Psal se rok 2021, když se Pavel Rufert po deseti letech práce v sektoru průmyslových a logistických nemovitostí rozhodl přijmout nabídku společnosti Logicor. Stál u zrodu její stálé kanceláře v Praze a letos v prosinci uplynuly tři roky od okamžiku, kdy se ujal funkce ředitele české pobočky společnosti Logicor, jež je předním vlastníkem, správcem a developerem nemovitostí v Evropě.
Nemovitostní portfolio společnosti Logicor v prosinci roku 2024 zahrnovalo více než 19 mil. m2 skladovacích prostor na klíčových dopravních uzlech v blízkosti hlavních populačních center napříč celou Evropou. Tyto nemovitosti a jejich propojení do sítě umožňují na každodenní bázi hladký pohyb zboží v rámci dodavatelského řetězce až ke spotřebitelům. „Díky promyšlenému strategickému umístění tak mohou naše parky poskytovat služby více než dvěma tisícům klientů,“ říká Pavel Rufert, šéf české pobočky společnosti, která toho času v šestnácti zemích Evropy zaměstnává na tři stovky lidí. Tuzemský tým společnosti Logicor i s externími spolupracovníky v současnosti čítá zhruba tři desítky lidí, kteří za sebou již mají úspěšnou realizaci tří projektů. A všechny představují naprostou špičku v oblasti moderních business parků.
Vloni koncem léta Logicor dokončil u dálnice D10 u Turnova na Liberecku výstavbu business parku Logicor Příšovice. Na tuzemský trh toto moderní distribuční centrum, které slouží zejména českým regionům ležícím severně a východně od Prahy, přineslo 20 500 m2 skladových a výrobních ploch. V Dobrovízi, v těsném sousedství hlavního města a letiště Václava Havla, čtyři haly, jež tvoří projekt Logicor Prague-Airport, poskytují bezmála 65 000 m2 skladovacích i administrativních prostor. V závěru letošního roku pak členové týmu společnosti Logicor v České republice slavnostně otevřeli třetí tuzemský park. Tentokrát svoji pozornost upřeli přímo na území pražské metropolitní průmyslové zóny v Hostivaři, kde vybudovali moderní logistický a výrobní park Logicor Prague-Průmyslová. V současnosti tak portfolio společnosti v Česku přesahuje 100 000 m² průmyslových a skladových prostor.
Udržitelnost a flexibilita na prvním místě
„Právě dokončený park Logicor Prague-Průmyslová je od centra hlavního města vzdálený pouze pět kilometrů. Jednou z jeho předností je vynikající napojení na všechny klíčové dálnice. Díky bezproblémové dopravní dostupnosti této lokality mají lidé, kteří zde budou pracovat, zajištěno hladké dopravní spojení. Stejně tak představuje optimální zázemí pro firmy provozující městskou logistiku, 3PL, balíkové depo a e-shopy. Současně projekt vyhovuje výrobcům kombinujícím na jednom místě svou centrálu se showroomem,“ říká Pavel Rufert.
Logicor Prague-Průmyslová je rozdělen na čtyři nezávislé jednotky, které lze kombinovat tak, aby se daly přizpůsobovat měnícím se potřebám klientů. Navržen a postaven byl v souladu s vysokými standardy udržitelnosti podle certifikace BREEAM „Very Good“. Na střechách jsou instalovány moderní fotovoltaické panely na výrobu zelené elektřiny, k dispozici jsou i nabíjecí stanice pro elektromobily a celý areál využívá úsporné LED osvětlení s variabilním systémem DALI. Součástí areálu jsou i chytré doky s vraty napojenými na internet věcí a systém automatizovaného řízení, který umožňuje tato vrata na dálku monitorovat i ovládat. Inteligentní měření pomáhá přesně řídit a snižovat spotřebu energie v celé budově.
