Zatímco pražský kancelářský trh stále bojuje s nedostatečnou výstavbou, která drží míru neobsazenosti na historických minimech, průmyslové nemovitosti mají za sebou silný rok. Díky stabilitě výnosů i odolnosti vůči ekonomickým krizím si dobře vede také retail, obdobím plným změn prochází i hotelový trh.
Podtrženo a sečteno: tuzemský trh komerčních nemovitostí vstoupil do roku 2026 ve velmi dobré kondici. Zásluhu na tom má silný uplynulý rok, kdy objem investic atakoval hranici 100 mld. Kč. Navíc za více než 80 % transakcí stál domácí kapitál.
Investice do komerčních nemovitostí
Po dvou letech určité obezřetnosti se realitní investice znovu rozeběhly, a to nejen v Česku, ale i ve střední a východní Evropě. Jak vyplynulo z CEE Investment Report 2025 poradenské společnosti Knight Frank, objem investic v tzv. CEE-5 (Česko, Polsko, Maďarsko, Rumunsko a Slovensko) dosáhl v roce 2025 celkem 11,3 mld. eur. V meziročním srovnání to je více o 34 % a zároveň 24 % nad pětiletým průměrem. Za tímto oživením stojí především domácí a regionální kapitál – v Česku domácí zdroje tvořily 86 % celkového investičního objemu. Tuzemské fondy navíc podle uvedeného reportu patřily mezi nejvýraznější investory napříč regionem: v roce 2025 v České republice investovaly 3,8 mld. eur, téměř 1,1 mld. eur v Polsku, čímž získaly nejvyšší podíl na tamním trhu, a na Slovensku přes 430 mil. eur.
Český trh tak byl jedním z hlavních motorů celkového růstu regionu. Investiční objem zde dosáhl 4,39 mld. eur, což odpovídá meziročnímu nárůstu o 137 %. „V kontextu CEE funguje Česká republika jako kotva likvidity. Hloubka domácího kapitálu a předvídatelnost cenové tvorby přinášejí stabilitu i širšímu regionu, zejména v období, kdy je mezinárodní kapitál selektivnější,“ říká Josef Karas, head of investment v Knight Frank.
Podle zjištění společnosti Knight Frank lze i letos očekávat napříč regionem CEE silnou aktivitu českého kapitálu. Na polském trhu nicméně budou nadále posilovat domácí investoři a očekává se i výraznější příliv zahraničního kapitálu. Zatímco investice v Polsku by měly letos po propadu v roce 2025 opět růst, na českém trhu pravděpodobně dojde po rekordním roce k meziročnímu poklesu aktivity. „Na obou dominantních trzích regionu CEE-5, v Polsku i v České republice, bude letošní investiční aktivita tažena především kancelářskými nemovitostmi, přičemž v Polsku zároveň přetrvává silná poptávka po logistických prostorách,“ vysvětluje Lenka Šindelářová, head of research and consultancy ve společnosti Knight Frank.
Kde však Česko premiantem není, to jsou prime výnosové míry. Ty totiž zůstávají nejnižší v regionu: v kancelářích i průmyslu loni činily 5 %, v případně nákupních center 5,75 %. Napříč regionem se prime výnosy usadily v pásmech 6,0–7,25 % (kanceláře), 6,0–7,5 % (průmysl) a 6,2–7,25 % (nákupní centra).
Kanceláře: nedostatečná výstavba podporuje renegociace a modernizace
V průběhu roku 2025 bylo na území hlavního města dokončeno pouze 26 600 m² kancelářských ploch v pěti nových projektech, což představuje historické minimum. A i když je aktuálně ve výstavbě zhruba 263 000 m² kanceláří v celkem 13 projektech, více než 60 % z nich je již předpronajato, popř. obsazeno vlastníky. Na trh se tak dostává pouze omezená část nové nabídky.
