Rok 2025 přinesl v oblasti retailu řadu významných počinů. K těm nejzásadnějším patří rozšíření shopping centra Westfield na Černém Mostě v Praze, metamorfóza obchodního domu Grand v Pardubicích v designové nákupní centrum i spojení tří historických budov v centru Prahy do unikátního butikového prostoru 100 Yards. Z pohledu investičního trhu se událostí roku stala akvizice obchodního centra Palladium, které do svého portfolia získal český nemovitostní fond REICO.
Navzdory tomu, že budování zcela nových shopping center na zelené louce v Česku téměř ustalo, maloobchodní plochy v průběhu loňského roku významně narostly. Stalo se tak díky rozšiřování již existujících center a rekordnímu boomu retail parků. Podle průzkumu společnosti CBRE bylo jen loni v retail parcích na území republiky dokončeno přes 140 000 m² ploch a Česko se v uvedeném segmentu stalo v rámci regionu CEE druhým nejvýznamnějším trhem. Předběhlo nás pouze Polsko. A jak se bude retailu dařit letos?
Ikonické obchodní domy…
I když se může výstavba některého z dlouho připravovaných shopping center letos přece jenom rozběhnout, developeři a investoři se nyní soustředí hlavně na rozestavěné objekty a probíhající rekonstrukce. Avšak ani mezi nimi, stejně jako v roce minulém, nechybějí „velká jména“: pražský obchodní dům Kotva, ikona brutalismu (Generali Real Estate), multifunkční centrum Dornych (CRESTYL), které do Brna přinese přes 24 000 m² prodejních ploch, či Galerie Pernerka (Redstone) v Pardubicích. Ta se má po dokončení na podzim roku 2028 stát největším obchodně-společenským centrem na území východních Čech. Na březích Mlýnského potoka v Olomouci by se pod taktovkou stejného investora měla za čas zrodit Šantovka Mall, jež je součástí projektu Šantovka District v sousedství Galerie Šantovka. Skupina Redstone ale svou stopu nezanechává pouze na Olomoucku. Významné úpravy a modernizace čekají pasáž Myslbek v centru Prahy a OC Flora u stejnojmenné stanice metra na Vinohradech. Jejich vlastníkem se skupina stala zkraje roku 2025.
… i nové retail parky
Podle prognózy společnosti CBRE bude ale i letos z pohledu nové výstavby trhu dominovat budování retail parků. K těm, které již v průběhu uplynulého roku zásadním způsobem rozšířily nákupní možnosti mimo velká města, patří Retail park Kozomín (PORTIN invest). Na ploše přesahující 14 000 m² nabízí více než dvě desítky obchodních jednotek a v současnosti tak patří k našim největším retail parkům. Při jeho budování navíc investor věnoval velkou pozornost integraci moderních ekologických řešení.
A právě stále větší důraz na udržitelnost v podobě fotovoltaických panelů na střeše, retenčních nádrží na dešťovou vodu či fasády s přírodními prvky mění zažité standardy v oblasti výstavby těchto nákupních parků. Na „zelenou“ ve svých projektech sází i slovenská developerská společnost KLM real estate. Po zahájení provozu první části OC Klokan v Lipníku nad Bečvou na letošek plánuje dokončení druhé etapy tohoto parku. V průběhu roku by také měla zahájit výstavbu v několika středně velkých městech, čímž naváže na nedávno dokončené projekty v Uničově, Úpici nebo Bystřici pod Hostýnem. Na další období pak připravuje expanzi do dalších částí republiky – Mladé Boleslavi a Karlových Varů.
Na začátek jara chystá otevření svého nového retail parku skupina PORTIN – tentokrát v Třeboni. A stavební práce postupně zahajuje v několika dalších jihočeských městech – ve Vodňanech, Hodějovicích, Prachaticích či Protivíně.
