Když jsme před dvěma lety uveřejnili rozhovor s Pavlem Křížem, ředitelem společnosti LH Home, představili jsme firmu jako českého developera, který od roku 2011 vyrostl z regionálních projektů v okresních a krajských městech v etablovaného rezidenčního hráče s více než tisícovkou dokončených bytů.
Od té doby společnost ještě posílila: má za sebou zhruba 2 000 dokončených jednotek, působí v Praze, Brně, Českých Budějovicích či Liberci a vedle osobního a družstevního vlastnictví připravuje také nájemní bydlení. S Pavlem Křížem jsme se proto opět sešli, abychom probrali aktuální výstavbu, další plány a cíle LH Home, ale i překážky, které český rezidenční development brzdí.
Když jsme spolu mluvili naposledy v dubnu 2024, zmínil jste, že LH Home dodal na trh přes 1 100 bytů. Jak se tato bilance posunula a které projekty za poslední dva roky nejvíce proměnily vaše portfolio?
Za tu dobu jsme prodali více než 500 bytů. Dalších téměř 500 jednotek máme nyní ve výstavbě a v nejbližší době zahájíme práce na zhruba 300 dalších. Portfolio zůstalo z hlediska zaměření podobné, podařilo se nám ale získat stavební povolení na další etapy stávajících záměrů.
Tehdy jste popisoval LH Home jako relativně kompaktní tým čítající kolem 15 lidí. Od té doby máte v různých fázích projekty v Praze, Liberci, Velkých Přílepech nebo Českých Budějovicích. Jak se firma za poslední dva roky personálně a procesně změnila?
Stále jsme poměrně kompaktním týmem, i když jsme se rozrostli o několik nových kolegů. Více se změnily vnitřní procesy. Podařilo se nám dotáhnout implementaci několika softwarových řešení, která nám pomáhají při řízení výstavby i prodeji. Chceme zůstat efektivní a rychle reagovat na potřeby trhu.
Nové Kbely měly být vaší pražskou premiérou. Jak s odstupem času hodnotíte volbu této lokality a co vás první pražský projekt naučil o akvizicích v hlavním městě?
Nové Kbely hodnotíme jednoznačně pozitivně. Správnost výběru lokality potvrzuje i velký zájem klientů. Praha je pro nás aktuálně hlavním směrem dalšího růstu. Zároveň ale vidíme, že konkurence je zde násobně větší než ve zbytku republiky. Najít a dotáhnout kvalitní příležitost je proto v hlavním městě výrazně složitější.
Kromě Prahy jste tehdy jako další strategický směr zmiňoval Brno. Vyvinula se tato část vaší expanzní strategie? Jak dnes o brněnském trhu uvažujete?
Rezidenční trh v moravské metropoli za poslední roky výrazně vyrostl a je to vidět i na stavbách, které se tam realizují. Díky schválení nového územního plánu se otevřela cesta pro přípravu větších záměrů, které mohou postupně kultivovat centrum města i jeho okolí. Věřím, že místní trh s nemovitostmi dál poroste. Pro nás je Brno hned po Praze druhým městem, kam upíráme pozornost. V současné době zde realizujeme Residenci Páteřní a doufáme, že se nám v moravské metropoli bude dařit další rozvoj.
Jedním z vašich nejvýraznějších projektů je Residence Promenáda v Liberci s 247 byty, obchodní pasáží a kancelářemi. Jak na projekt zatím reaguje trh a jak se liší poptávka podle jednotlivých dispozic?
Residence Promenáda patří spolu s Novou čtvrtí Branišovská v Českých Budějovicích k našim největším aktuálním realizacím. V Liberci jde navíc o velmi viditelnou stavbu – vzniká ve stavební proluce v ulici 1. máje, téměř v centru města. Liberec má podle mě velký potenciál, protože propojuje městský život, restaurace a kavárny s blízkostí přírody a možnostmi rekreace. Nechtěli jsme vytvořit jen další bytový dům, proto budou do ulice orientována dvě podlaží s obchody a kancelářemi. Věříme, že se tato část města může postupně proměnit v živý bulvár, kde budou lidé trávit i volný čas. Ohlas klientů je velmi dobrý. Zájem je o všechny dispozice, silnější poptávku ale vidíme po menších bytech, především kvůli nižší celkové kupní ceně. To je dnes trend napříč rezidenčním trhem.
Mluvili jsme také o projektech ve Velkých Přílepech a o horských apartmánech na Klínovci. Můžete stručně popsat, kam se každý z těchto záměrů za poslední dva roky posunul?
Na Klínovci pokračujeme v přípravách, ale vzhledem k velikosti území a nutnosti vybudovat infrastrukturu to ještě nějaký čas potrvá. Ve Velkých Přílepech nyní finalizujeme první etapu a těší nás, že je již před kolaudací zcela vyprodaná. V letošním roce na ni chceme navázat druhou etapou, jejíž součástí budou i obchodní jednotky.
Druhé a rekreační bydlení jste označil spíše za samostatné pododvětví než za hlavní směr LH Home. Platí to nadále, nebo vám vývoj poptávky ukázal, že má smysl se na tento segment více zaměřit?
V tomto ohledu se nic zásadního nezměnilo. Druhé a rekreační bydlení stále vnímáme spíše jako doplněk naší nabídky. Hlavním cílem pro nás zůstává rozvoj v Praze.
Za jednu z výhod LH Home jste označoval možnost opřít se o generálního dodavatele uvnitř vlastní skupiny. Jak se tato vertikální vazba osvědčila v období, kdy stavebnictví dál řešilo výkyvy cen, kapacit i dodavatelských řetězců?
