Vizionář českého developmentu, který se nebojí bořit zažité konvence a vnášet do architektury odvážné, často kontroverzní prvky. Zakladatel společnosti Trigema, pod jehož vedením firma vyrostla v developerskou a stavební skupinu s miliardovým obratem a desítkami projektů na kontě. Už by mohl být spokojen, ale Marcel Soural, stratég s tahem na branku, pořád neúnavně hledá nové příležitosti a možnosti. A je si vědom toho, že jimi podráždí odborníky i laiky.
Ve spolupráci se studiem Black n’ Arch neváhá šéf skupiny Trigema Marcel Soural přicházet se vskutku neobvyklými nápady. A jak už to tak v umění bývá, záhy se dočká obrovské vlny nadšení i velké dávky odporu. K takovým patří i rezidenční projekt Fragment s instalacemi soch Davida Černého, který od léta roku 2023 stojí v pražském Karlíně. Nebo Trifot, okatá nohatá plastika od stejného umělce, která z výše 12 m shlíží na dění u stanice metra Nové Butovice. Silné emoce provázejí i projekt, který Trigema právě připravuje. A pokud to s ním dopadne tak, jak Marcel Soural doufá, budou se za pár let v Nových Butovicích dít věci. Do výšky 135 m se tu bude vypínat mrakodrap s vrakem lodi. „Nechceme stavět obyčejné domy, kopírovat to, co už tu bylo, vytvářet z města skanzen. Architektura by přece měla být odrazem doby, ve které žijeme,“ říká Marcel Soural. Developer, jehož firma se v současnosti podílí i na zásadní proměně smíchovských brownfieldů. V místech, kde se sbíhají ulice Strakonická a Nádražní, buduje Lihovar Smíchov, novou multifunkční čtvrť s byty, službami a restauracemi, prostory pro volný čas i umění.
Rozlohou, počtem bytů i výší investice, která přesahuje 4,5 mld. Kč, je Lihovar Smíchov aktuálně vaším největším projektem. V jaké fázi je jeho výstavba?
První etapa – Sever – je už zhruba dva roky hotová a všechny byty jsou rozprodané. V současnosti máme rozestavěné části Střed a Jih, které dokončíme postupně. Úplně hotovo bychom měli mít v polovině roku 2027.
Kolik bytů v daném území vznikne?
Celkem 550. V první etapě 245 bytů, ve druhé to bude o něco víc. Necelou polovinu z celkového počtu pak tvoří byty určené k pronájmu.
Pomalu se tedy blížíte do finále. Která část areálu pro vás představuje největší výzvu?
Určitě je to stavba továrny v jižním cípu pozemku, která vyroste na místě té původní a typická pro ni bude střecha s „pilovými zuby“. A pak taky 56 m vysoký obytný komín.
Proč je stavba komína, byť obytného, výzvou?
Kdybychom stavěli obyčejný komín, tak na tom asi nic složitého není. Ale my jsme si se studiem Black n’ Arch Davida Černého, které Trigema spoluvlastní, vymysleli, že při pohledu zvenčí bude komín vypadat, jako by se zdola nahoru rozpadal. Ovšem aby to působilo opravdu věrohodně a dalo se v tom i bydlet, je to po technické stránce hodně komplikovaná záležitost. Systém, který by to mohl umožnit, jsme objevili ve Španělsku. A tak tam teď jezdíme a s výrobcem speciálního opláštění všechno konzultujeme a společně hledáme nejvhodnější způsoby řešení.
Jak je vidět, práci si neulehčujete. Domnívala jsem se, že signifikantním prvkem Lihovaru se stane Flaška a rekonstruovaná Varna, kde je Musoleum Davida Černého…
Kdepak. Flaška ani zdaleka nebude tak výrazná jako obytný komín. Nicméně tento „rozpadající se“ komín není v Lihovaru komín jediný. Ve středu areálu se nachází další, památkově chráněný. Do toho máme v plánu instalovat výtahovou šachtu, v níž bude jezdit prosklená vyhlídková kabina, která vystoupá až nad komín, odkud bude pěkný výhled do okolí.
