Passerinvest Group je ryze česká investiční a developerská společnost, kterou v roce 1991 založil Radim Passer. Jako urbanistický developer, stavitel a investor je společnost od roku 1996 spojena převážně s Brumlovkou v Praze 4 a v posledních letech i s oblastí Roztyl v Praze 11.

Radima Passera, zakladatele společnosti a předsedu představenstva Passerinvest Group, jsme požádali, aby zhodnotil uplynulé období a přiblížil některé plány do budoucna.

Jak si vede skupina Passerinvest v poslední dekádě?

Hodnota firmy se posunula, domnívám se, že za poslední desetiletí to bude řádově přes 100 %. Mělo by to tak být i v případě mnoha dalších firem, které jsou už nějakou dobu na trhu etablované. To je kritérium, které jako akcionář musím sledovat. Myslím si, že nejméně takových čísel dosahují i některé řádově větší společnosti, než jsme my, samozřejmě i v jiných oborech podnikání. 

S takovým výsledkem musíte být spokojený… 

Je určitě fajn, že hodnota firmy rostla o 10 % ročně, ale v dnešním globálním světě to zase není žádný zázrak. Na druhou stranu je dobře, že rosteme, ale není to nejzásadnější kritérium.

A které je podle vás to hlavní?

Nejpodstatnější kritérium podle mne spočívá v tom, abych věděl, že děláme práci, která baví nejen mě, ale i moje kolegy, a že přináší užitek i někomu jinému. Z tohoto hlediska určitě byla dekáda úspěšná. Začala tím, že jsme v roce 2015 dokončili Deltu, jeden z největších administrativních objektů v ČR s plochou zhruba 43 000 m2. V té době jsme měli nastartovanou strategii zpětného odkupu budov na Brumlovce, které jsme kdysi rozprodávali. Podařilo se nám jich koupit sedm z celkem devíti. Dvě z nich jsme komplexně zrekonstruovali – Budovy A a B. V zásadě šlo o první administrativní budovy, které vznikly v ČR po revoluci a současně prošly rekonstrukcí. 

Čím vás uplynulé desetiletí nejvíce ovlivnilo?

Poslední roky byly poznamenány záležitostmi mimo jakoukoli kontrolu lidí z podnikatelského prostředí – nejprve pandemie covidu a následně válka na Ukrajině, což se v mnoha ohledech promítlo do klíčových parametrů, které sledujeme. Covid vedl k home office, válka na Ukrajině způsobila růst úrokových sazeb a samozřejmě snížení valuací. To vše ovlivňuje trh komerčních nemovitostí. I přesto si myslím, že – i kdyby ta dekáda pomyslně skončila v současných týdnech a měsících – jsme neztratili chuť pracovat, být rozumně odvážní a nést riziko. I v této těžké době, kdy čísla nevycházejí, jak bychom si představovali, jsme zahájili výstavbu nové administrativní budovy pro volný trh, což se v Praze nestalo už déle než dva roky. 

Co považujete za zásadní mezník ve svém podnikání?

V mém podnikání byl klíčovým mezníkem rok 1998, kdy jsem přijal Pána Ježíše jako Spasitele a Pána. To proměnilo mé životní priority a nepochybně se to velmi výrazně propsalo do mého podnikání. I předtím jsem se v rámci svých myšlenkových schémat snažil realizovat projekty, aby byly pěkné. Ale míra velkorysosti od té doby ještě násobně vzrostla. Kolem roku 2000, když jsme už měli zkušenosti s globálními korporacemi, jsme si začali uvědomovat, že naším posláním je vytvářet pracovní prostředí pro lidi. Někteří z nich tráví prací pro korporaci třetinu života včetně spánku. Týden má 168 hodin a extrémně vytížení lidé pracují přes 50 hodin týdně. To mě vedlo k tomu, abychom jim pro to vytvářeli přátelské pracovní prostředí. Běžně se každý komerční developer snaží postavit budovu, která odpovídá současným standardům, ale my k tomu přidáváme něco navíc.

Passerinvest Group byl vždy průkopníkem při vytváření příjemného pracovního prostředí v Praze. Patří k tomu odpočinkové zelené střešní zahrady nebo nabídka kvalitní gastronomie apod.

