Do středy 3. prosince je v Centru architektury a městského plánování v Praze vystaven návrh Metropolitního plánu (MPP), do něhož v průběhu uplynulých dvou let hlavní město zapracovalo na 18 000 požadavků.
Klíčový dokument, který nahradí stávající Územní plán Prahy z roku 1999, definuje, jak se bude hlavní město v následujících letech rozvíjet. Stanovuje hranice města, zahušťuje ho, definuje ochranu přírody, umožňuje efektivnější plánování i rychlejší výstavbu. Vytváří přehledné a stabilní prostředí s jasnými pravidly a zároveň reaguje na krizi bydlení i klimatické změny. Připomínky k MPP je možné podávat do 3. prosince prostřednictvím Portálu Pražana. Schvalovat by se měl v první polovině roku 2026.
Podle Asociace developerů, jejíž základnu tvoří bezmála čtyři desítky developerských společností, je zveřejnění MPP významným počinem v mnohaletém úsilí o předvídatelném plánování rozvoje města. A členové asociace věří, že MPP naplní očekávání do něj vložená, zvýší kapacity pro bytovou i komerční výstavbu a že se nestane nástrojem politických sporů. Město totiž potřebuje odborný materiál, který bude bez ohledu na politické cykly Praze sloužit dlouhodobě.
Na to, s jakými očekáváními k MPP přistupují developeři, kteří v metropoli dlouhodobě působí, jsme se zeptali některých z nich.
Jak nový MPP ovlivní vaši práci?
Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema: Schválení MPP pro nás znamená výrazné usnadnění práce. Jasně totiž vymezuje, kde a co lze v Praze v následujících desetiletích stavět, a to nám umožní připravovat rezidenční projekty s mnohem větší jistotou. Zároveň otevírá možnosti výstavby na dosud nevyužitých plochách (brownfieldech) a výrazně tím rozšiřuje prostor pro nové bytové projekty. Celkově tak „rozvazuje ruce“ rozvoji města a umožňuje rychlejší realizaci tolik potřebných bytů.
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group: Pokud bude MPP schválen, dojde k podstatnému urychlení přípravy projektů. V Praze je mnoho lokalit, které budou na výstavbu nově připraveny, a nebude již nutná změna územního plánu, což bývá zdlouhavý proces. U našich velkých projektů, jakými jsou Smíchov City, Rohan City či Žižkov City, trval více než desetiletí. Pro otevření těchto lokalit bude potřeba uzavřít jen plánovací smlouvy, jejichž cílem je nastavit pravidla spolupráce mezi městem, městskými částmi a soukromými investory, a to zejména v kontextu urbanistického řešení, výstavby technické infrastruktury a občanské vybavenosti.
Jan Sadil, výkonný ředitel JRD Group: Myslím, že nejen my v JRD, ale většina developerů na schválení MPP čeká a těší se na něj poměrně dlouhou dobu. Stávající návrh nám dává jistotu v mnoha rozvojových územích. Definuje, co lze či nelze postavit. A konkrétně pro nás vesměs reflektuje naše návrhy a to, co jsme při jeho přípravě projednávali. Jsou místa, kde diskutujeme upřesnění či úpravy, ale jsou to jednotlivosti, které, věřím, úspěšně vyřešíme.
Má z vašeho pohledu MPP v této chvíli nějaká zásadní slabá místa?
Marcel Soural: Za hlavní slabinu považujeme příliš striktní výškovou regulaci. MPP poprvé v historii celoplošně omezuje výšku nové zástavby na maximálně 27 pater (asi 100 m).
To podle nás není nutné mimo historické centrum – v některých rozvojových lokalitách by vyšší budovy dávaly smysl. Příliš nízké limity totiž mohou zbytečně brzdit rozvoj a přispívat ke krizové situaci v oblasti bydlení. Proto bychom v určitých oblastech zmírnění tohoto omezení uvítali.
Leoš Anderle: Nový územní plán je klíčovým dokumentem pro rozvoj Prahy. Z mého pohledu je nejproblematičtější, aby se stihl v tomto volebním období schválit. Velkou limitou rychlejší výstavby jsou ale také navazující povolovací procesy. Tady však vnímám příslib nové vlády na jejich akceleraci. Věřím, že novým principem bude primárně právo stavět, nikoli právo výstavbě bránit.