Když už jste zmínil výhled – jak jste na tom s další ikonickou stavbou, jíž je Top Tower v Nových Butovicích? Ta by se po svém dokončení měla stát nejvyšší budovou v Česku a díky vyhlídkové plošině na vrcholu poskytnout výhled téměř na celou Prahu.
Už delší dobu máme zažádáno o stavební povolení a já předpokládám, že bude vydáno v průběhu března či dubna. Poté samozřejmě očekáváme odvolání, která – troufám si tvrdit – vyřešíme do jednoho roku. Takže v první polovině roku 2027 bychom mohli začít stavět.
Jaké budou celkové investiční náklady na její výstavbu a výše vašeho příspěvku městu?
Náklady na výstavbu Top Tower se budou pohybovat okolo 4 mld. Kč. Na kontribuci Praze 13 a magistrátu vynaložíme zhruba 76 mil. Kč.
Pokud vše půjde podle vašich plánů, kdy by měla být Top Tower dokončena?
Stavba, která bude po stavebně-technologické stránce opravdu hodně náročná, potrvá zhruba tři a půl roku. Těšili jsme se, že jejím dokončením oslavíme 35. narozeniny Trigemy (byla založena v květnu 1994 – pozn. red.), ale už teď je jasné, že to nestihneme.
Přibližně za pět let se tedy bude nad Prahou tyčit 125 m vysoký mrakodrap s vrakem lodi na boku, který bude dům ještě o 10 m převyšovat. Jak dlouho ve vás tenhle nápad zrál?
Když jsem pozemek před lety objevil, město ho využívalo jako parkoviště pro 60 aut. To mi s ohledem na potenciál místa připadalo jako holý nesmysl. A tak jsme, velmi zkráceně řečeno, po mnoha jednáních onen pozemek s Magistrátem hlavního města Prahy vyměnili za jiný, přidali k tomu nemalý doplatek a námi zpracovaný projekt na parkovací dům pro asi 360 aut. Ateliéru Black n’ Arch Davida Černého jsem pak dal víceméně volnou ruku, samozřejmě s ohledem na regulativy, pro vytvoření studie na dům, který by tam mohl stát.
Jak to dopadlo?
Vzešlo z toho sedm variant. Všechny sice byly nápadité a originální, ale buď se nesetkaly s pozitivním ohlasem ze strany zainteresovaných míst, nebo se mi nelíbily. Navíc jsem si pro dané místo dokázal představit ještě něco mnohem odvážnějšího.
A to se vám nakonec nejspíš povedlo. Reakce, které poněkud postapokalypticky vyhlížející Top Tower s vrakem lodi mezi lidmi vyvolala, jsou extrémně polarizované – od nadšených až po radikálně odmítající.
To máte pravdu. Ale nás baví dělat věci jinak, originálně, zapamatovatelně.
Jsou nepřehlédnutelná umělecká díla ve vašich projektech dobrým marketingovým nástrojem?
Značku Trigema samozřejmě podporují a korespondují s naším claimem: Developer of different. Ale že bychom díky nim byty snáze prodávali či pronajímali, to se asi říct nedá. Kvůli těmto „legráckám“ totiž stavíme mnohem nákladněji než většina developerů. Je tedy logické, že ve výsledku jsou naše produkty i znatelně dražší. Navíc od klientů vyžadují i určitou dávku představivosti a prozíravosti.
Jak to myslíte?
Vysvětlím vám to na příkladu Lihovaru. Budujeme unikátní multifunkční čtvrť v lokalitě, která – upřímně řečeno – ještě nějakou dobu rozhodně nebude vypadat přitažlivě. A tak náš marketingový i obchodní tým musí umět klientům tuhle část pražského Smíchova představit tak, aby se na ni dokázali podívat v horizontu pěti až deseti let, věřili nám jako developerovi a vnímali potenciál i přidanou hodnotu místa. Až se dokončí všechny projekty, které my a naši kolegové z developmentu v tomhle území stavíme, bude to totiž super lokalita srovnatelná s Karlínem.
