Petr Urbánek má za sebou přes 30 let v realitním byznysu. Stál u zrodu ikonických kancelářských budov, zažil vzestupy i pády trhu. Nakonec ale opustil soukromou sféru a zhruba před šesti lety přešel do veřejného sektoru.
Petr Urbánek Na realitním trhu působí více než 30 let. Od října roku 2020 je ředitelem Pražské developerské společnosti, příspěvkové organizace hl. m. Prahy.
Jako ředitel Pražské developerské společnosti (PDS), příspěvkové organizace hlavního města Prahy, se svým týmem dnes spravuje majetek za miliardy a pro metropoli připravuje tisíce bytů. „Vytvořili jsme si tu kafkovskou disciplínu, a tou je zákon o zadávání zakázek. To selský rozum nepochopí,“ říká Petr Urbánek.
V realitách se pohybujete již několik desetiletí. Když dnes procházíte metropolí, co se vám honí hlavou?
Moje kariéra v realitách začínala zkraje 90. let minulého století. V podstatě jsem tedy zažil všechno – od restitucí přes první nesmělé developerské krůčky až po výstavbu projektů jako IBC v sousedství hotelu Hilton, což byla na svou dobu neuvěřitelná věc. Když jedu městem, vidím příběhy mnoha budov – ať už jsem do jejich historie byl zapojený více, nebo méně – je to City Tower na Pankráci, nebo Hadovka Office Park, Nile House či Amazon Court v projektu River City Prague. Ale vnímám i to, jak se trh postupem let proměňuje. V devadesátkách v developmentu převažoval jen zahraniční kapitál, čeští hráči v podstatě neexistovali nebo postupně vznikali. Dnes je to naopak, trh je v rukou českých skupin, je značně monopolizovaný a mezinárodní investoři jsou spíše výjimkou.
Vývoj trhu se ale vždy neubíral jen správným směrem…
To rozhodně ne. Zažil jsem krize, povodně i rozestavěné projekty v beznadějných situacích. Ale Praha má jednu obrovskou výhodu a zároveň prokletí: dynamiku urbanizace. Lidé do hlavního města neustále přicházejí, a to se nejspíše v dohledné době nezmění. Právě díky tomuto setrvalému přílivu obyvatel se i projekty, které měly těžký start či jiný komplikovaný příběh, v naprosté většině případů dokázaly znovu postavit na nohy.
Před lety jste odešel ze soukromého sektoru vést Pražskou developerskou společnost. Co vás k tomu vedlo? Byla to i touha zkusit si „státní“ aparát zevnitř?
Přesvědčil mě Petr Hlaváček, náměstek primátora pro oblast územního rozvoje a územního plánu, abych se přihlásil do výběrového řízení. A byla to výzva v tom nejopravdovějším slova smyslu. Všichni v soukromé sféře si totiž kolektivně stěžujeme na to, že veřejný sektor neumí stavět, je pomalý a neefektivní. Chtěl jsem zjistit, jestli se dá na zelené louce vybudovat funkční systém, který nebude závislý jen na jednom jméně, ale bude fungovat jako instituce. Začínali jsme v podstatě od nuly – neměli jsme nic, jen pronajaté židle a pár počítačů. Dnes, po bezmála šesti letech, můžu říct, že jako organizace máme funkční systém. A jako při každém tvůrčím procesu, jímž development bezesporu je, potíže byly, jsou a budou – v mnoha případech ale úplně jinde, než jsem na začátku očekával.
Často zmiňujete, že město má cestu ke stavebnímu povolení stejně trnitou jako kterýkoli jiný stavitel či komerční developer. Není to tak trochu paradox?
Je to realita. Lidé si často myslí, že když jsme městská organizace, máme dveře otevřené. Ale státní správa a samospráva jsou dvě oddělené nádoby, které sice – obrazně řečeno – sídlí v jednom domě, ale tím to v podstatě končí. Největší brzdou, prubířským kamenem naší práce, je zákon o zadávání veřejných zakázek. Ten je mimořádně komplikovaný, a proto výběr klíčových dodavatelů pro městského developera trvá déle, než je obvyklé v soukromém sektoru. Naši zákonodárci nám tímto zákonem vytvořili neskonale těžkou disciplínu, kterou nejen lidé působící v komerční sféře chápou jen s velkými obtížemi. Vybrat téměř jakéhokoli dodavatele prací nebo služeb je ve veřejném sektoru skutečně složitý proces. S trochou nadsázky řečeno bitva, kterou je třeba poctivě vybojovat.