Dnes je to určitě velká výhoda. Jsou samozřejmě věci, které neovlivníme, například ceny stavebních materiálů nebo nedostatek pracovních sil, což se promítá do růstu cen stavebních prací. Zásadní ale je, že dokážeme rychle reagovat na vzniklé problémy a zároveň si lépe hlídat kvalitu provedení. V ideálním světě by developer předal generálnímu dodavateli staveniště a v domluveném termínu převzal perfektně dokončenou stavbu. V realitě je to každodenní komunikace mezi investorem a realizačním týmem. Právě v tom vidím výhodu mít vše v „jednom domě“ a řešit věci efektivně.
V minulém rozhovoru jste říkal, že chybějící reforma územního plánování je větším problémem než nový stavební zákon. Konkrétně jste odkazoval na rakouský model. Jak dnes hodnotíte stav povolovacích procesů v Česku a co podle vás developerům nejvíc komplikuje život?
S odstupem času je poměrně úsměvné, že jsme se před dvěma lety bavili o „novém stavebním zákonu“, který by podle dostupných informací mohl být brzy nahrazen ještě novější úpravou. Stávající legislativa kvůli nezvládnuté elektronizaci vnesla do celého procesu spíše více nejasností a celkovému zrychlení nijak nepomohla. Uvidíme, v jakém znění a kdy bude připravovaná norma schválena. Podle dostupných informací by měla stavebníkům přinést větší jistotu – pokud v území dodrží limity stanovené územním plánem, mělo by být získání povolení jednodušší. Samozřejmě záleží na tom, v jaké podobě a zda vůbec nakonec projde. Z mé zkušenosti patří vedle nespočtu vyjádření a razítek k největším komplikacím fakt, že se do řízení mohou téměř bez omezení zapojovat další osoby. Ať už jde o sousedy, lidi bydlící ve stejné ulici, nebo různé spolky, ti všichni dnes mají téměř nekonečné možnosti, jak celý postup oddalovat. I když získáte všechna potřebná stanoviska a záměr respektuje limity i omezení dané územním plánem a dalšími předpisy, mohou tito účastníci přípravu protáhnout o dlouhé roky. To samozřejmě vede k deficitu nové bytové výstavby v celé republice, a tím i k růstu cen.
Netýká se tento problém mj. vašeho projektu Panorama Roztyly, kde jste plánovali spustit prodej na přelomu září a října a výstavbu na jaře 2025?
Přesně tak. Panorama Roztyly je bohužel obětí zmiňovaného problému, tedy délky povolovacích procesů a takzvaného NIMBY efektu. Akvizici jsme dokončili v roce 2024 a na jaře 2025 zahájili stavbu. Stavební povolení však napadl jeden místní spolek a soud jej vrátil k novému projednání. Zjednodušeně řečeno bylo zrušeno kvůli údajné nepřezkoumatelnosti dvou stanovisek. Nyní máme povolení opět v právní moci, komplikace se zmíněným spolkem ale stále trvají. NIMBY efekt a délka povolování jsou ostatně témata na samostatný článek.
Před dvěma lety jste pozoroval ústup čistě investičních nákupů a návrat koncových zákazníků. Jak tento poměr vypadá dnes a kde cítíte nejsilnější poptávku?
Tehdy bych to nenazval ústupem nákupu investičních bytů. Spíše jsme po ekonomické krizi a po období, kdy úrokové sazby hypoték atakovaly téměř 7 %, viděli návrat klientů pořizujících si nemovitost pro vlastní bydlení. Investiční nákupy dnes stále převažují, počet koncových zákazníků ale roste. Nejsilnější zájem vidíme u menších dispozic, což je trend patrný v celém rezidenčním segmentu. Souvisí to s rostoucími stavebními náklady i nedostatkem nových bytů. Tyto faktory zvyšují cenu za metr čtvereční a větší jednotky se v absolutních částkách dostávají na úroveň, kterou už mnoho zájemců není schopno zaplatit. Developeři na to reagují zmenšováním výměr. Pro investory jsou stále nejpopulárnější dispozice 1+kk a 2+kk. Lidé kupující byt pro vlastní bydlení častěji volí 3+kk a větší.
Zůstávají pro LH Home nadále hlavním pilířem bytové domy? Kdyby dnes rozhovor četl investor, který zvažuje vstup do vašich projektů, jaké tři důvody byste uvedl, aby si vybral právě LH Home?
Rezidenční výstavba zůstává stěžejním pilířem naší firmy. I proto dál hledáme nové příležitosti a posuzujeme další bytové záměry. Při jejich výběru klademe hlavní důraz na lokalitu. To automaticky neznamená, že adresa musí být v centru města. Důležité pro nás je, aby se tam dobře bydlelo – aby byla dobře dopravně dostupná a v blízkosti se nacházely školy, školky, obchody, restaurace nebo kavárny. Tyto požadavky se v každém městě liší a my se snažíme přizpůsobit potřebám zákazníků. Dalším důvodem je poměr ceny a kvality. I při zachování průměrných cen chceme klientům nabídnout vždy něco navíc a dbáme na to, aby se nešetřilo na kvalitě. Proto například v našich stavbách nenajdete příčky ze sádrokartonu. Jednoduše se snažíme stavět byty, ve kterých bychom sami chtěli bydlet. Třetím důvodem je přístup ke klientům. Spoléháme na vlastní prodejní tým, který se každému zájemci osobně věnuje a hledá s ním cestu k tomu, aby si mohl pořídit vysněnou nemovitost. Důkazem, že lidé tento přístup oceňují, je i silná základna těch, kteří od nás nakupují opakovaně napříč naším portfoliem.
PR, Foto: Archiv LH Home