První střešní zahradu jsme vytvořili v roce 2003 – je to už přes 20 let. Je to investice do krásna za 1,5 až 2 % z celkových nákladů projektu. Jinými slovy jsou to peníze, obvykle desítky milionů korun v každé etapě výstavby. Ten projekt to ekonomicky neohrozí, a když to uděláte pěkně, tak se tam lidem líbí. A když se tam líbí lidem, tak se tam líbí i korporacím. Samozřejmě tento smysl pro velkorysost ještě umocnilo, že jsme se kromě „obyčejného“ developmentu věnovali i urbanismu, což nás taky trochu odlišovalo od konkurence. Trvale intenzivně rozvíjíme jednu lokalitu, postupně k tomu přibude něco málo dalšího, ale v zásadě je to pořád o Brumlovce.

Kolik zde, tedy na Brumlovce, pracuje nyní lidí a jaká je obsazenost?

Podle výkonu vzduchotechniky mají budovy kapacitu pojmout kolem 20 000 lidí, ale firmy většinou tolik prostoru nezaplňují. Od dokončení budovy Delta žádná nová kancelářská budova nepřibyla, takže zde aktuálně pracuje asi 12 000 až 13 000 lidí. Pořád doznívá home office, takže reálně je v areálu přítomno kolem 7 000 až 8 000 lidí denně, před covidem to bylo přibližně o 4 000 více. V budoucnu počítáme se zmíněnými 20 000 lidmi. Co se týká smluvní obsazenosti, je to řádově 98 % a více na ploše 210 000 m2 kanceláří. Fyzickou přítomnost lidí v areálu ovlivňuje i firemní politika jednotlivých nájemců, protože některé korporace rozhodly, že všichni zaměstnanci musejí být v kancelářích. A jiné mají problém, aby se lidé do kanceláří vůbec vrátili, protože si za covidu zvykli pracovat z domova.

Součástí areálu Brumlovky jsou i byty. Jaké formy bydlení zde již jsou či jaké plánujete do budoucna?

Po dokončení multifunkční budovy Hila bychom zde měli mít přibližně 300 000 m2 pronajímatelných ploch. Toto číslo odpovídalo v první polovině 90. let předpokládané finální velikosti dokončené Brumlovky. Dnes víme, že pokud by byla Brumlovka dokončena v plném rozsahu, mohla by dosáhnout až 0,5 mil. m2. Chci zdůraznit, že z těchto 300 000 m2 bude přibližně 230 000 m2 určeno pro kanceláře (z toho 20 000 m2 v budově Hila). Zbývající prostory budou zahrnovat obchody, služby, školu křesťansko-rodinného typu a také byty. Již dokončené byty byly postaveny na prodej, ale není jich mnoho; přibližně 250, pokud bereme v úvahu vyšší kvalitu. Z minulosti zde existuje asi 150 bytů střední kvality, takže celkem je to zhruba 400 bytů. V bytech vyšší kvality většina jejich majitelů skutečně bydlí. Budovy Hila a následně Orion nabídnou ve dvou etapách něco málo přes 200 nájemních bytů, které budou součástí administrativního komplexu. Tyto byty by mohly sloužit korporacím pro jejich zaměstnance, kteří – jak jsme zjistili – pocházejí z více než 40 různých národností. Samozřejmě ne všichni chtějí bydlet přímo tam, kde pracují, ale pro některé z nich to bude jednoznačně výhodné. 

Máte zkušenost i s výstavbou v Ostravě…

Projekt Nová Karolina Park nám udělal velikou radost jednak tím, jak vypadal – architekti CMC navrhli krásný dům a podařilo se ho nakonec i dobře pronajmout. Trvalo to sice déle, rok a něco jsme se modlili a postili, aby došlo k progresu v pronájmech v Ostravě. Nakonec to ekonomicky dopadlo dokonce lépe, než jsme čekali, a budovu jsme prodali. 

Velkou pozornost upoutalo otevření kancelářského projektu Roztyly Plaza.