Přesuňme se na chvíli z pomyslného bojiště k číslům. V současnosti PDS hospodaří s pozemky o rozloze téměř 900 000 m². Jaká hodnota se v nich reálně skrývá?
Když nám magistrát před pěti lety svěřil prvních deset lokalit, jejich tržní hodnota se pohybovala okolo 3 mld. Kč. Postupně k nim přibyly další pozemky a díky naší činnosti, především scelování, změnám územně plánovací dokumentace a systematické projektové a investiční přípravě, se ke konci loňského roku hodnota portfolia oproti roku 2020 zvýšila zhruba o 4 mld. Kč. V současnosti se tak pohybuje na úrovni bezmála 9,5 mld. Kč. To je měřitelný ekonomický přínos pro město. Praha by se dnes, pokud by se tak rozhodla, už nemusela vzdávat pozemků v rané fázi a přenechávat k jejich zhodnocení jiným subjektům. Toto zhodnocení realizuje sama. A na těchto pozemcích aktuálně připravujeme projekty pro přibližně 8 000 bytů.
Kdy by mohly začít růst?
Věřím, že stavební povolení pro projekty z prvního balíku, který zahrnuje 450 bytových jednotek, budou vydána ještě letos. Praha bude moci zahájit proces výběru dodavatelů a v průběhu roku 2027 projekty začít realizovat.
Dokáže PDS svými byty nějak významně ovlivnit pražský rezidenční trh a ceny?
To rozhodně ne. I kdybychom stavěli v nějakém výrazně zrychleném režimu, dluh z „nevýstavby“ v minulosti je natolik velký, že našich několik tisíc bytů trh nijak významně neovlivní. Naším úkolem navíc není hýbat s cenami na cenových mapách, ale zajistit, aby město mohlo dlouhodobě a udržitelně fungovat. Praha potřebuje byty především pro učitele, policisty, zdravotníky a další profese, bez nichž se každodenní chod města neobejde. Pokud jde o opatření, která by trhu pomohla více než městská výstavba, vidím velký potenciál ve zrychleném rozvoji nájemního bydlení v soukromém sektoru a ve výrazném zlepšení všech složek dopravní infrastruktury ve Středočeském kraji. Právě odtud do metropole denně dojíždí obrovské množství lidí. A to je běh na opravdu dlouhou trať.
Když se podíváme na mapu vašich projektů, které považujete za stěžejní?
Ke klíčovým projektům patří například Palmovka v Praze 8. Je smutné, že to musím říci, ale v tomto případě se nám stále nedaří výrazněji se pohnout z místa. Důvodem je množství protikladných politických a majetkových zájmů, složité diskuse mezi Prahou a Dopravním podnikem i komplikované zákonné procesy. Pravým opakem jsou pak Nové Dvory v Praze 4. Zde se nám podařilo včas zachytit synergii s připravovanou trasou metra D. V současnosti již zasedá porota architektonické soutěže na dva rozsáhlé městské bloky o podlahové ploše téměř 100 000 m². Jde o území, na němž se může konkrétně ukázat, jak lze plánovat a rozvíjet moderní městskou čtvrť.
Co Pražskou developerskou čeká v nejbližších měsících?
Těšíme se, že konečně začneme zúročovat roky zvenčí „neviditelných činností“ a čas strávený projektovou přípravou a že se projekty posunou z fáze příprav do fáze „cihly a malta“. Kromě zhruba 450 bytů v projektech, které mají od června 2024 podanou žádost o veřejnoprávní povolení, budeme brzy podávat žádosti o stavební povolení na dalších 1 500 bytů. To je moment, kdy se z čísel v tabulkách konečně stávají skutečné ulice a domy. Zároveň tím ale pro Prahu vznikne další důležitá výzva – spravedlivé obsazování a správa těchto bytů. To už však není v kompetenci Pražské developerské společnosti.
Jana Hrabětová
Foto a vizualizace: Archiv PDS