Průměrné měsíční nájemné za špičkové kancelářské prostory v centru Prahy se pohybuje zhruba v rozmezí 25–28 eur/m², přičemž v atraktivních lokalitách v Praze 1 dosahuje i vyšších hodnot. Neobsazenost kanceláří v důsledku nedostatečné výstavby koncem loňského roku dosáhla 5,9 %, tedy nejméně od roku 2020.
„Očekáváme, že se míra neobsazenosti bude i nadále snižovat, což vyvine další tlak na výši nájemného. To by mohlo uvolnit prostor pro novou výstavbu, nicméně, než dojde ke stabilizaci trhu, budou firmy muset vybírat z toho, co se v danou dobu nabízí. Tím vznikají nové příležitosti pro kvalitní budovy staršího data, které stojí v dobrých lokalitách. Díky rekonstrukci se mohou stát velmi žádanými,“ říká Blanka Vačkova, head of research ve společnosti iO Partners. A dodává, že pokles neobsazenosti v Praze není jen výsledkem jednorázového nárůstu poptávky, ale dlouhodobě omezené nové výstavby, která vychýlila trh z rovnováhy. Data totiž ukazují, že objem volných kanceláří se snižuje rychleji, než na trh přibývají nové plochy, a to především v nejžádanějších lokalitách.
Renegociace nájemních smluv a setrvání ve stávajících prostorách však na pražském kancelářském trhu patří mezi výrazné trendy už delší dobu. Podle analýzy společnosti iO Partners tvořily v roce 2025 renegociace 45 % celkové realizované poptávky, což dokládá, že firmy stále častěji dávají před relokací přednost prodloužení nájmu a úpravě stávajících prostor. Důvodem jsou zejména vysoké náklady spojené s fit-outem nových kanceláří, investice do stěhování i opatrnost firem v nejistém ekonomickém prostředí. Jak vyplynulo z aktuální studie EMEA Fit Out Cost Guide 2026 realitně poradenské společnosti Cushman & Wakefield, která sleduje vývoj nákladů ve více než 50 městech napříč regionem EMEA, průměrné náklady na vybavení kanceláří (fit-outů) v Praze se u nejčastěji realizovaného středního standardu meziročně zvýšily o 2,5 %. To představuje částku 1 266 eur/m².
V současnosti uvedený přístup firem ještě posiluje již zmíněná omezená nabídka vhodných prostor. „Náklady na úpravu stávajících kanceláří se dnes sice mohou v některých případech přiblížit nákladům na nový fit-out, nicméně při promyšlené a efektivní rekonstrukci lze celkové investice výrazně optimalizovat, a to až o desítky procent. Klíčovou roli hraje zejména využití stávajících technologií a konstrukčních prvků, které umožňují snížit nejen přímé stavební náklady, ale i rozsah nutných zásahů do prostoru,“ vysvětluje Pavel Kašík, senior director v iO Partners.
Flexibilní kanceláře jako plnohodnotná součást trhu
Podle studie Flexibilní kanceláře v Praze 2026, zpracované společností Savills, sektor flexibilních kanceláří zaznamenal nejsilnější pětileté období ve své historii. V prosinci 2025 jejich celková plocha dosáhla 130 500 m². Průměrné měsíční náklady činily 4 530 Kč za sdílené pracovní místo, 6 020 Kč za vyhrazené místo a 8 200 Kč za soukromou kancelář. „V prémiových lokalitách lze očekávat mírný tlak na růst cen, zejména s ohledem na omezenou nabídku moderních ploch a stabilní poptávku,“ říká Pavel Novák, head of office agency v Savills.