Z Roztyly Plaza máme také radost, osobně ho řadím mezi tři top kancelářské budovy z celé Prahy. Alespoň podle svých subjektivních kritérií, jak ostatní kancelářské budovy znám. Myslím, že Roztyly Plaza se panu architektu Aulíkovi a jeho týmu úžasně povedl. Udělal tam nádherné atrium. I když třeba v budově Gamma jsme měli také hezké velké atrium, tak tohle je ještě o něco lepší. Samozřejmě krásně se povedla i střešní zahrada s úchvatnými výhledy na Prahu a Krčský les. Roztyly Plaza nám dělá radost a věřím, že bude hlavně dělat radost těm, kteří v ní budou pracovat.

V oblasti pražských Roztyl to ale není váš poslední projekt.

V Roztylech samozřejmě máme další plány. Teď jsme se (po letech usilovné práce na poli schvalovacích procesů v kombinaci se složitými akvizicemi a s dílčími, ale téměř nekonečně dlouhými změnami územního plánu) skutečně posunuli. Konečně jsme v situaci, kdy můžeme dál pokračovat v plánování navazující výstavby. Proto máme radost z toho, že Roztyly Plaza je dokončená a že máme v Roztylech pravomocné stavební povolení pro další signifikantní administrativní budovu Sequoia, která bude mít přes 33 000 m2. Se stavbou chceme začít v následujících měsících. Nejdříve nás čeká příprava infrastruktury a na to naváže výstavba nové budovy. Teď se otevřela cesta k tomu, abychom v Roztylech absolvovali EIA pro rezidenční část Arboretum. To je zatím náš největší rezidenční projekt. Bude zahrnovat přibližně 600 bytových jednotek a jeho výstavbu bychom rádi zahájili začátkem léta 2026, dá-li Bůh. Takže „naše“ Roztyly tvoří tři etapy – jedna dokončená a dvě připravované. 

A jaká bude budoucnost Brumlovky?

Na Brumlovce nás čekají také tři další etapy a stejně jako v Roztylech tu připravujeme necelých 100 000 m2. Je to již zmíněná Hila, která je ve výstavbě, pak Orion, který bude mít podobnou strukturu jako Hila, jenom bude o něco větší. Čili převážně administrativa, k tomu nájemní byty a nějaké služby. Samozřejmě vždycky se snažíme řešit dostatek prostorných parkovacích stání, protože to považujeme za něco, co ke kvalitní výstavbě přirozeně patří. Pak je tu plánovaná budova Omega, což je po 26 letech dokončená akvizice se státem. Jakmile byla transakce uzavřena, okamžitě jsme zahájili schvalovací proces, protože projektovou dokumentaci jsme už měli připravenou. Pravděpodobně v roce 2026 bychom chtěli začít i fyzicky stavět. Celkem by se tak mělo jednat o přibližně 190 000 m2 v obou lokalitách. Myslím si, že dá-li Bůh, tyto hezké etapy Prahu skutečně obohatí. Měly by být hezké nejen architektonicky, ale samozřejmě i díky okolí, do něhož se nebudeme bát investovat.

To koresponduje s prognózou nárůstu počtu obyvatel na dva miliony?

Dnes už říkáme 2,5 mil. obyvatel. Pokud lidé přemýšlejí reálně a nejen o tom, co říkají nějaké statistické výkazy, tak vědí, že Praha nemá jen 1,25 mil. obyvatel, nýbrž 1,5–1,6 mil. Pokud má být Česko zemí pro 15 mil. lidí, aby mohlo udržitelně a dlouhodobě prosperovat, což ještě žádná naše vláda nepochopila, tak Praha musí být metropolí pro 2,5 mil. obyvatel. 

Arnošt Wagner

Foto: Archiv Passerinvest Group

Společnost LH Home působí na realitním trhu od roku 2011 (dříve pod názvem Luxury Home). Původně lokální západočeský developer za tu dobu dodal na trh přes 1 100 bytů v různých českých městech od Mariánských Lázní přes Liberec po Kutnou Horu či Pardubice.

Historii, současnost i plány LH Home nám přiblížil Pavel Kříž, ředitel společnosti.

Jak navazuje nová firma na tu původní? A jak vlastně společnost vznikla?