K nejvýznamnějším hráčům na tuzemském trhu v oblasti retail parků se řadí developerská skupina InterCora. Ta v závěru roku dokončila a otevřela OC Úslava, jehož výstavba vzbuzovala velký zájem veřejnosti. Centrum totiž vyrostlo na místě nechvalně proslulého plzeňského brownfieldu, jemuž se přezdívalo „skleněné peklo“. OC Úslava je ale „jen“ první etapou rozsáhlého projektu, za nímž v daném území InterCora stojí. „Pokračovat budeme další etapou, kterou představuje polyfunkční dům s obchody, kancelářemi a byty. V současnosti je ve fázi projektu. Třetí etapu budou tvořit tři bytové domy,“ přibližuje budoucnost místa v blízkosti řeky Úslavy Ivan Hlaváček, jednatel a společník InterCora. V segmentu retail parků pak InterCora mj. pracuje i na rozšiřování lokalit, v nichž již působí.
Rozšiřování a modernizaci retail parků i expanzi do menších měst se věnuje také Saller Group, z pohledu vlastnictví pronajímatelné plochy aktuální lídr trhu. Do portfolia skupiny spadá např. Forum Pardubice, S1 Center Liberec, S1 Center v Ostrově nad Ohří či S1 Louny.
Na retail parky má mimo jiné zacíleno i nemovitostní investiční skupina Fidurock. Ta počátkem letošního roku oznámila založení fondu kvalifikovaných investorů (FKI) Fidurock Retail Parks Fund SICAV, do něhož vloží všech svých 14 retail parků v České republice a na Slovensku. Mezi ně se řadí např. projekty v Trutnově, Táboře, Mladé Boleslavi, Liberci, Chocni, Milevsku, Starém Městě, Piešťanech či Trnavě. „U nás i v zahraničí retail parky patří k nejstabilnějším typům komerčních nemovitostí. Mají dlouhodobě rostoucí hodnotu podpořenou aktuálními maloobchodními trendy, jako je zájem o diskontní prodejny a mezinárodní značky, což se projevuje v růstu návštěvnosti a tržeb,“ vypočítává přednosti retail parků David Hauerland, managing director skupiny Fidurock. „První retail parky jsme do našeho portfolia nemovitostí koupili před deseti lety a dnes jsme jedním z jejich největších vlastníků v České republice,“ dodává D. Hauerland.
Česko jako klíčová destinace
Aktuální strategie a výzvy maloobchodních řetězců ve střední a východní Evropě včetně České republiky mapoval průzkum CEE Retail Occupier Survey společnosti CBRE. Proběhl v závěrečném čtvrtletí roku 2025 a jeho cílem bylo zjistit, jaká nová očekávání a strategie mají maloobchodníci v současném ekonomickém a geopolitickém prostředí. Průzkumu se zúčastnily prestižní mezinárodní značky napříč všemi segmenty – od oděvů a obuvi přes zdraví a krásu až po spotřební elektroniku a domácí potřeby. Hlavním zjištěním byl fakt, že celkem 49 % respondentů v nadcházejícím období plánuje rozšířit své sítě kamenných prodejen. Místo vstupu do nových zemí se ale expanze zaměří především na trhy, kde značky již působí. Rozšiřování maloobchodní sítě tak čeká i tuzemsko.
„Pro mezinárodní retailové značky vstupující do regionu CEE zůstává Česko klíčovou destinací,“ říká Jan Janáček, vedoucí retail sektoru a týmu maloobchodních pronájmů v CBRE. A dodává, že aktuální expanzní strategie se výrazně zaměřují na retail parky. V případě obchodních center a hlavních nákupních ulic, tzv. high streets, pak podle něj značky dávají přednost zavedeným klíčovým lokalitám před novými, teprve se rozvíjejícími. Tranzitní uzly jako letiště, vlaková a autobusová nádraží či módní outlety jsou mezi obchodníky momentálně méně populární. Pro případnou budoucí expanzi si je přesto řada z nich na seznamu ponechává.
O rostoucím významu retail parků je přesvědčen i Chris Sheils, vedoucí mezinárodního rozvoje obchodu ve společnosti Arcona: „Retail parky ukotvené potravinovým nájemcem se v posledních letech ukázaly jako silný a stabilní segment, a to díky neelastické poptávce spotřebitelů, kvalitním nájemcům a lokalitám pevně začleněným do místních komunit. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat. Zároveň ale předpokládáme rostoucí zájem investorů o menší retail parky, protože spotřebitelé v regionu stále více upřednostňují snadno dostupné, každodenní nákupní formáty. Pro investory tyto projekty představují atraktivní kombinaci defenzivních charakteristik a dlouhodobého růstového potenciálu.“
AI ve službách maloobchodu
Jedním ze zajímavých trendů, které zachytil průzkum CEE Retail Occupier Survey společnosti CBRE, je také implementace umělé inteligence. „Více než 71 % dotázaných značek ji využívá především pro marketing a personalizaci, ale také pro analýzu preferencí zákazníků a optimalizaci dodavatelských a skladových procesů,“ přibližuje výsledky jedné části průzkumu Jan Janáček.