Pozici nejsilnějšího období si dosud drží rok 2019, kdy na pražský trh přibylo téměř 30 000 m² nových ploch. Tento rekord podle odborníků odrážel silnou předpandemickou expanzi a vstup nových hráčů na trh, což se promítlo do meziročního nárůstu fondu flexibilních kanceláří o 23 %. Pandemie v roce 2020 růst dočasně zpomalila a vedla i k revizi plánů na expanzi, nicméně trh prokázal vysokou míru adaptability. „Od roku 2021 dochází k postupné stabilizaci a obnově růstu. Druhým nejsilnějším rokem v historii se s objemem 16 400 m² nově otevřených ploch stal rok 2023, rok 2025 s 16 000 m² obsadil třetí příčku. Segment tak potvrzuje strukturální růst a schopnost reagovat na změny pracovních modelů,“ konstatuje Pavel Novák. A doplňuje, že flexibilní prostory už nepředstavují pouze krátkodobé řešení, ale staly se strategickým nástrojem pro řízení nákladů a rizik. Firmy oceňují možnost pružně reagovat na změny velikosti týmů, optimalizovat portfolio a působit v kvalitních, často prémiových lokalitách.
Ze studie o flexibilních kancelářích vyplynulo i zjištění, že v závěru loňského roku na území hlavního města působilo 33 operátorů v 77 centrech. Majoritní část celkového objemu flexibilních kancelářských ploch však drží tři největší – Scott.Weber Workspace (37 %), IWG (22 %) a WorkLounge (12 %). Podobné je to i v případě lokalit. Nejvíce flexibilních kancelářských ploch, téměř 30 000 m² v každé, nabízí Praha 1 (devět operátorů) a Praha 4 (10). Rok 2025 pak přinesl největší nárůst nových kanceláří v Praze 5, za níž následovala Praha 1. V těchto oblastech se soustředí poptávka po prémiových produktech, které tvoří 93 % celého fondu. Přestože dnes je segment, jenž se v Praze systematicky rozvíjí zhruba 20 let, už plnohodnotnou součástí kancelářského trhu, v metropoli zatím tvoří pouhá 3 % celkového objemu.
Průmyslové nemovitosti: oživení trhu i rekordní rozestavěnost
Roční poptávka po průmyslových nemovitostech v České republice loni dosáhla třetí nejvyšší úrovně v historii. Současně se na rekordním objemu držel i objem rozestavěných budov. Zájem o investice do zdejších průmyslových nemovitostí pak dokresluje i celková hodnota přesahující 800 mil. eur, což představuje větší objem než v předchozích třech letech dohromady. „Český průmyslový trh ve druhé polovině uplynulého roku zaznamenal dramatické oživení. Za uplynulých deset let se moderní skladové prostory průmyslového trhu rozrostly o 133 %,“ přibližuje situaci na trhu Josef Stanko, head of real estate market research ve společnosti Colliers. Za takto silným růstem podle něj mimo jiné stojí skutečnost, že se Česká republika stala cílem širšího regionálního trendu nearshoringu. Zvýšená je ale např. i poptávka po prostorách firem z Asie a Tichomoří.
Většina výstavby se aktuálně soustředí do Karlovarského kraje (21,3 %), Prahy a Středočeského kraje (19,2 %) a kraje Ústeckého (18,6 %). Kromě prostor ve výstavbě se ale množství projektů nachází v různých fázích schvalování. Téměř 2,8 mil. m² bylo podle zjištění společnosti Colliers ke konci loňského roku již povoleno a připraveno k zahájení výstavby, dalších 2,5 mil. m² projektů čekalo na územní rozhodnutí nebo stavební povolení.
Míra neobsazenosti ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 vzrostla na 4,9 %, což představuje téměř 655 400 m² a meziroční nárůst o 118 bazických bodů. Volných prostor je ale na českém trhu ještě větší množství, protože více než 41 % průmyslových ploch (679 000 m²) se staví spekulativně. Většina z nich se v závěru roku nacházela v Praze a Středočeském kraji (230 200 m²), následována Ústeckým krajem se 166 800 m² a Jihomoravským krajem s 84 100 m². „Jedná se sice o nedokončené plochy, jsou ale zakonzervované ve stavu těsně před dokončením, aby finální podobu dostaly až se svým budoucím nájemcem. K dispozici tak mohou být v řádu několika málo týdnů,“ vysvětluje Josef Stanko.