Jsme stále stejná společnost, jen se změnil název, aby byl snadněji zapamatovatelný pro lidi. Firma vznikla kolem současného majitele v Mariánských Lázních, kterého development zaujal. Začal výstavbou bytového domu a ordinací právě v Mariánských Lázních. Poté pokračoval projekty v Tachově, Pardubicích, Karlových Varech až k těm současným v Kutné Hoře, v Českých Budějovicích nebo v Praze. Od začátku se nevěnoval výhradně bytovému developmentu – i nyní máme pár projektů, které zahrnují komerci. Je to ale spíš doplněk bytového domu. Něco vyžaduje legislativa, ale samozřejmě je to i vhodné pro doplnění lokality o občanskou vybavenost. Náš developerský tým je celkem malý, ve firmě je kolem 15 lidí. Ale máme samozřejmě i další části, protože podnikání celé skupiny je široké.

Rezidenční výstavbě jste se ale věnovali od počátku.

Ano, původně jsme se chtěli zaměřit na výstavbu bytů v krajských nebo okresních městech. Proto jsme stavěli právě v Tachově a pak jsme přešli do Pardubic. Postupem času, jak firma rostla, jsme si řekli, že se zaměříme hlavně na krajská města, protože tam byla menší konkurence než například v Praze a také rychlejší proces stavebního řízení. Potom se k tomu přidaly projekty rekreačního typu, jako je Černá v Pošumaví (Lipno), které máme také v nabídce. Dnes se chceme soustředit hlavně na Prahu a Brno. Právě v Praze jsme v loňském roce zahájili výstavbu projektu Nové Kbely a teď jsme čerstvě dokončili akvizici projektu se stavebním povolením v pražských Roztylech, velice atraktivní lokalitě, kde vznikne 74 bytů. Prodej tohoto projektu chceme spustit ještě v tomto roce a výstavbu zahájit příští rok na jaře.

Nové Kbely jsou vaším prvním projektem v Praze. 

Ano, akvizici tohoto projektu jsme dokončili v loňském roce a ihned jsme zahájili prodej i výstavbu. Je to zajímavý projekt v sousedství kbelského letiště se spíše menšími byty 1+kk a 2+kk. Za nás je to velmi zajímavá lokalita, která do budoucna nabízí velký potenciál. V blízkosti je kompletní občanská vybavenost, ale zároveň je celá městská část obklopená zelení. Díky zájmu o tento projekt vidíme, že pro klienty je toto důležitým faktorem. Při vyhledávání akvizic hodně hledíme na lokalitu. Obecně je jedno, zda jsme v Praze nebo Českých Budějovicích, ale jde o kombinaci toho, že jste v blízkosti přírody, ale zároveň máte po ruce občanskou vybavenost s dobrou dopravní dostupností. To je právě příklad projektu v Roztylech, kde se nacházíte kousek od magistrály a zároveň to máte tři minuty pěšky na metro. MHD určitě je a stále v budoucnu bude velkou přidanou hodnotou. Dnešní mladá generace netrvá na vlastnictví aut, ale přiklání se k jejich sdílení nebo právě k MHD. Takže při akvizici nových lokalit je více faktorů, které vyhodnocujeme. 

Které další projekty byste chtěl zmínit?

Na přelomu září a října bychom chtěli spustit prodej projektu Panorama Roztyly. Další bytový projekt připravujeme ve Velkých Pavlovicích, ale předpokládáme, že některé jednotky v tomto projektu budou sloužit i k druhému bydlení. Spustili jsme prodej Residence Promenáda v Liberci, což je velký bytový dům přímo v centru města, budeme pokračovat v další etapě výstavby Nové čtvrti Branišovská v Českých Budějovicích. Ve Velkých Přílepech, což je menší obec u Prahy směrem na Kladno, stavíme bytový dům s 44 byty v kombinaci s retailem v parteru budovy. Zde bychom chtěli dál pokračovat ve výstavbě menších bytových domů.

Padla zmínka o druhém bydlení. Máte tuto formu standardně v nabídce, nebo je to výjimka?