Jan Sadil: MPP je třeba přijmout a schválit. To Praha potřebuje. K diskusi může být výšková úroveň budov, kde je MPP obecně poměrně přísný. Ale i to, věříme, se dá v rámci současného připomínkování vyřešit.
Co považujete za nejzásadnější přínos MPP?
Leoš Anderle: Hlavním pozitivem návrhu MPP je významné zjednodušení územního plánování. Přináší i větší míru flexibility a zároveň chrání veřejné zájmy v území. Plán rozděluje území na nezastavitelné a zastavitelné a dále ho v jednotlivých lokalitách popisuje až do podrobností, které se týkají způsobu využití, typu urbanistické struktury, podlažnosti a charakteru zástavby. Rozvojovým lokalitám stanovuje i regulativy, které určují jejich kapacity. Je digitální, takže umožňuje okamžitou diskusi nad potřebami konkrétního území a aktualizaci v čase. Naproti tomu současný zastaralý plán fragmentuje území do množství funkčních ploch a racionální záměr do území bez jeho změny prostě nelze umístit.
Marcel Soural: Mezi největší plusy patří výrazné zvýšení kapacity pro novou výstavbu. Plán otevírá rozsáhlé brownfieldy pro budování celých nových čtvrtí – teoreticky jde až o 350 000 nových bytů. Zároveň přináší modernější a přehlednější pravidla, a to včetně digitalizace, která by měla usnadnit přípravu a povolování projektů. Pro obyvatele je bezesporu významným přínosem důraz na veřejnou vybavenost – nové bytové areály mají doprovázet školy, služby nebo zeleň, což zlepší kvalitu života v těchto lokalitách.
Jan Sadil: Jak je zřejmé z mých předchozích odpovědí, my v MPP rozhodně spatřujeme více plusů než minusů. Přinese srozumitelnost a stabilitu. Na území hlavního města dá prostor pro výstavbu několika tisíc bytů, což by mělo pomoci neutěšené pražské bytové situaci. Osobně oceňuji to, jak IPR a útvar územního rozvoje magistrátu i mnoho dalších na plánu pracovali a pracují. Jak otevřeně jej prezentují a jakým způsobem probíhá komunikace, nejen s odbornou veřejností.
Čím konkrétně MPP přispěje ke zrychlení bytové výstavby?
Jan Sadil: Přispěje jasně vymezenými územími pro bytovou výstavbu. A doufejme, že i díky nastaveným procesům by se v budoucnu měly případné potřebné změny MPP schvalovat daleko rychleji než nyní. Samotný MPP ale pro urychlení výstavby nestačí. Je potřeba zjednodušit stavební řízení, digitalizovat procesy. To vše dohromady by pak výstavbu v Praze, a nejen tam, mělo zrychlit.
Marcel Soural: Nový MPP bytovou výstavbu opravdu zrychlí. Naráz totiž uvolní velké množství nových lokalit pro bydlení – zejména brownfieldů – takže developeři nebudou muset zdlouhavě čekat na individuální změny územního plánu. Také díky jasnějším pravidlům a digitalizaci procesů slibuje rychlejší a efektivnější povolování staveb. Výsledkem by tedy mělo být výrazně rychlejší zahajování nových bytových projektů.
Leoš Anderle: Plán se skutečně zaměřuje na odblokování výstavby na transformačních plochách, jejichž urbanizace v současné chvíli vyžaduje změnu územního plánu. Nově bude výstavba na těchto územích podmíněna pouze uzavřením plánovací smlouvy. U menších území očekávám zrychlení o dva až tři roky, u složitějších projektů lze ušetřit i deset let. Předpokladem ale je, že v území nebudou další překážky rozvoje, jako je například fragmentace území mezi více vlastníků, potřeba výstavby nadřazené infrastruktury či nenalezení shody nad urbanistickou formou nebo umístěním veřejné vybavenosti.
Jana Hrabětová
Foto:archiv JRD Group, Sekyra Group, Trigema / vizualizace Sekyra Group