Lidem pracujícím v kancelářích poskytují komfort prosklené fasády se stínicími systémy, které do nich přivádějí maximum denního světla a zároveň šetří náklady na klimatizaci. „Myslíme na pohodu a bezpečí všech uživatelů našeho areálu. Zajištěn je pohodlný přístup pro cyklisty, připravena je infrastruktura pro elektromobily a automatické vjezdy s rozpoznáváním registračních značek, které zajišťují plynulý a bezpečný provoz,“ vypočítá další přednosti nově dokončeného business parku P. Rufert. A dodává, že biodiverzitu v areálu podporují terénní úpravy s množstvím zeleně a původními druhy rostlin.
Na místě dnešního areálu Logicor Prague–Průmyslová v Hostivaři kdysi stávala továrna na pružiny, tzv. Pérovna. Jedná se tedy o brownfield. Je strategií společnosti Logicor stavět v místech, která už svému účelu dosloužila?
Každý projekt, každou lokalitu, která nás zajímá, posuzujeme individuálně, takže se v principu nevyhýbáme ani greenfieldům. Nicméně dávat nový smysl brownfieldům považujeme za krok správným směrem. A když se ohlížím zpět, všechny naše tuzemské dokončené projekty se týkaly brownfieldů – a v tomto trendu bychom i rádi pokračovali.
Máte v plánu se nadále věnovat vlastnímu developmentu, nebo vás zajímá i nákup hotových nemovitostí?
Co se týká nákupu portfolií jako takových, pokud v již hotovém projektu spatřujeme potenciál a místo pro další rozvoj, zájem samozřejmě máme. Ale v této chvíli převažuje vlastní development.
Stavíte svoje projekty pro konkrétního nájemce, nebo na spekulativní bázi?
Investujeme a stavíme na místech, která splňují naše přísná kritéria – správná lokalita, dobré spojení s klíčovými dopravními trasami a dobrá dostupnost do populačních center. Doposud jsme realizovali moderní, vysoce udržitelné developerské projekty na spekulativní bázi, což nám umožnilo oslovit klienty a včas s nimi spolupracovat, abychom jim prostor přizpůsobili ještě před dokončením výstavby. Tato strategie se ukázala jako správná jak pro naše klienty, tak pro nás.
Jak si v tomto ohledu nyní stojí Logicor Prague–Průmyslová?
Areál jsme dokončili letos v říjnu a v tuto chvíli je zhruba ze tří čtvrtin zakontrahován. Prvním naším klientem, který se začne stěhovat již po Novém roce, je Knihobot. Jsou zde ještě smlouvy čekající na finální podpis, ale poté budeme moci říci, že k dispozici je už jen jedna jednotka o ploše 5 000 m².
Jak se za dobu vašeho působení v oboru změnil trh s logistickými a výrobními areály?
Rozšířilo se spektrum uživatelů těchto projektů, takže dnes už se rozhodně nedá mluvit o čistě logistických halách. Obzvlášť specifický je český trh, který v porovnání s dalšími zeměmi střední Evropy, například s Polskem, vykazuje vysoký poměr uživatelů zabývajících se výrobou. Ti u nás v dlouhodobém historickém průměru tvořili zhruba třicet procent. Dalších třicet využívaly logistické firmy a zbytek pokrývala distribuce pro retail nebo ostatní sektory. A tento trend, tedy posilování poptávky výrobních firem, pokračuje. Ve třetím čtvrtletí tohoto roku dokonce dosáhl 59% podílu na nově pronajatých plochách. Vnímáme také, že se provozy našich klientů sofistikují, zvyšuje se podíl automatizace a přibývají firmy, které se zabývají činnostmi s nějakou přidanou hodnotou. Typicky k nim patří například Stokvis, naši příšovičtí klienti nebo právě Knihobot v nově otevřeném parku Logicor Prague-Průmyslová.
Jak na tyto změny reagujete?
Promyšlenou přípravou hal – hlavní roli hraje implementace nových technologií, kvalitnější a hospodárnější konstrukce hal, strukturální rozvody, vysoká kapacita zelených energií. Musíme být dobře připraveni na pokrok a novou realitu, která ovšem přináší i změny v oblasti lidských zdrojů.
Co tím máte na mysli?