Jak vyplynulo ze zjištění realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE, trhu průmyslových prostor v Česku aktuálně dominuje výroba. Za celý rok bylo výrobním nebo zpracovatelským firmám pronajato přes 550 000 metrů čtverečních industriálních prostor. Představuje to 42% podíl na celkovém objemu uzavřených transakcí. Jde o třetí rok v řadě, kdy průmyslové prostory nejčastěji obsazují výrobní nebo produkční společnosti. V letech 2024 a 2023 přesáhl podíl tohoto typu nájemců dokonce 50 % pronajatých ploch. „Tento vývoj hodnotíme velmi pozitivně. Ukazuje stabilní a předvídatelné ekonomické prostředí a je i vyjádřením kvality pracovního trhu v Česku, alespoň v některých odvětvích. Právě výroba velmi často v dotčených regionech zvyšuje průměrné platy, navíc tento typ nájemců nebo vlastníků mívá v plánu v zemi zůstat delší dobu,“ říká Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE. A doplňuje, že řada transakcí se odehrála v segmentu od 5 000 do zhruba 15 000 m², který je důležitý z pohledu další možné expanze nájemců v případě úspěšného provozu.
Podle Matěje Indry, head of industrial agency ve 108 REAL ESTATE, stojí za významnou částí pronájmů z oblasti výroby tuzemští podnikatelé, kteří důvěrně znají místní prostředí i podmínky. Jejich optimismus a snahu o rozšiřování výroby mj. posiluje i zájem zahraničních zákazníků.
Jana Hrabětová
Z pohledu finančního objemu byl rok 2025 v oblasti komerčních nemovitostí velmi úspěšný. Investiční objem v ČR dosáhl 4,39 mld. eur, což v meziročním srovnání představuje nárůst o 137 %. Co podle vás českému trhu přinese rok 2026?
Lenka Šindelářová, vedoucí průzkumu trhu a poradenství, Knight Frank:
Po rekordním roce 2025 jako celku a rekordním závěrečném čtvrtletí byl objem realizovaných investic v letošním prvním kvartálu nižší, překročil 450 mil. eur. Dominovaly mu investice do nájemního bydlení a hotelů, následovaly kanceláře. Výnosové míry zůstávají prozatím stabilní, otázkou je, jak budou dále reagovat na nárůst nákladů financování, protože pětileté eurové swapové sazby vzrostly meziročně o 50 bazických bodů.
Roman Latuske, partner, ZDR Investments:
Po silném roce 2025 bude letošek obdobím konsolidace. Objem investic se vrátí k udržitelnější hladině, ale zájem o český trh zůstane pevný. Fundamenty jako nízká nezaměstnanost, stabilní spotřeba domácností a atraktivní výnosy v evropském srovnání to podporují. Hlavními otázkami zůstávají vývoj úrokových sazeb a míra geopolitického napětí. Segmenty zakotvené v každodenní spotřebě prokázaly, že tyto proměnné zvládají lépe než většina trhu.
Jaroslav Kysela, člen představenstva odpovědný za portfolio management, INVESTIKA:
Rok 2026 podle nás naváže na rekordní rok 2025, ale v umírněnějším tempu. Po objemu 4,39 mld. eur a nárůstu o 137 % čekáme spíše normalizaci investic mezi třemi a čtyřmi miliardami eur, taženou domácími fondy a selektivně se vracejícím zahraničním kapitálem zejména do kvalitních kanceláří a logistiky. V případě prémiových aktiv proto předpokládáme mírný tlak na kompresi výnosů, zatímco budovy v kategorii B a dále budou muset dál cenově korigovat s ohledem na stáří a energetickou náročnost.
Dá se předpokládat, že i letos bude trhu dominovat domácí kapitál?
Lenka Šindelářová:
Jednoznačně bude pokračovat dominance domácího kapitálu, zahraniční kapitál je spíše v pozici prodávajícího. Zahraniční investoři pak selektivně realizují transakce především v segmentu skladových a průmyslových prostor a také hotelů. Hlavním důvodem je síla českého kapitálu, který realizuje i velké transakce a také fakt, že na českém trhu v předchozích letech neproběhlo výraznější přecenění.