Podle Miriamy Malewské, zástupkyně ředitele pronájmu obchodních center v CBRE, má navíc umělá inteligence potenciál zásadně proměnit zákaznickou zkušenost v kamenných prodejnách. „Představte si chytré zrcadlo v kabince, jež zákazníkovi automaticky navrhne jinou velikost, alternativní barvy nebo doplňkové kousky oblečení, které ladí k vybraným produktům. Podobně může AI na základě aktuální poptávky v reálném čase optimalizovat skladové zásoby nebo podle preferencí konkrétního zákazníka personalizovat nabídky přímo na prodejně. Zatím ale tyto technologie zůstávají spíše výjimkou než pravidlem a jejich širší využití bude záviset na ochotě obchodníků investovat do digitální transformace,“ konstatuje M. Malewska.
Nové chutě i luxus pro Česko
Na český trh v průběhu loňského roku vstoupily čtyři desítky zahraničních značek. Jak ukazuje pravidelný průzkum společnosti Cushman & Wakefield, tento počet zůstává v posledních letech stabilní. Výjimku představoval pouze rok 2024 se 47 značkami. A stejně jako v předchozím roce byl i loni nejvýrazněji zastoupen segment F&B (Food & Beverage – pozn. red.). Nejvýznamnějším vstupem se tak stal dlouho očekávaný řetězec rychlého občerstvení Five Guys s první pobočkou v pražském obchodním domě Máj. Tam svou první lokaci otevřel také řetězec dean&david, specializující se na zdravou stravu, a restaurace Koykan se středomořskou kuchyní. Touto kuchyní český trh obohatila i fine dining restaurace Seven North, která otevřela v hotelu SiR Prague v sousedství Tančícího domu. Dále na český trh vstoupil Piano Bar s živou hudbou v paláci Savarin v centru metropole a první pobočku svého minimarketového konceptu otevřel Wundermart v rámci pražského hotelu Hilton.
Nejvíce nových značek k nám loni přišlo z Německa, celkem osm. Výrazné zastoupení – každá země po šesti – měly také brandy z Itálie a USA. „Rok 2025 potvrdil, že český trh je pro nové značky stále atraktivní a odolný vůči ekonomickým výkyvům. Vnímáme stále výraznější posun směrem k segmentu F&B, který nejlépe reaguje na měnící se spotřebitelské návyky. Lidé dnes více než kdy dříve vyhledávají zážitkové pojetí nakupování, tedy kombinaci gastronomie, zábavy a prémiového prostředí. Tento trend motivuje majitele center i developery k rozšiřování nabídky o nové koncepty restaurací a kaváren,“ říká Jan Kotrbáček, mezinárodní partner a vedoucí týmu pronájmu maloobchodních prostor pro střední a východní Evropu ve společnosti Cushman & Wakefield
Příchod rekordního počtu nových značek, celkem pěti, pak v uplynulém roce zaznamenal luxusní segment. Zásluhu na tom má především otevření hotelu Fairmont Golden Prague (dříve hotel InterContinental) v Pařížské ulici, který přilákal tři luxusní šperkařské domy – Grenardi, Damiani a Pasquale Bruni. V Široké ulici otevřela obchod značka niche parfémů Nicolaï, v ulici Na Příkopě pak Chanel Fragrance and Beauty.
„Retail se v Česku po vzoru západní Evropy mění z místa nákupu na prostor pro zážitek, komunitu a emoční propojení se značkou. Tento vývoj přináší obrovský potenciál nejen pro mezinárodní hráče, ale i pro lokální koncepty, které dokážou nabídnout osobitost a autenticitu,“ říká Jan Kotrbáček. A dodává, že právě v této kombinaci tkví budoucnost českého trhu.
Jana Hrabětová
Foto: zdroje fotek jsou uvedeny v názvech fotografií