnuje více než stovku bytů. Naše projekty se snažíme stavět v lokalitách s dobrou infrastrukturou, u zastávek metra či tramvaje, v místech, kde se lidé v krátké době pěšky či na kole jednoduše dostanou tam, kam se v rámci každodenního života dostat potřebují.
Ve které oblasti byste nikdy neudělali ústupek?
Aby mohl projekt pod značkou JRD vůbec vzniknout, má management firmy ode mne jako majitele jednoznačné zadání, že musí splňovat určitá environmentální kritéria. A to může být poněkud limitující. Dále požaduji i to, abychom každým naším dalším projektem obor v environmentálním segmentu posunuli kupředu.
Ke svým aktivitám v developmentu, energetice a ekologickém odpadovém hospodářství skupina JRD přidala další „položku“. Loni v září jste jako první tuzemský developer spustili fond kvalifikovaných investorů – JRD Eco Fund. Proč?
Fond vznikl jako reakce na poptávku těch, kteří JRD dlouhodobě znají a sledují, jak se vyvíjí. Lidé chtějí zhodnocovat své úspory smysluplně, projekty udržitelného a zdravého bydlení jsou investice do budoucnosti a mají podíl na pozitivní změně.
Které projekty aktuálně tvoří jeho portfolio?
Do portfolia vkládáme projekty, které už mají značnou část povolovacího procesu za sebou. V tuto chvíli ho tvoří již zmíněný Viadukt Smíchov a Déčko Libuš, ještě letos přibude projekt Ecocity Malešice a i další.
V čem se JRD Eco Fund liší od jiných nemovitostních fondů?
Zejména svým investičním modelem. Většina realitních fondů nakupuje hotové budovy a generuje výnos z nájemného. JRD Eco Fund investuje do developmentu rezidenčních projektů skupiny JRD a podílí se na celém procesu jejich vzniku i prodeje. Díky tomu nečerpá jen průběžný výnos, ale i podíl na zisku z projektu, včetně nadvýnosu, což zvyšuje jeho výnosový potenciál. Určitě specifický je i důraz na zdravé bydlení, fond má certifikaci Light Green a investuje výhradně do našich projektů, tedy do energeticky úsporných a šetrných projektů, kde ESG tvoří jádro strategie. Ve srovnání s tradičními fondy je náš fond blíž private equity investici do developmentu než klasickému nájemnímu modelu.
Co je pro vás, vaši společnost, hlavním hnacím motorem?
Věřím, že nejen pro mne, ale i pro moje kolegy je to část mého životního motta: zachovat za sebou pozitivní společenskou stopu.
Jana Hrabětová / Foto: Archiv JRD