Roman Latuske:
Rok 2025 potvrdil, že domácí kapitál má na trhu velmi silnou pozici. Dokonce poprvé v historii překonal zahraniční. Čeští investoři si za poslední roky vybudovali kapitálovou sílu a transakční zkušenost a dnes mají kapacitu realizovat i velké akvizice a konkurovat zahraničním hráčům. Stále aktivněji také expandují do sousedních zemí. Zájem zahraničních hráčů roste, ale domácí investoři znají trh, rychleji rozhodují a mají nižší náklady na kapitál.
Jaroslav Kysela:
Domácí kapitál zůstane hlavním tahounem trhu. V roce 2025 stál za zhruba 86–87 % celkového objemu, a to v rekordním roce; banky i fondy mají stále dostatek kapitálu pro další akvizice. Čeští investoři navíc znají trh v detailu, jsou ochotnější pracovat se složitější strukturou transakcí a zahraniční kapitál se zatím vrací jen selektivně.
O který sektor bude největší zájem?
Lenka Šindelářová:
S ohledem na probíhající jednání v dalších měsících letošního roku předpokládáme dominanci kancelářských transakcí.
Roman Latuske:
Retail parky dominovaly výstavbě v roce 2025 a tento trend pokračuje. Pro investory hledající předvídatelný cashflow jde dnes o jednu z nejatraktivnějších tříd aktiv na trhu. Silný zájem zůstane i o logistiku a lehkou výrobu, která těží ze strukturálních změn v dodavatelských řetězcích.
Jaroslav Kysela:
Největší zájem čekáme o víceúčelové (mixed-use) a kvalitní kancelářské budovy v Praze a hlavních regionech. Po slabším období se kancelářský sektor stal v roce 2025 největší investiční kategorií a díky rostoucím nájmům a omezené nové výstavbě zůstane hlavním motorem i letos. Silnou poptávku čekáme také v případě průmyslových parků a retail parků, kde kombinace dlouhodobých nájemních smluv a vyšších výnosů dobře vyvažuje riziko. Atraktivní mohou být i obchodní centra, jejichž výstavba pro rok 2026 zůstává na nulové úrovni.
Které významné transakce letos očekáváte, nebo plánujete?
Lenka Šindelářová:
Několik významných transakcí napříč sektory už přinesly první měsíce roku – Vienna House Andel’s Prague koupila společnost Cimex Group, hotel Augustine v centru metropole nově vlastní skupina Kempinski Hotels. Nákupní centrum NovoPlaza v Praze 4 přešlo do rukou společnosti NVD Gallery a REICO koupilo od společnosti FINEP 207 nájemních bytů v projektu Kaskády Barrandov. Dvě transakce zrealizovalo i Dostupné Bydlení České spořitelny, a to 220 bytů v projektu Harfa Park a 174 bytů v Barrandov Rezidenci v rámci projektu Kaskády Barrandov. Očekávanou transakcí je pak prodej kancelářských projektů Riverside Karlín v Praze 8 a PORT7 v Praze 7.
Roman Latuske:
Uplynulý rok byl pro nás ve všech směrech rekordní. V nárůstu počtu nových investorů, akvizic i objemu jednotlivých transakcí. Hodnota portfolia skupiny přesáhla 20 mld. Kč, což představuje meziroční nárůst o 5 mld. Kč, který je zároveň největším v historii ZDR Investments. Do roku 2026 jsme vstoupili se silnou akviziční pipeline a ambicí tento trend udržet.
Jaroslav Kysela:
Na trhu jsou bezesporu zajímavá aktiva, konkrétní transakce však predikovat neumíme. Trh zůstává velmi aktivní a po kvalitním produktu se shání nejen lokální kapitál. Odhaduji, že objemu transakcí budou dominovat kanceláře.
Připravila Jana Hrabětová