V důsledku zavádění nových technologií a automatizace výroby se v průmyslových areálech postupně proměňuje struktura pracovní síly. Přibývají činnosti, na které jsou potřeba lidé s vyšší či hodně vysokou kvalifikací. V Česku je navíc nízká míra nezaměstnanosti, a proto firmy musejí lidem nabízet nejen perspektivu a vstřícné pracovní prostředí včetně možnosti relaxace, ale i co nejrozmanitější způsoby dopravní dostupnosti. My se nad tím zamýšlíme už při akvizicích. Proto se zajímáme o areály, které jsou dostupné prostředky hromadné dopravy, případně leží v blízkosti velkých měst. Tím se zaměstnancům našich klientům přirozeně přibližujeme. A do areálů mimo intravilán se lidé – kromě vlastní dopravy – dostanou autobusem a vlakem.
Jaké jsou v současnosti nejčastější požadavky nájemců a jak se v čase jejich potřeby mění?
Naši klienti potřebují mít jistotu v podobě dlouhodobé smlouvy, díky níž mohou svoji podnikatelskou činnost plánovat, typicky v horizontu pěti až deseti let. Zajímá je i to, zda je možné v rámci areálu v případě růstu expandovat. Zároveň jsou citlivější na komerční podmínky pronájmu i environmentální aspekty, udržitelnost provozu a flexibilitu prostor. Zákazníci dnes očekávají zajištění a doložení zeleného původu elektřiny. Tomu všemu se dnes snažíme vyhovět.
Jaké jsou vaše cíle v oblasti udržitelnosti? Jakým způsobem je do svých projektů zavádíte?
Cílem Logicoru je snížit do roku 2030 uhlíkovou stopu našich areálů o 36 %. Používáme k tomu různé metody – některé jsou zcela běžné, jiné více specifické. Jedním z těch originálnějších prvků, které v našich projektech používáme, jsou předsazené skleněné fasády, slunolamy šetřící náklady na klimatizaci prostor. Pro lepší hospodaření s dešťovou vodou a ochlazování fasád využíváme zelené stěny, zelené střechy a zelené fasády s popínavými rostlinami. Samozřejmostí jsou nabíječky, solární panely nebo příprava střech na solární panely, které se instalují poté, co si spolu s klienty ověříme reálnou náročnost provozu. Instalovali jsme smart metering, díky němuž lze získat přehled o aktuální spotřebě. Všude, kde můžeme a kde je na to v areálu prostor, používáme vodní prvky, zelené plochy a stinná místa, vysazujeme nadstandardní množství stromů a keřů. Vytváříme i místa určená k relaxaci či pořádání firemních setkání.
Tři areály jste v Česku již dokončili. Co dalšího nyní chvíli chystáte?
V zavedené komerční lokalitě v Plzni již připravujeme výstavbu průmyslového areálu o rozloze 14 000 m2. Díky poloze na dálnici D5 mezi Prahou a hranicí s Německem bude vytvářet skvělé zázemí pro přeshraniční logistiku a distribuci zboží. Nabídne ale i prostor pro drobnou výrobu.
V jakém časovém horizontu by mohl být k dispozici? Bude – ve srovnání s těmi předchozími – něčím specifický?
Jeho dokončení očekáváme v první polovině roku 2027. Specifický bude tím, že se nachází nejen blízko obchvatu, který dovede nákladní dopravu rovnou na dálnici bez nutnosti průjezdu obydlenou oblastí, ale i nedaleko největšího sídliště v Plzni. Budova navíc bude mít vyšší variabilitu uspořádání vnitřních prostor. Bude tak připravena nejen na standardní logistiku, ale díky oddělenému manipulačnímu dvoru a velkému parkovišti v ní najde uplatnění i sofistikovaná výroba či komerční provozy s přístupem veřejnosti a přesahem do občanské vybavenosti. Tomu odpovídá i současná pokročilá jednání s budoucími klienty, která již nyní vedeme.
Jana Hrabětová
Foto: Archiv Logicor a Bohdan Štoček