V nabídce máme dokončený projekt Resort Malé Lipno, který se nachází přímo na břehu lipenské přehrady. To byl původně ojedinělý projekt, ale při jeho stavbě jsme tento trh trochu poznávali. Tak jsme navázali projektem horských apartmánů na Klínovci, který nyní připravujeme. Další projekt připravujeme, jak jsem řekl, ve Velkých Pavlovicích. Je sice primárně zaměřený na klasické bydlení, ale lokalita je oblíbená mezi milovníky vína a cyklisty, takže předpokládáme, že některé byty mohou sloužit jako druhé bydlení. Takže tento projekt lze teoreticky také zahrnout mezi rekreační nemovitosti…

Pro developera není současná situace na trhu nijak lehká. Netýká se to jen cen stavebních materiálů a prací. Jak to organizujete při tak velkém počtu projektů?

Využíváme generálního dodavatele, stavební firmu z naší skupiny, která je s námi spjata od začátku fungování naší developerské firmy. Takže za tu dobu má stavební firma spolehlivý řetězec svých subdodavatelů a generálních dodavatelů, takže nás se výkyvy až tak netýkají. Samozřejmě vidíme kolísání třeba z hlediska ceny stavebních materiálů i jejich dostupnosti. To bylo hodně znát, když začala válka na Ukrajině.

Pracujete s nějakým „dvorním architektem“?

Vzhledem k tomu, že jsme některé projekty koupili už jako rozpracované, tak spolupracujeme s více architekty. Někteří jsou v daném místě, tedy lokální, ale spolupracujeme i s většími architektonickými kancelářemi, jako je například A 8000 právě na projektu ve Velkých Pavlovicích nebo ateliér FACT v pražských Roztylech.

Do jaké míry se vás dotýká změna stavebního zákona?

Pro nás momentálně není asi úplně stěžejní, protože projekty běží dlouhodobě a povolují se podle původního zákona. Samozřejmě těch připravovaných se to dotkne, ale předpokládám, že v té době už bude vše fungovat. Já nový stavební zákon nevnímám úplně negativně, myslím si, že bylo třeba to nějak upravit. Jen si myslím, že tomu měla předcházet změna zákona o územním plánování. Podle mého to mají dobře v Rakousku – více by se mělo hledět na územní plán, a pokud ten dovoluje stavět takovou a takovou budovu, stavební řízení by při dodržení daných podmínek už nemělo být tak složité a zdlouhavé. Jednou existuje územní plán, k němuž se lidé mohou vyjadřovat, a v rámci něj určité limity. Pokud je splním, není důvod, proč by tam dům nebo cokoli jiného nemohlo stát.

V budoucnosti se chcete dále věnovat rezidenčnímu bydlení?

Držíme se toho, co troufám si říct, umíme. Pro nás jsou stále zásadní bytové domy, takže se snažíme vyhledávat nové projekty bytových domů. Rekreační nebo chcete-li druhé bydlení je taková podvětev. Zajímá nás to, ale nechceme, aby to byl náš primární trh. Máme i nějaké retailové projekty, ale je to spíše doplněk. Zůstáváme u bytových domů a tento segment chceme dále rozvíjet.

Co podle vašich zkušeností dnes zájemci o byty požadují?

Doba, kdy lidé koupili úplně všechno, už podle mne pominula. Dnes se už zajímají, jak je dům architektonicky navržen, ale také jaké jsou tam technologie, např. vytápění, hodně se také zajímají o to, jaký má budova průkaz energetické náročnosti a další věci. Trh se trochu změnil. Někteří klienti požadují nabíjení pro elektromobily, ale to je pořád okrajová záležitost, která spíše zajímá zákazníky, kteří byt řeší pro vlastní bydlení. Pro investory to tak důležité už není. 

Co dnes převažuje?

Donedávna převažovaly investiční byty, teď se trh pomalu vrací do zajetých kolejí, takže se opět vracejí koncoví zákazníci, kteří byty kupují pro vlastní bydlení. Doufáme, že tento trend bude pokračovat. Největší poptávka je po bytech 2+kk, ale vzhledem k tomu, že působíme i v krajských městech, kde rodiny hledají byty, v nichž chtějí bydlet dlouhodobě, tak jsou oblíbené i byty 3+kk. V nabídce máme byty v dispozici od 1+kk až po 4+kk a průměrná plocha bytů v naší nabídce je 58 m2.. 

default

Arnošt Wagner

Foto: Archiv LH Home