Areál Lihovaru je z pohledu rezidenční funkce kombinací nájemního a vlastnického bydlení. V Top Tower, stejně jako ve Fragmentu v Praze 8, ale budou pouze byty určené k pronájmu, které zůstanou ve vlastnictví Trigemy. Proč?
Jsem přesvědčen, že ve velkých budovách, které jsou navíc něčím zcela výjimečné, ikonické, není dobré vlastnictví tříštit. Těžko se pak se spoluvlastníky domlouváte na správě, údržbě, opravách. A v případě Top Tower by to bylo ještě složitější. Výšková budova se sochou lodi bude z pohledu provozu a ekonomické udržitelnosti velmi náročná.
Koncem roku 2025 jste založili Trigema Fund SICAV, jehož prostřednictvím máte v plánu financovat výstavbu svých dalších projektů. Co bylo impulzem pro jeho vznik?
Připravujeme mnoho dalších projektů, které jsou – podobně jako Lihovar na smíchovském brownfieldu – investičně hodně náročné. V této chvíli je jich zhruba pět a každý z nich se pohybuje okolo 4 mld. Kč. Za standardní situace, při dosavadním způsobu financování, bychom byli nuceni je budovat postupně. Proto jsme se rozhodli založit fond kvalifikovaných investorů, který nám umožní takto náročné projekty realizovat rychleji. Dalo by se říct, že ke změně našeho přístupu k financování přispěla i situace panující v tuzemském investičním prostředí. Zájem investorů se totiž z velké části přesouvá od kancelářských objektů právě k rezidenčním stavbám.
Významnou část fondu mají tvořit vaše projekty. Které z nich jste do něj už vložili?
V první fázi jsme vložili 64 nájemních bytů z projektu Lihovar Smíchov Sever, Vědeckotechnický park v Roztokách u Prahy i apartmány a bistro ve vinařství Dog in Dock ve Veselí nad Moravou. Ke konci letošního ledna tak fond spravoval nemovitosti v hodnotě zhruba 657 mil. Kč, z nichž 97 % představoval náš podíl.
Předpokládám, že to je teprve začátek…
Od letoška je fond otevřen investorům a už delší dobu intenzivně jednáme s bankou, která by měla fond distribuovat prostřednictvím svého privátního bankovnictví. Cesty, kterými jsou fondy distribuovány, jsou totiž pro každý fond nesmírně důležité. Do pěti let pak máme v plánu dosáhnout 3,5 mld. Kč a v delším horizontu se postupně zařadit mezi top 10 tuzemských investičních fondů. Postupně bychom chtěli do fondu vložit naše další klíčové projekty, a to jak ty, které se týkají rezidenční výstavby, tak volnočasových aktivit. Kromě Top Tower či rozsáhlého rezidenčního projektu na pražské Invalidovně totiž máme velké plány i s Rokytnicí nad Jizerou a chystáme se vydat i do jednoho středočeského města.
Je něco, čím se váš fond liší od jiných?
Strategie našeho fondu spočívá v tom, že na rozdíl od většiny ostatních se v něm budou nacházet především naše vlastní klíčové projekty. Chceme si v něm dlouhodobě držet třicetiprocentní podíl, což by pro investory i trh mělo být signálem, že to s fondem a jeho výkonností myslíme vážně.
V oboru působíte už přes tři desítky let. Váš syn Vít řídí projekt Flatzone, dcera Natálie vede právní oddělení skupiny Trigema. Zdá se, že na rozdíl od mnoha zakladatelů firem máte o nástupce postaráno. Jaký je to pocit?
Skvělý. A víte, co je na tom vlastně ta nejlepší zpráva? Že jsem ani jednoho z nich nemusel do práce v Trigemě nutit. Berou to jako svou volbu, logický a zcela přirozený krok. Stejně jako já vidí v téhle práci smysl a budoucnost. I proto jsme loni založili svěřenský fond, do nějž jsme celou skupinu vložili a Vít i Natálie jsou jeho správci a moji pokračovatelé.
Jana Hrabětová, Foto M. Sourala: Lukáš Bíba, Vizualizace a foto projektů: Archiv Trigema
